【正文】 4 11323 12683 C： 170（個） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個） 2632 合計 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測 匯 總 表 4— 2— 18 項(xiàng) 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項(xiàng)目利潤估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項(xiàng)目稅后利潤測算如表 4— 2— 21所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為 14747萬元。在本項(xiàng)目預(yù)計8年共計四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實(shí)際的銷售總收入如表 4— 2— 16所示。 車位售價初步定為 8 萬元 /個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 投資計劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號 項(xiàng)目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款 （含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 銷售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應(yīng) 計利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng)年借款 /2）年利率。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率 %。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。其中自有資金可通過招商引資籌集。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。 96 萬元 污水泵站 一座約 公共廣場 25000㎡（高壓線下的公園、車場） 320 元 /㎡ =800萬元 800 公共車站、站場 費(fèi)用已列入“公共廣場”中 橫窖河堤岸 450m1200元 /m=54（萬元） 54 綠化工程 萬元 /公頃 公頃= 供水工程 15 萬元 /公頃 公頃= 供電工程 65 萬元 /公頃 公頃= 電信工程 7 萬元 /公頃 公頃= 煤氣工程 7 萬元 /公頃 公頃= 合 計 公建配套費(fèi)（見表 4— 2— 10） 公 建 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 10） 序號 項(xiàng) 目 建筑面積 /㎡ 單價 /元 /㎡ 金額 /萬元 幼兒園 1500+1800 850 小學(xué) 4500 900 405 中學(xué) 9000 900 810 衛(wèi)生站 450 600 27 文化活動中心 400 1000 40 球類場地 2550（用地面積） 784 200 糧油店 300 600 18 肉菜市場 2000 600 120 副食品店 400 600 24 飲食店 500 600 30 飯店 500 600 30 小吃店 300 600 18 綜合百貨店 500 700 35 日用雜 品店 260 600 五金交電建材店 120 600 理發(fā)店 100 600 6 廢品收購店 100 500 5 書報銷售店 60 600 公共電話亭 40 500 2 中西藥店 80 600 水果店 90 600 綜合修理店 260 600 儲蓄所 200 600 12 郵政所 200 600 12 電訊營業(yè)所 200 600 12 汽車停車場（庫） 54000 （ 1800個車位） 1200 6480 自行車（摩托車）停車場（庫） 14790 （ 9860個車位） 900 變電站 300 500 15 路燈配電室 30 500 凈化石油氣站 40 600 公共廁所 150 600 9 垃圾集散點(diǎn) 150 300 小區(qū)綜合管理處 400 600 24 居民委員會 420 600 合計 不可預(yù)見配套費(fèi) （ ++++） 5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi)（表 4— 2— 11） 開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（ 4— 2— 11） 序號 項(xiàng) 目 計算依據(jù) 金額 /萬元 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （萬元） 6% 2 投資方向調(diào)節(jié)稅 （萬元） 5% 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) （萬元） 4‰ 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅按 /人， 600元 /噸計， 1278 人 噸 /人 600元 /噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅按 4KVA/戶， 480元 /KVA計， 3652 戶4KVA/戶 480元 /KVA 6 其他稅費(fèi) （萬元） 2% 7 合計 開發(fā)成本 為以上 7項(xiàng)之和，共計為： （萬元） （二）開發(fā)費(fèi)用（表 4— 2— 12） 開 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（ 4— 2— 12） 序號 項(xiàng) 目 計 算 依 據(jù) 金額 /萬元 1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 3%= 3% 2 銷售費(fèi)用 （ ） +（ ） +（ ） 廣告及市場推廣費(fèi) 銷售收入 %★ 銷售代理 銷售收入 2%★ 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 1%★ 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 另計 4 合計 ★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 （ 5）合計前期工程費(fèi)用為： （萬元）。 （ 3）規(guī)劃勘測 設(shè)計費(fèi)： 3%=（萬元）。 高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表 4— 2— 8） 序號 項(xiàng) 目 單價 /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及 裝修工程費(fèi) 1580 169593 2 水電安裝工程費(fèi) 220 169593 3 電梯 150 169593 4 消防 50 169593 5 小計 2000 169593 （ 3）建安工程費(fèi)合計： （萬元） 前期工程費(fèi) （ 1）籌建開辦費(fèi)： %=（萬元）。 將以上各項(xiàng)匯總表 4— 2— 6所示： 土 地 成 本 匯 總 表（ 4— 2— 6） 序號 項(xiàng) 目 金 額 /萬元 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土