【正文】 居住區(qū)由 東方置業(yè)發(fā)展有限公司 組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線圖。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。其中居住區(qū)用地為 公頃，地上總建筑面積 399260㎡，建筑密度為 %，容積率為 （詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA 碧開線，南邊是 220KVA 黃開線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。 （ 2）鐵路。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根 據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 、河灘地 畝。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821萬元。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說明如下： 規(guī)劃 目標(biāo) （ 1）以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （ 3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃 了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表 4— 2— 1。 本區(qū)的土地使用情況見表 4— 2— 3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場(chǎng)。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表 4— 2— 4。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開發(fā)。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅 66609 ㎡。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤(rùn)。 第一期（二年） 1998年 10月 — 2000 年 9月 第二期（二年） 2000年 10月 — 2002 年 9月 第三期（二年） 2002年 10月 — 2020 年 9月 第四期（二年） 2020年 10月 — 2020 年 9月 詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表 4— 2— 5）。 ①征地補(bǔ)償費(fèi)： 19 萬 /畝 =（萬元） （注：征地補(bǔ)償單 價(jià)按 19萬元 /畝，由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高度為 ,故每畝面積的填土包干價(jià)為 ㎡ /畝 /㎡ /㎡ =元 /畝）。 ④耕地占用稅： 5333元 /畝 =（萬元）。 ⑤耕地墾復(fù)基金： 8000元 /畝 =（萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金： 31581元 /畝 =（萬元）。 ⑦征地管理費(fèi)： 19 萬 /畝 2%=（萬元）。 ⑧土地登記費(fèi)：約為 （萬元）。 ⑨已支付利息：到 1998年 7月止，東方公司已 支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)： （萬元） 合計(jì)： （萬元）。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為 697 元 /㎡ — 820元 /㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200 元 /㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為： 351476 ㎡ 200 元 /㎡ =（萬元） （ 3）合計(jì)土地成本為： （萬元）。 多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（ 4— 2— 7） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1250 181883 2 水電安裝工程費(fèi) 100 181883 3 小 計(jì) 1350 181883 （ 2）高層住宅建安費(fèi)（表 4— 2— 8）。 （ 2）可行性研究費(fèi)： ‰ =（萬元）。 （ 4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 9） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬元 道路工程 萬元 /公頃 公頃= 排水管道工程 萬元 /公頃 公頃= 元 河涌改造工程 萬 /公頃 公頃= 跨橫窖河工程 一座約 中小橋 5座約 501。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬元 得房成本（萬元 /㎡） 多層（ 181883㎡ ） 高層（ 169593㎡） （一）土地成本 650 650 征地補(bǔ)償費(fèi) 450 450 土地使用權(quán)出讓金 200 200 （二）建安工程費(fèi) 1350 2000 （三）前期工程費(fèi) 94 94 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 251 251 （五）公建配套費(fèi) 282 282 （六）不可預(yù)見費(fèi) 125 125 （七）開發(fā)期間稅費(fèi) 250 250 （ 八）開發(fā)費(fèi) 273 273 （九）投資總額合計(jì) 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%，由此計(jì)算可需自有資金 25222 萬元，需貸款額合計(jì) 35300 萬元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì) 65586 萬元。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表 4— 2— 14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。具體還本息計(jì)劃詳見表 4— 2— 15“貸款還本目付息估算表”。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為 3400元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為 4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700元 /㎡。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出 租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià) 30元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40元 /㎡ .月。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4— 2— 17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18所示。 土 地 增 值 稅 計(jì)