【正文】 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、。本項(xiàng)目施工期的社會風(fēng)險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，盡快吸引消費(fèi)商家的眼球。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。近期國家對房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動頻繁，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)，為防范此類政策性風(fēng)險，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。表111 項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民就業(yè)的影響對**的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量?？偟恼f來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。但考慮到該地區(qū)城市繁華地段，周圍的道路交通條件較好。本項(xiàng)目屬政策鼓勵投資項(xiàng)目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶到地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機(jī)會，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。同時也會再一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以創(chuàng)造大批人員的就業(yè)，有效地增加市民收入，創(chuàng)造最多的營商機(jī)會，為政府創(chuàng)造可觀的稅收，而且極大的改善了該地段的環(huán)境面貌和城市景觀，對切實(shí)提高城市品位，建設(shè)現(xiàn)代化城市，盡快實(shí)現(xiàn)該鎮(zhèn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)，都將起到積極的推動作用。 環(huán)境效益分析本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，以人為中心，建筑形態(tài)造型優(yōu)美、線條和細(xì)部處理簡潔明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前商業(yè)建筑總體設(shè)計潮流，吸引人的眼球。通過以上經(jīng)濟(jì)效益分析可以看出，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，從財務(wù)上講項(xiàng)目是可行的。企業(yè)所得稅（稅率25%）。按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。 利潤預(yù)測及費(fèi)用分析銷售收入預(yù)測：寫字間：6500=其他營業(yè)收入：32012=合計：銷售利潤預(yù)測：，建設(shè)總投資40000萬元，根據(jù)國家有關(guān)稅法規(guī)定，出售不動產(chǎn)按5％的稅率繳納營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7％、3％和2%繳納，土地增值稅按銷售收入的2％繳納。 售價預(yù)測該地段交通方便，公共設(shè)施齊全；布局合理，功能完善，環(huán)境優(yōu)美，居民較多，是商業(yè)的優(yōu)選之地。本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年半。（1）《遼寧省建筑安裝工程概算定額》（2）《遼寧省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》（3）《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》1994年7月（4）參照**市目前市場成本價及其他地區(qū)的相近工程進(jìn)行估價。%。整個項(xiàng)目采取交叉滾動開發(fā)的方式進(jìn)行，每個項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排詳見表81。藍(lán)天電腦以筆記本型電腦、鍵盤、電源供應(yīng)器等IT相關(guān)產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，為臺灣50強(qiáng)企業(yè)之一。8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。B、“三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。3)編制或?qū)徍耸┕D。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。預(yù)算部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計劃。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理以及前期咨詢相關(guān)事宜。工程部設(shè)有工程部經(jīng)理、總工程師、土建工程師、水暖工程師、電器工程師等各專業(yè)技術(shù)人員。在制定管理方案時，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。項(xiàng)目的建設(shè)會使該地段環(huán)境得到改善，使城市景觀變得美麗優(yōu)雅，成為城市建設(shè)中的一道靚麗風(fēng)景。擬建項(xiàng)目最可能受到的地質(zhì)災(zāi)害是地震，由該項(xiàng)目使用功能的重要性屬于一類建筑，其地震作用和抗震措施均應(yīng)按本地區(qū)設(shè)防烈度7度設(shè)計。該項(xiàng)目將進(jìn)一步滿足周圍居民的休閑生活需求，提高市民的生活住質(zhì)量。本項(xiàng)目建成后，將形成規(guī)劃合理的人工建筑及道路為主體的城市景觀，可在一定程度上改善局部區(qū)域的城市面貌。本項(xiàng)目所在地原無樹木、花草。為防治施工期揚(yáng)塵，除要求施工單位文明施工外，還必須采用相應(yīng)環(huán)保措施。施工中使用的建筑原材料，如水泥、沙子等運(yùn)輸也將產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。商業(yè)垃圾中的紙或塑料等包裝材料，盡量回收利用，不能利用的送垃圾城市垃圾填埋場處理。項(xiàng)目營運(yùn)期的固廢主要為商業(yè)垃圾。因此，必須注意對現(xiàn)場建筑垃圾的處置。項(xiàng)目廢水主要為生活污水，經(jīng)化糞池沉淀后排入市政污水管網(wǎng)。因此，設(shè)備運(yùn)行噪聲經(jīng)地下建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔聲后，運(yùn)營時對周圍聲環(huán)境影響不大。營運(yùn)期生活水泵機(jī)房、消防水泵房、配電室位于屋面設(shè)備用房內(nèi)，噪聲源強(qiáng)在50～80dB（A）之間。根據(jù)噪聲衰減模式，按照《建筑施工場地噪聲限值》要求，施工期機(jī)械設(shè)備噪聲晝間距聲源60米以外范圍可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及限值要求，夜間的影響半徑100米左右。運(yùn)營期⑴ 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等生活設(shè)施排放的生活污水，主要污染物為CODcr、氨氮；⑵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等排放的商業(yè)垃圾；⑶換熱站和泵站內(nèi)的水泵噪聲；配電室內(nèi)電機(jī)噪聲；電梯電機(jī)噪聲以及進(jìn)出車輛產(chǎn)生的噪聲。樓宇近方型的平面設(shè)計，便于合理利用空間，適當(dāng)?shù)拈_間和進(jìn)深令任何辦公空間都會享受到自然采光和別樣風(fēng)景。走廊、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用節(jié)能自熄開關(guān)。（3）推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場所內(nèi)的熒光燈宜選用帶有無功補(bǔ)償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器，氣體放電燈宜采用電子觸發(fā)器。照明的節(jié)能設(shè)計照明節(jié)能設(shè)計就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度地利用光能，通常的節(jié)能措施有以下幾種：（1）充分利用自然光，使之與室內(nèi)人工照明有機(jī)地結(jié)合，從而節(jié)約人工照明電能。提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達(dá)到節(jié)能目的，主要措施有：（1）減少用電設(shè)備無功損耗，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)。采用節(jié)水龍頭和節(jié)水器具。 節(jié)水設(shè)計合理限定配水點(diǎn)的水壓根據(jù)建筑給水系統(tǒng)超壓出流的實(shí)際情況，合理確定給水系統(tǒng)的壓力，減少超壓出流造成的隱形水量浪費(fèi)，當(dāng)水壓大于一定限制時，應(yīng)采取減壓措施，如設(shè)置減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞。采取外保溫措施，外墻采用240厚KP1空心磚墻，外側(cè)貼45厚擠塑板，；屋面貼60厚擠塑聚苯保溫板，加強(qiáng)屋面保溫；、通風(fēng)設(shè)計設(shè)計集中采暖系統(tǒng)時，管路按南、北向分環(huán)供熱原則進(jìn)行布置并分別設(shè)置室溫調(diào)控裝置；控制室內(nèi)采暖系統(tǒng)計算溫度。建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導(dǎo)風(fēng)向，夏季能利用自然通風(fēng)并防止太陽輻射。墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。建筑節(jié)能由于直接關(guān)系到國家資源戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，隨著我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)將保持高速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，建筑能耗在未來商品總能耗中所占比例將上升到35％左右，因此，搞好建筑節(jié)能工作對節(jié)約能源和保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。節(jié)能是我國的國策，建筑節(jié)能是節(jié)能中的重中之重，應(yīng)該列為我國建設(shè)工作中的重要位置?！笆濉睍r期，我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨著國內(nèi)外環(huán)境的新變化，合作與競爭并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在。為進(jìn)一步推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，國家和省相繼出臺了多項(xiàng)節(jié)能政策、法規(guī)。建筑節(jié)能則是節(jié)能減排戰(zhàn)略的同一個重要方面。5節(jié)能方案分析建筑類現(xiàn)階段采用的節(jié)能規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)：《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國再生能源法》《中華人民共和國建筑法》《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年修改本）》 《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委、科技部2006年12月）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委2005年65號）《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ042422006）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ2695）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1342001）1《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）1《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503782006）1《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號）1《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（CJJ342002J2162002）1《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ162008）1《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ1442004）1《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（GB503642005）1《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB5017693）1《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T500332001）2《地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程》（JGJ1422004）2《城市供熱管網(wǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ3890）2《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》（GB500282006）2《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1322001）2國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。本項(xiàng)目建設(shè)單位通過國有建設(shè)用地競拍活動，競得該凈地的使用權(quán)。符合國土資源部門的各項(xiàng)規(guī)定。本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，符合**市土地利用總體規(guī)劃，并取得國有建設(shè)用地拍賣成交確認(rèn)書。該地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镾SW，%；次主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹，%。冬季多北風(fēng)和東北風(fēng)，夏季多南風(fēng)和西南風(fēng)。秋季溫和，雨量驟減，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。春季風(fēng)大雨少，回暖迅速，氣候干燥。地震烈度：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011—2001）》，市區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度。本地區(qū)地層單一，表層為海相沉積的23m淤泥質(zhì)亞粘土，以下為陸相沉積粘土、亞粘土。工程地質(zhì)概況：該地區(qū)屬遼西丘陵區(qū)長期緩慢抬升地區(qū)，受北東和北西向構(gòu)造發(fā)育，地勢由東往西逐漸低緩，地貌形態(tài)以坡洪積扇裙、沖洪積階地和平原為主，基巖主要為震旦紀(jì)、前震旦紀(jì)副變質(zhì)體系，其次為中生代侵入巖體。**火車站、**公路客運(yùn)中心坐落在凌河區(qū)。供暖：冬季熱源由**熱電總公司提供。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)污水經(jīng)管道排入化糞池后排入市政污水管網(wǎng)。污水、雨水：該項(xiàng)目室內(nèi)采用污廢水合流，室外采用雨、污水分流。該項(xiàng)目附近的道路、供水、供電、通訊、熱力等市政設(shè)施齊全，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的條件。轄區(qū)內(nèi)有**市委、**市人大、**市政協(xié)等政府機(jī)構(gòu)，有中國人民銀行**市分行、中國銀行**市分行、中國工商銀行**市分行、中國農(nóng)業(yè)銀行**市分行、交通銀行**市分行及各大銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等金融機(jī)構(gòu)，有太平洋保險公司、中國人民財產(chǎn)保險公司等保險機(jī)構(gòu)。凌河區(qū)基礎(chǔ)教育在遼西地區(qū)處于領(lǐng)先位置。**市最好的小學(xué)、最好的中學(xué)、最好的高中都在凌河區(qū)。轄區(qū)內(nèi)各類大中專院校、科研單位64家。新建的巴黎豪苑、世紀(jì)花園、恒生現(xiàn)代城、瑞士家園等住宅區(qū)被譽(yù)為遼西綠色生態(tài)智能住宅小區(qū)的典范。凌河區(qū)依紫荊山，傍凌河水，人居環(huán)境優(yōu)美。規(guī)模以上企業(yè)42戶，年產(chǎn)值（或銷售額）在億元以上的企業(yè)6戶。為民營企業(yè)創(chuàng)造了自由、寬松、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，吸引了一大批民營企業(yè)落戶。凌河區(qū)積極推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化政府的社會管理和服務(wù)職能。凌河區(qū)是**市對外聯(lián)絡(luò)的門戶和重要物資流通集散地，形成了大市場、大流通、大商貿(mào)、大繁榮的發(fā)展格局。凌河區(qū)還擁有遼西小商品批發(fā)市場、廣東街商業(yè)街、華聯(lián)家具商場、遼西木材市場等各類市場41處，匯聚了大量的人流、物流、信息流。**市的大型商場90%坐落在凌河區(qū)。**機(jī)場距凌河區(qū)10公里，已開通上海等航線；**港距凌河區(qū)27公里，是我國最北方的一級不凍港，港口目前最大可停靠25萬噸級油輪和7萬噸級散雜貨輪，年吞吐量超過30