【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 節(jié)稅 （萬(wàn)元） 5% 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) （萬(wàn)元） 4‰ 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅按 /人， 600元 /噸計(jì)， 1278 人 噸 /人 600元 /噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅按 4KVA/戶， 480元 /KVA計(jì)， 3652 戶4KVA/戶 480元 /KVA 6 其他稅費(fèi) （萬(wàn)元） 2% 7 合計(jì) 開發(fā)成本 為以上 7項(xiàng)之和，共計(jì)為： （萬(wàn)元） （二）開發(fā)費(fèi)用（表 4— 2— 12） 開 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（ 4— 2— 12） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬(wàn)元 1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 3%= 3% 2 銷售費(fèi)用 （ ） +（ ） +（ ） 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 %★ 銷售代理 銷售收入 2%★ 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 1%★ 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 另計(jì) 4 合計(jì) ★銷售收入來(lái)源詳見“銷售收入預(yù)測(cè)表”。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬(wàn)元 得房成本（萬(wàn)元 /㎡） 多層（ 181883㎡ ） 高層（ 169593㎡） （一）土地成本 650 650 征地補(bǔ)償費(fèi) 450 450 土地使用權(quán)出讓金 200 200 （二）建安工程費(fèi) 1350 2000 （三）前期工程費(fèi) 94 94 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 251 251 （五）公建配套費(fèi) 282 282 （六）不可預(yù)見費(fèi) 125 125 （七）開發(fā)期間稅費(fèi) 250 250 （ 八）開發(fā)費(fèi) 273 273 （九）投資總額合計(jì) 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%，由此計(jì)算可需自有資金 25222 萬(wàn)元，需貸款額合計(jì) 35300 萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì) 65586 萬(wàn)元。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表 4— 2— 14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率 %。具體還本息計(jì)劃詳見表 4— 2— 15“貸款還本目付息估算表”。 投資計(jì)劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款 （含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 銷售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借 款累計(jì) 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應(yīng) 計(jì)利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計(jì) 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來(lái)源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng)年借款 /2）年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為 3400元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為 4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700元 /㎡。 車位售價(jià)初步定為 8 萬(wàn)元 /個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出 租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià) 30元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40元 /㎡ .月。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表 4— 2— 16所示。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬(wàn)元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4— 2— 17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18所示。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表 4— 2— 17 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 /萬(wàn)元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計(jì) 2 50%A1 A1：33305 10658 12020 C： 170（個(gè)） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個(gè)） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個(gè)） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個(gè)） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個(gè)） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個(gè)） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個(gè)） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個(gè)） 2632 合計(jì) 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表 4— 2— 18 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 2