【正文】 。 本項(xiàng)目總投資 ，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 本報(bào)告的投資估算是按照該市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估 算的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí) 際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高 出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 作為 2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 我們期望通過該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣 普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū) 之一。如何滿足人們對(duì)提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實(shí)施。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。 九、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 2000 年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。 （ 2）當(dāng)售價(jià)降低 5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低 5%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。 敏 感 性 分 析 表 4— 2— 26 基準(zhǔn)方 案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1340 4411 1490 4350 7271 3146 849 3709 5988 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 投資利潤率 % 16% % % % % % % 33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加 5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤率： % 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長 5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（ I=10%）。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 5%、 10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生 變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。貸款償還估算表詳見表 4— 2— 25。由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果為： 總投資利潤率 =% 自有資金利潤率 =% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?4— 2— 24 所示： 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 繪 總 表 4— 2— 24 計(jì)算基礎(chǔ) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤率 全部投資 % 1430（萬元） % 自有資金 % 3172（萬元） % （五）資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 4— 2— 25所示。 （三）投資利潤率 投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資餓比值。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%，由此計(jì)算可得（表 4— 2— 22，表 4— 2— 23）。 財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20202 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 所得 稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流量 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 1430萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 31707/126108） 100%=25% 現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表 4— 2— 23 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 161674 6022 14320 11122 10959 11061 27589 27204 33397 20000 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 銷售收入再投入 65586 7052 6024 6024 6989 12649 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 — 所得 稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 貸款本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 3 凈現(xiàn)金流量 14747 6022 2302 1561 184 637 768 629 3076 17752 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 3172 5474 1902 1173 126 396 434 323 1435 7529 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 3172 萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 14747/25222） 100%=% （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表 4— 2— 17 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計(jì) 2 50%A1 A1：33305 10658 12020 C： 170（個(gè)） 1360 3 50%A1 A1：3330