【正文】 還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內）房地產(chǎn)市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A設施條件后估 算的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實 際壯況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟效益上做文章。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 出行業(yè)基準收益率的內部收益率。 由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 十、項目環(huán)境效益評價 作為 2021 年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項目的規(guī)劃發(fā)展建設原則之一便是以具有 21 世紀初葉居住水準的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣 普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 之一。如何滿足人們對提高居質量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實施。 “小康不小康，關鍵看住房”。 九、項目社會效益評價 2021 年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。 （ 2）當售價降低 5%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 投資利潤率： % 從計算結果可知，售價降低 5%對項目經(jīng)濟效益也產(chǎn)生較大影響，內部收益率同樣達不到基準收益率。 敏 感 性 分 析 表 4— 2— 26 基準方 案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財務凈現(xiàn)值 1340 4411 1490 4350 7271 3146 849 3709 5988 財務內部收益率 % % % % % % % % % 投資利潤率 % 16% % % % % % % 33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）當建安工程費增加 5%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 投資利潤率： % 計算結果表明，若建安工程費增長 5%，其內部收益率達不到基準收益率（ I=10%）。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、 10%和建安工程費上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。 （二）敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時，項目風險較低。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。貸款償還估算表詳見表 4— 2— 25。由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23 計算結果為： 總投資利潤率 =% 自有資金利潤率 =% （四）項目經(jīng)濟效益評價指標匯總 項目經(jīng)濟效益指標匯總如表 4— 2— 24 所示： 項 目 經(jīng) 濟 效 益 評 價 指 標 繪 總 表 4— 2— 24 計算基礎 動 態(tài) 指 標 靜態(tài)指標 財務內部收益率 （ FIRR） 財務凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤率 全部投資 % 1430（萬元） % 自有資金 % 3172（萬元） % （五）資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)，本項目資金來源與運用表 4— 2— 25 所示。 （三）投資利潤率 投資利潤率指的是項目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資餓比值。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 本項目選取的基準貼現(xiàn)率為 10%，由此計算可得（表 4— 2— 22，表 4— 2— 23）。 財 務 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20212 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 土地增值稅 所得 稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流量 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財務內部收益率： % 動態(tài) 計算指標 財務凈現(xiàn)值（ I=10%）： 1430 萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 31707/126108） 100%=25% 現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表 4— 2— 23 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 161674 6022 14320 11122 10959 11061 27589 27204 33397 20210 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 銷售收入再投入 65586 7052 6024 6024 6989 12649 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 — 所得 稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 貸款本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 3 凈現(xiàn)金流量 14747 6022 2302 1561 184 637 768 629 3076 17752 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 3172 5474 1902 1173 126 396 434 323 1435 7529 財務內部收益率： % 動態(tài) 計算指標 財務凈現(xiàn)值（ I=10%）： 3172 萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 14747/25222） 100%=% （二）財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財 務凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 （一）財務內部收益率（ FIRR） 財務內部收益率（ FIRR）是指項目整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。 七、項目經(jīng)濟效益評價 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表 4— 2— 17 銷售計劃 分年度銷售金額 /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計 2 50%A1 A1：33305 10658 12018 C： 170（個） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最