【正文】 四、 本項目的實施可以加快該片區(qū)的城市改造，能有效的促進長壽地區(qū)的商業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)。 二、 本項目是一個投資回報較高的項目。 “ 協(xié)信 盡管本項目的開發(fā)存在一定風險，但這些風險都可以預先估計并在實際操作中加以規(guī)避。但關(guān)鍵是能不能開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風險 。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。但為了規(guī)避風險，在項目規(guī)劃定位時，根 據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進行了合理分配，商業(yè) 7 萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導市場消費和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風險的重要途徑。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 第八章 風險分析 本項目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風險。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30 表 項目主要財務(wù)指標 項目名稱 金額（萬元） 一 銷售收入 39862 減：開發(fā)成本 32903 營業(yè)稅費 2292 二 經(jīng)營利潤 4667 減：期間費用 850 三 營業(yè)利潤 3817 加：其他業(yè)務(wù)收入凈值 8521 四 利潤總額 12338 五 稅前投資回報率 % 六 投資凈回報率 % 注：經(jīng)營期間費用按經(jīng)營收入的 10%計算，經(jīng)營稅金及附加為 %。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 29 可售面積為 97676 平方米，合理收入測算如下： 表 項目合理銷售收入估算表 序號 物業(yè)類型 可售面積（㎡） 售價 （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 備注 1 住宅 花園洋房 15000 1800 2700 電梯公寓 36000 1500 5400 小計 51000 8100 2 A 區(qū) 步行街 31213 8000 24970 金融機構(gòu) 700 6000 420 兒童城 2838 3000 851 通訊市場 1891 8000 1512 家電市場 2132 3000 639 大型餐飲 2167 4000 866 小計 40941 29258 3 B 區(qū) 餐飲面積 3633 4000 1453 合計 4 地下商城 2102 5000 1051 合 計 97676 39862 項目總收入 年出租收益 萬元，按 510 年一個經(jīng)營周期計算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇 10 年計算，出租收益為 8521 萬元；項目商業(yè)物業(yè)及住宅銷售總額估算為 39862 萬元。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 28 第七章 經(jīng)濟效益評價 一、基本假設(shè)前提 假設(shè)項目在 2 年建設(shè)期內(nèi)能順利實施，建設(shè)內(nèi)容 和建設(shè)進度按計劃進行，房地產(chǎn)市場銷售及租賃與預測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 表 資金籌措及 使用計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 開發(fā)成本 32903 11680 8489 8489 4245 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計劃 一、投資估算 項目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見表 ： 表 項目總投資估算表 （一） 前期費用 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 金額 備注 （元 /㎡） (萬元 ) 1 土地費用 10680 2 方案設(shè)計費 10 175 3 初設(shè)及施工圖設(shè)計費 21 4 地質(zhì)勘探費 2 35 5 工程監(jiān)理費 3 6 城市配套費 60 342 免 萬㎡，其余按 60元 /㎡計 7 人 防 費 13 免 8 白蟻防治費 9 報建綜合費用、證照費 224 10 施工用水電 115 11 其它費用 80 12 小 計 910 12080 （二） 工程建設(shè)費 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 總額 備 注 (萬元 ) （ 萬元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費（住宅區(qū)） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費 20 350 7 配套水電工程費 40 700 室外綜合管網(wǎng) 8 中央空調(diào) 1400 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 （ 4）預計在 20xx 年春節(jié)前正式開盤銷售； （ 5）本項目以單位商鋪低總價的思路按“短、平、快”模式營銷。 “ 協(xié)信 只做 3 個臨街面層，設(shè)計 3 個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。 產(chǎn)品設(shè)計中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計方式。 設(shè)計壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氛圍，減少向陽街主要人流，降低對現(xiàn)有街道的依賴性。適當表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 與迎賓大道的有機呼應(yīng)，在項目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標識 “長壽精神柱”，如雕塑。 建筑頂部處理 綠化與景觀處理，休閑設(shè)施的合理建設(shè)，以此吸引地下人流向上的帶動。 三、建筑風格及外觀風格 建筑外觀的平整墻面 外墻及部分立面多采用鮮色涂料，適當使用玻璃幕墻，達到節(jié)約成本與有效營造商業(yè)氛圍。 商場出入口 商場出入口應(yīng)根據(jù)地形標高的不同而考慮設(shè)有 34 個，在不同的出入口可不考慮設(shè)計陳列櫥壁，而相應(yīng)設(shè)計為小型的獨立精品專 賣商店。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 二、整體平面布局規(guī)劃 步行街形態(tài) 考慮到項目所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本項目以大街組成步行街商業(yè)線索，以此組織獨立街鋪分布的主要布局。 “ 協(xié)信 步行街寬度： 凈寬 12 米 項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 以一個綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍繞著中心廣場分布有一個餐飲區(qū)，“ 協(xié)信 步行街寬度： 凈寬 12 米 ◆ 標高的步行街西側(cè) 包裝主題 ：嘎納 藍色海岸 構(gòu)成： 圓石小徑組合藍色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀風格的油畫。 步行街主題包裝 ◆ 中心廣場 包裝主題 ：諾丁山夏日狂歡廣場 構(gòu)成： 紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、項目購物指示。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 電玩城、 KTV 歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。在頂層設(shè)有陽光休閑地 ,設(shè)有陽光茶樓、西餐廳、美容、美體。 ◆ 餐飲 ：本項目將引進 12 家重慶的品牌川菜館和 12 家品牌火鍋店做為餐飲業(yè)的主力店；設(shè)好吃一條街滿足低層次消費，完善步行街功能。 ◆ 購物 ：本項目商業(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內(nèi)容，以滿足長壽區(qū)不同層次的購物者的消費需求。 住宅主要目標市場 ◆區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層； ◆ 政府高官、企業(yè)家； ◆ 灰色需求者 。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 第三章 項目定位與經(jīng)營主題 一、項目定位及規(guī)劃依據(jù) ? 獨有的絕版地段優(yōu)勢 ? 快速發(fā)展的長壽地區(qū)經(jīng)濟 ? 現(xiàn)有產(chǎn)品的市場稀缺 ? 城市功能規(guī)劃定位 ? 日均 8000 人的客流量往返購物、休閑于此 ? 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位 ? 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代 二、項目定位 項目以 “現(xiàn)代都市時尚商業(yè)步行街系統(tǒng)，核心百貨主力店與生活超市、娛樂游藝中心為樞紐，以特色主題店，精品購物專賣區(qū)，美食娛樂城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色，集觀光休閑、購物、生活服務(wù)于一體的區(qū)域性街區(qū)式購物中心”，長壽地標性建筑 . 住宅定位為 “長壽檔次最高 ,品質(zhì)最高 ,價格最高”的三高豪宅 ,長壽住宅市場發(fā)展的里程碑 . 典型特色： ◆ 以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)； ◆ 具有現(xiàn)代都市時尚風情的街區(qū)型 /開放式商業(yè)步行街； 物業(yè)形態(tài)： 商鋪： 街區(qū)型的獨立臨街商鋪， 半開放式 與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)； 住宅： 電梯觀景小高層住宅， 4 加 1 花園洋房和 TOWNHOUSE； 三、目標市場 商鋪主要目標市場 “ 協(xié)信 盛世 桃花 重慶嘉能建設(shè)開發(fā) 有限公司 18000 住宅 20xx 起價： 968 和 988（朝向不同） 每層增價： 20 35％ 長壽騎安車站下行 50 米 6 光宇 “ 協(xié)信 （三）競爭樓盤和周邊樓盤調(diào)查 1 競爭樓盤調(diào)查 長壽區(qū)的同質(zhì)性物業(yè)只有位于新開發(fā)區(qū) —— 桃花溪片區(qū)的“東方之驕”，具體情況如下： 東 方之驕規(guī)劃是長壽區(qū)目前規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社區(qū)。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 長壽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項目較少，存在較大的住宅項目開發(fā)空間；而且大部分 長壽區(qū)人民都希望在向陽街修建高檔商場和引