【正文】 附表1 借款償還計(jì)劃表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期200820091借款　　　年初本息余額　　1000本年借款10001000本年應(yīng)計(jì)利息6832本年還本付息　681032　其中：還本　01000　 付息1026832年末本息余額　1000060 / 60。建議：由于本項(xiàng)目工程量較大，項(xiàng)目的建設(shè)以社會(huì)效益為主，建議加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度管理，確保項(xiàng)目質(zhì)量和工期。而且，項(xiàng)目在該開發(fā)過程中文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，項(xiàng)目建成后新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，將在我市形成一個(gè)全新的高級(jí)商務(wù)、住宅區(qū)。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無15 結(jié)論與建議，提供高檔住宅523套，將切實(shí)解決城區(qū)居民的生活及居住問題。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場將有更高的要求。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為棗陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。附圖131：敏感性分析曲線圖 單位成本 60 55 、銷量（曲線 50 重合） 45 40 3520% 30 +20%25 20 15 10 50本國際商務(wù)廣場開發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務(wù)，建設(shè)高檔商務(wù)和住宅區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益適中，房價(jià)中低，市場前景闊，財(cái)務(wù)方面仍是完全可行的。附表131：敏感性分析表項(xiàng)目基本方案銷售價(jià)格單位成本銷量20%十20%20%十20%20%銷售收入19376 總成本14105 單列稅金1228 凈收益4043 投資收益率% 不確定因素變化1%引起投資收益率變化(%)　 由上表看出，當(dāng)銷售價(jià)變動(dòng)1%時(shí)，——+%；當(dāng)單位成本變動(dòng)1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng)+——%；當(dāng)銷售量變動(dòng)1%時(shí)，%。 敏感性分析采用因素變化試算分析法。投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％。項(xiàng)目盈利能力為：銷售收入建筑費(fèi)用銷售稅==。銷售收入合計(jì)=+=。 住宅銷售以襄樊市高層住宅均價(jià)乘以70%為基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)售價(jià)為2200*70%=1500元/平方米。13 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入 商鋪銷售以棗陽市同地段商鋪平均價(jià)為基準(zhǔn)參考價(jià)，基準(zhǔn)售價(jià)3600元/平方米。預(yù)售房有利于提高房屋售價(jià)和縮短開發(fā)周期，同時(shí)可以穩(wěn)定戶主，提高開發(fā)成功率。利用現(xiàn)行房地業(yè)政策開展預(yù)售“賣樓花”，按房產(chǎn)總價(jià)70%預(yù)售額計(jì)算，籌集資金8000萬元。2．銀行貸款1000萬元。根據(jù)銀行現(xiàn)行貸款利率，%計(jì)算，項(xiàng)目第二年計(jì)劃使用貸款1000萬元，第三年上半年項(xiàng)目交房后還清貸款，資金占用期18個(gè)月，計(jì)息為：1000*+1000*。 預(yù)備費(fèi)現(xiàn)階段無法精確計(jì)算，根據(jù)慣例按項(xiàng)目基本投資5%計(jì)取為：9636*5%=509萬元。 項(xiàng)目建筑投資概算 工程概況。①拆遷費(fèi)：項(xiàng)目拆遷建筑面積21000平方米，每平方米拆遷費(fèi)(含安置)826元，計(jì)1735萬元；水井4口，每口5000元；廁所兩個(gè)，每個(gè)5000元；其它附屬物補(bǔ)償50萬元。 地塊開發(fā)成本該土地的地塊開發(fā)成本（包括拆遷費(fèi)和土地批租費(fèi)）3308萬元。總之，項(xiàng)目建設(shè)原材料生產(chǎn)廠家正規(guī)，供應(yīng)充分，市場平穩(wěn)，處于較低的價(jià)格水平，有利于節(jié)省建設(shè)投資，提高建設(shè)質(zhì)量。鋼材可由棗陽市建材大市場提供，該市場是一家規(guī)范的建材專營市場，產(chǎn)品質(zhì)量有保證，價(jià)格公平合理。城區(qū)內(nèi)還有多家中小型的水泥制品企業(yè)，可為項(xiàng)目建設(shè)提供供給，并在建材價(jià)格上提供更大的選擇范圍。9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃時(shí) 間任務(wù)2007年2008年2009年9101112123456789101112123456789前期準(zhǔn)備土建工程開工建筑基礎(chǔ)施工主體工程施工水電工程營銷本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2007年10月開工，至2009年10月竣工，總工期2年。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，處理工程遺留。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。保安部：負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)、停車場管理工作。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲工作。8 項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。生活用水采用設(shè)中水收集池，用水綠化。恒壓變頻供水保證出水壓力不變，根據(jù)用水量大小進(jìn)行變頻供水，既節(jié)約電能，又保證水泵軟啟動(dòng)（對(duì)電網(wǎng)電壓沖擊不大），延長了水泵壽命。設(shè)計(jì)有地下生活水池一座，集中恒壓變頻供水。電器部分在設(shè)施中一律采取節(jié)能電器作為標(biāo)準(zhǔn)配置，在分戶的裝修中引導(dǎo)用戶使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能電器。 在配電系統(tǒng)中安裝必要的電能計(jì)量儀表，以便對(duì)電耗進(jìn)行檢測并酌情調(diào)整負(fù)荷，減少系統(tǒng)損耗。 電氣與設(shè)備節(jié)能 為提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù),減少無功電能損耗,在變配電設(shè)施中設(shè)低壓靜壓電容器無功自動(dòng)補(bǔ)償裝置,。K）。少部分的平屋面上鋪設(shè)20cm膨脹珍珠巖塊，上用加氣混凝土塊支承的薄鋼筋混凝土板覆蓋，中間還有5cm空氣間層。 W/（m把膨脹珍珠巖制成混凝土巖塊能長期保持其良好的保溫性能。K）。對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行封閉處理，白天南向陽臺(tái)可作取暖的陽光間，晚上則可減少室內(nèi)熱量的散失，對(duì)節(jié)能和提高熱舒適條件有利。K）。此種玻璃透明度與普通玻璃無異。 門窗保溫為了指出玻璃窗的發(fā)展方向，在擬建建筑中采用了低發(fā)射率涂層玻璃，作為塑鋼框中空玻璃窗。此膏最適用于塑鋼門窗密封，密封條厚薄與塑鋼窗縫隙一致，壽命也長，價(jià)格較低。此種密封膏為簡裝單組分材料，施工時(shí)，將窗接縫處擦凈并干燥后，用擠槍將密封膏擠注于固定扇接縫的受壓面上，擠注時(shí)注意做到平直、適量均勻，相對(duì)的開啟扇則貼上膠粘帶并涂以孩粘液。中國目前大量使用塑鋼窗，其接縫縫隙寬窄不一，采用同一厚度的密封條，或者密封不良，或者關(guān)窗困難。根據(jù)需要長度剪切后，用釘釘固在木門接縫處，即可取得密封效果。擬建筑木門用塑膠密封條（英國Schlegel公司生產(chǎn)品。根據(jù)需要長度剪切后，用釘釘固在木門或木窗接縫處，即可取得密封效果。 門密封擬建筑為木門，塑鋼窗用條刷狀密封條密封。樓梯間內(nèi)隔墻均為240mm蒸養(yǎng)灰砂磚，采用石膏飾面的聚苯板貼在樓梯間一側(cè)保溫。%，面積在樓板、窗臺(tái)、過梁等處有冷橋問題。保溫采用35mm聚苯板并用紙面石膏板覆面，用粘結(jié)劑粘貼在外墻表面上。K)。外墻外保溫技術(shù)采用北京秦天科技發(fā)展有限公司的FGC（有機(jī)硅）外墻外保溫墻體材料，是經(jīng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心評(píng)估并推廣的墻體保溫材料。因此，實(shí)施建筑節(jié)能和合理選擇采暖空調(diào)用能，是實(shí)現(xiàn)我國電力均衡生產(chǎn)的最為有效的技術(shù)措施。 實(shí)施建筑節(jié)能是削減季節(jié)性用電高峰的需要由于我國南方地區(qū)的制冷空調(diào)和北方地區(qū)的采暖空調(diào)用能基本上都采用電能，因而，形成冬季和夏季的季節(jié)性用電高峰，造成季節(jié)性供電不足，拉閘限電在所難免。我國在實(shí)施建筑節(jié)能之前的建筑，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱功性能普遍不好。 實(shí)施建筑節(jié)能是提高人民生活質(zhì)量的需要隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們?nèi)找嬉筇岣呱钯|(zhì)量，其中包括在建筑物來實(shí)施采暖與空調(diào)，以改善和提高工作生活場所的室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量。1996年3月，江澤民同志在中央計(jì)劃工作座談會(huì)上指出，“所謂可持續(xù)發(fā)展，就是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要，又要考慮未來發(fā)展的需要，不要以犧牲后代人利益為代價(jià)來滿足當(dāng)代人的利益。 實(shí)施建筑節(jié)能是貫徹國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要可持續(xù)發(fā)展的概念，是挪威前首相布倫特夫人領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在1987年在《我們共同的未來》報(bào)告中提出的，可持續(xù)發(fā)展是指“既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展”。節(jié)約能源法第三十七條規(guī)定，“建筑物設(shè)計(jì)和建造應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。節(jié)約能源和實(shí)施建筑節(jié)能，是我國的一項(xiàng)重要國策。 建筑節(jié)能的必要性 實(shí)施建筑節(jié)能是我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的需要我國的能源增長速度，總是跟不上國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。經(jīng)計(jì)算建筑物節(jié)能綜合指標(biāo)。樓板采用100厚鋼筋砼，面層用戶裝修木地板K≤。外墻