【正文】 四、 本項(xiàng)目的實(shí)施可以加快該片區(qū)的城市改造，能有效的促進(jìn)長壽地區(qū)的商業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)。 二、 本項(xiàng)目是一個投資回報較高的項(xiàng)目。 “ 協(xié)信 盡管本項(xiàng)目的開發(fā)存在一定風(fēng)險，但這些風(fēng)險都可以預(yù)先估計(jì)并在實(shí)際操作中加以規(guī)避。但關(guān)鍵是能不能開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風(fēng)險 。居民收入低，消費(fèi)支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。但為了規(guī)避風(fēng)險，在項(xiàng)目規(guī)劃定位時，根 據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進(jìn)行了合理分配，商業(yè) 7 萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場消費(fèi)和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風(fēng)險的重要途徑。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 第八章 風(fēng)險分析 本項(xiàng)目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項(xiàng)目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30 表 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 一 銷售收入 39862 減：開發(fā)成本 32903 營業(yè)稅費(fèi) 2292 二 經(jīng)營利潤 4667 減：期間費(fèi)用 850 三 營業(yè)利潤 3817 加：其他業(yè)務(wù)收入凈值 8521 四 利潤總額 12338 五 稅前投資回報率 % 六 投資凈回報率 % 注：經(jīng)營期間費(fèi)用按經(jīng)營收入的 10%計(jì)算，經(jīng)營稅金及附加為 %。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 29 可售面積為 97676 平方米，合理收入測算如下： 表 項(xiàng)目合理銷售收入估算表 序號 物業(yè)類型 可售面積（㎡） 售價 （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 備注 1 住宅 花園洋房 15000 1800 2700 電梯公寓 36000 1500 5400 小計(jì) 51000 8100 2 A 區(qū) 步行街 31213 8000 24970 金融機(jī)構(gòu) 700 6000 420 兒童城 2838 3000 851 通訊市場 1891 8000 1512 家電市場 2132 3000 639 大型餐飲 2167 4000 866 小計(jì) 40941 29258 3 B 區(qū) 餐飲面積 3633 4000 1453 合計(jì) 4 地下商城 2102 5000 1051 合 計(jì) 97676 39862 項(xiàng)目總收入 年出租收益 萬元，按 510 年一個經(jīng)營周期計(jì)算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇 10 年計(jì)算，出租收益為 8521 萬元；項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)及住宅銷售總額估算為 39862 萬元。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 28 第七章 經(jīng)濟(jì)效益評價 一、基本假設(shè)前提 假設(shè)項(xiàng)目在 2 年建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容 和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，房地產(chǎn)市場銷售及租賃與預(yù)測基本一致，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。 表 資金籌措及 使用計(jì)劃表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 開發(fā)成本 32903 11680 8489 8489 4245 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、投資估算 項(xiàng)目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見表 ： 表 項(xiàng)目總投資估算表 （一） 前期費(fèi)用 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算基數(shù) 單價 金額 備注 （元 /㎡） (萬元 ) 1 土地費(fèi)用 10680 2 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 10 175 3 初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 21 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 2 35 5 工程監(jiān)理費(fèi) 3 6 城市配套費(fèi) 60 342 免 萬㎡，其余按 60元 /㎡計(jì) 7 人 防 費(fèi) 13 免 8 白蟻防治費(fèi) 9 報建綜合費(fèi)用、證照費(fèi) 224 10 施工用水電 115 11 其它費(fèi)用 80 12 小 計(jì) 910 12080 （二） 工程建設(shè)費(fèi) 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算基數(shù) 單價 總額 備 注 (萬元 ) （ 萬元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費(fèi)（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費(fèi)（住宅區(qū)） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費(fèi) 20 350 7 配套水電工程費(fèi) 40 700 室外綜合管網(wǎng) 8 中央空調(diào) 1400 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 （ 4）預(yù)計(jì)在 20xx 年春節(jié)前正式開盤銷售； （ 5）本項(xiàng)目以單位商鋪低總價的思路按“短、平、快”模式營銷。 “ 協(xié)信 只做 3 個臨街面層，設(shè)計(jì) 3 個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點(diǎn)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計(jì)方式。 設(shè)計(jì)壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氛圍，減少向陽街主要人流，降低對現(xiàn)有街道的依賴性。適當(dāng)表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 與迎賓大道的有機(jī)呼應(yīng)，在項(xiàng)目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標(biāo)識 “長壽精神柱”，如雕塑。 建筑頂部處理 綠化與景觀處理，休閑設(shè)施的合理建設(shè)，以此吸引地下人流向上的帶動。 三、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格 建筑外觀的平整墻面 外墻及部分立面多采用鮮色涂料，適當(dāng)使用玻璃幕墻，達(dá)到節(jié)約成本與有效營造商業(yè)氛圍。 商場出入口 商場出入口應(yīng)根據(jù)地形標(biāo)高的不同而考慮設(shè)有 34 個，在不同的出入口可不考慮設(shè)計(jì)陳列櫥壁，而相應(yīng)設(shè)計(jì)為小型的獨(dú)立精品專 賣商店。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 二、整體平面布局規(guī)劃 步行街形態(tài) 考慮到項(xiàng)目所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本項(xiàng)目以大街組成步行街商業(yè)線索，以此組織獨(dú)立街鋪分布的主要布局。 “ 協(xié)信 步行街寬度： 凈寬 12 米 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 以一個綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍繞著中心廣場分布有一個餐飲區(qū)，“ 協(xié)信 步行街寬度： 凈寬 12 米 ◆ 標(biāo)高的步行街西側(cè) 包裝主題 ：嘎納 藍(lán)色海岸 構(gòu)成： 圓石小徑組合藍(lán)色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀(jì)風(fēng)格的油畫。 步行街主題包裝 ◆ 中心廣場 包裝主題 ：諾丁山夏日狂歡廣場 構(gòu)成： 紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、項(xiàng)目購物指示。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 電玩城、 KTV 歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費(fèi)者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。在頂層設(shè)有陽光休閑地 ,設(shè)有陽光茶樓、西餐廳、美容、美體。 ◆ 餐飲 ：本項(xiàng)目將引進(jìn) 12 家重慶的品牌川菜館和 12 家品牌火鍋店做為餐飲業(yè)的主力店；設(shè)好吃一條街滿足低層次消費(fèi)，完善步行街功能。 ◆ 購物 ：本項(xiàng)目商業(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內(nèi)容，以滿足長壽區(qū)不同層次的購物者的消費(fèi)需求。 住宅主要目標(biāo)市場 ◆區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層； ◆ 政府高官、企業(yè)家； ◆ 灰色需求者 。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 第三章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營主題 一、項(xiàng)目定位及規(guī)劃依據(jù) ? 獨(dú)有的絕版地段優(yōu)勢 ? 快速發(fā)展的長壽地區(qū)經(jīng)濟(jì) ? 現(xiàn)有產(chǎn)品的市場稀缺 ? 城市功能規(guī)劃定位 ? 日均 8000 人的客流量往返購物、休閑于此 ? 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位 ? 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代 二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目以 “現(xiàn)代都市時尚商業(yè)步行街系統(tǒng)，核心百貨主力店與生活超市、娛樂游藝中心為樞紐，以特色主題店，精品購物專賣區(qū)，美食娛樂城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色，集觀光休閑、購物、生活服務(wù)于一體的區(qū)域性街區(qū)式購物中心”，長壽地標(biāo)性建筑 . 住宅定位為 “長壽檔次最高 ,品質(zhì)最高 ,價格最高”的三高豪宅 ,長壽住宅市場發(fā)展的里程碑 . 典型特色： ◆ 以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)； ◆ 具有現(xiàn)代都市時尚風(fēng)情的街區(qū)型 /開放式商業(yè)步行街； 物業(yè)形態(tài)： 商鋪： 街區(qū)型的獨(dú)立臨街商鋪， 半開放式 與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)； 住宅： 電梯觀景小高層住宅， 4 加 1 花園洋房和 TOWNHOUSE； 三、目標(biāo)市場 商鋪主要目標(biāo)市場 “ 協(xié)信 盛世 桃花 重慶嘉能建設(shè)開發(fā) 有限公司 18000 住宅 20xx 起價： 968 和 988（朝向不同） 每層增價： 20 35％ 長壽騎安車站下行 50 米 6 光宇 “ 協(xié)信 （三）競爭樓盤和周邊樓盤調(diào)查 1 競爭樓盤調(diào)查 長壽區(qū)的同質(zhì)性物業(yè)只有位于新開發(fā)區(qū) —— 桃花溪片區(qū)的“東方之驕”，具體情況如下： 東 方之驕規(guī)劃是長壽區(qū)目前規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社區(qū)。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 長壽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，存在較大的住宅項(xiàng)目開發(fā)空間；而且大部分 長壽區(qū)人民都希望在向陽街修建高檔商場和引