【正文】 進(jìn)中高檔餐館及娛樂設(shè)施，這些都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。 （ 2） 開發(fā)量巨大。 2 項(xiàng)目劣勢 （ 1） 資金壓力。 （ 3） 景觀優(yōu)勢：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用，地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。長壽區(qū)是重慶市重要工業(yè)基地，職工平均收入居重慶市前列（第 8 位），購買力相對較強(qiáng)，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)物業(yè)有一定創(chuàng)新、整合空間 （ 2） 地段優(yōu)勢。該規(guī)劃構(gòu)思對于本項(xiàng)目的開發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用。 2 長壽區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對本項(xiàng)目高度重視。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 三、項(xiàng)目綜合分析 （一）項(xiàng)目背景分析 1 長壽的經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展。長壽區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窈透鹘缛耸科毡檎J(rèn)為：該地區(qū)嚴(yán)重缺少高檔次的集購物、休閑、娛樂、飲食于一體的商業(yè)設(shè)施。 3 長壽區(qū)商業(yè)設(shè)施的供求狀況分析 項(xiàng)目所在位置是長壽區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑和居民聚會的中心場所，這里商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度高，商業(yè)面積總量達(dá) 萬 m2。 由于長壽區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展不平衡，無論是商業(yè)物業(yè)的出租還是銷售，價(jià)格差距很大。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 （ 1）向陽街門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 向陽街靠近長壽路段 重百附近及臨街門面 壽星廣場附近支路 向陽街往金利商場方向 向陽街附近支路 向陽街往金利商場方向末端 平街 150～ 180元 / 平米左右 200～ 300 元 /平米 80 元 /平米 120 元 /平米左右 50 元 /平米左右 50～ 70 元 /平米 二層 15 元 /平米 15 元 /平米 無 無 無 無 （ 2）長壽路門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 與向陽街臨近區(qū)域 兩端門面 平街 65～ 75 元 /平米 35～ 45 元 /平米 負(fù)一層 15 元 /平米 無 二層 15 元 /平米 無 （ 3）其他區(qū)域價(jià)格門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 黃桷灣片區(qū)、騎安片區(qū)、桃花溪片區(qū)價(jià)格為 15～ 25 元 /平米左右。而在長壽，茶樓經(jīng)營不錯(cuò)， 以上現(xiàn)象表明：在長壽，餐飲業(yè)有發(fā)展的空間。 （ 3）長壽的新開發(fā)區(qū)，黃桷灣片區(qū)以大中型餐飲和家居生活配套為主，其中，大型餐飲有：秦媽火鍋、天源火鍋、德莊火鍋等，基本是火鍋的天下。 （ 2）其次便是長壽路，長壽路以建材為主，說明長壽的房地產(chǎn)開發(fā)呈上升趨勢。該路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共 424 家，總經(jīng)營面積約為 27， 130 ㎡，長壽區(qū)的兩個(gè)有影響的商店（重慶百貨和立丹超市）都在該路段。 1 長壽區(qū)商業(yè)中心調(diào)查 （ 1）向陽街是長壽區(qū)的中心，屬于長壽老城區(qū)。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 “衣帽間、儲藏間、保姆間”等功能房出現(xiàn)較少； （ 6）與重慶主流住宅產(chǎn)品相比，其細(xì)部處理較差，景觀價(jià)值利用不到位，樓間距較窄，私密性考慮欠佳?，F(xiàn)階段長壽的消費(fèi)者普遍能夠接受 1100－ 1200 元 /平米的住宅價(jià)格，考慮到長壽區(qū)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)的高速發(fā)展，以及房地產(chǎn)一級供應(yīng)量的限制，長壽區(qū)的住宅價(jià)格還有上升的空間。 20xx－ 20xx 年長壽區(qū)房地產(chǎn)投資指標(biāo) 年份 投資總額（億元） 增長率 開工面積（萬平方米） 總開工面積 增長率 其中住宅開工面積 增長率 20xx ％ 50％ ％ 20xx ％ － ％ － 20xx － ％ － － 長壽的樓盤以住宅物業(yè)為主，目前在售在建的樓盤大約有 10 多個(gè)，總的供應(yīng)量約有 50 萬平方米。 “ 協(xié)信 20xx 年長壽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 全社會固定資產(chǎn)總額 （億元） 地方可支配財(cái)政收入（億元） 全區(qū)年末存款余額（億元） 旅游收入（億元） 城鎮(zhèn)職工人均年收入（元） 20xx 年數(shù)據(jù) 11112 同比增長 % % 14% % －－－ －－－ 3 長壽區(qū)商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額 21 億元，同比增長 %；商貿(mào)餐飲業(yè)營業(yè)額 億元，占 GDP 的 %；其中批發(fā)零售業(yè) 億元，餐飲業(yè) 億元；連鎖經(jīng)營銷售額 億元，占社會消費(fèi)品零售總額的 7%。社會消費(fèi)品零售總額列 11 位。據(jù) 1998年國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示：長壽國有工業(yè)固定資產(chǎn)總量列全國縣級地域第 8 位。境內(nèi)渝長、長涪、長梁三條高速公路交匯，五座互通式立交橋使地方路網(wǎng)與高速公路融為一體，三個(gè)即將建成的渝懷鐵路?？空?，規(guī)劃建設(shè)中的深水港碼頭可成為三峽庫區(qū)建成后重慶市重要水路替代港，這些使長壽實(shí)實(shí)在在成為重慶的交 通樞紐。 “ 協(xié)信 當(dāng)重慶達(dá)到這一規(guī)模，重慶的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會迅速膨脹，這也預(yù)示著重慶的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正面臨著千載難逢的發(fā)展良機(jī)。 同時(shí)，根據(jù)重慶政府經(jīng)濟(jì)的發(fā)展計(jì)劃，到 20xx 年，重慶 GDP 產(chǎn)值將達(dá)到4700 億元。如果平均下來，僅新增量這一塊，重慶每年需求住宅的面積將達(dá)到 20xx 萬平方米。這意味著新增城市人口需要住宅達(dá)到 億平方米。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這種增長意味著：到 20xx 年，重慶城市化人口將達(dá)到 1600 萬人，新增城市化人口將達(dá)到 600 萬人。目前重慶的城市化率為 33%，足足比全國城市化率低了 4 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，城市人口會不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時(shí)由于城市中央商業(yè)區(qū)的競爭日益激烈，從經(jīng)營成本角度考慮，投資者將會更愿意把握城郊的投資機(jī)會。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 機(jī)會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量正在急劇增長。 （ 2） 次級商業(yè)中心在悄然崛起。 根據(jù) IRS 指數(shù)推算，即使是商業(yè)最發(fā)達(dá)的解放碑商圈和沙坪壩商圈，其商業(yè)設(shè)施仍未飽和，其他的諸如楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和程度。 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，重慶市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。 （三）重慶市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r分析 1 重慶市商業(yè)用房開發(fā)總規(guī)模分析 近年來重慶商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了很大的發(fā)展，無論是在開發(fā)投資規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的的比例還是商業(yè)用房施工面積占房地產(chǎn)總施工面積的比例都有下降的趨勢。 1998 年，重慶房市實(shí)現(xiàn)年銷售 416 萬多平方米；到 20xx 年的銷售面積已達(dá) 萬平方米。據(jù)了解，在 1996 年，重慶房地產(chǎn)年銷售面積才 166 萬平方米，銷售額 億元。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 工面積分別為 1424 萬平方米、 348 萬平方米、 351 萬平方米；而 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是 3653 萬平方米、 1661 萬平方米、 1020 萬平方米。 在 1996 年，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為 55 億多元，之后每年以 10%以上的速度增長，到 20xx 年，重慶的房地產(chǎn)投資已達(dá)到 億元。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。尤其是重慶直轄和國家西部打開發(fā)以來，作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠 的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指標(biāo) 用地面積 82303 ㎡ 建筑面積 174772 ㎡ 商業(yè)面積 123772 ㎡ 住宅面積 51000 ㎡ 容積率 覆蓋率 ％ 綠地率 ％ 車位 387 “ 協(xié)信 三、報(bào)告編制依據(jù) 《長壽區(qū)市場調(diào)查報(bào)告》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 1993 年，國家計(jì)委。 貝格國際咨詢管理有限公司合作，對整個(gè)集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制、管理流程、薪酬體系等按照國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了設(shè)計(jì)，實(shí)行一種全新的管理模式。 協(xié)信集團(tuán)作為民營股份制企業(yè)，在其發(fā)展歷程中還特別重視管理的規(guī)范化、科學(xué)化。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 盤 稱號。 “涪陵協(xié)信城市花園”建筑面積 4 萬平方米，為涪陵區(qū)最高檔的康居示范工程。 其中“協(xié)信商廈”建筑面積 6 萬平方米，為重慶市朝天門第一交易市場，被重慶市政府命名為朝天門 對外招商樣板市場 。 近幾年，集團(tuán)公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長足發(fā)展，先后成功開發(fā)了“協(xié)信商廈”、“小康樓”、“時(shí)代天驕”、“涪陵協(xié)信城市花園”、“天驕俊園”和“天驕年華”等項(xiàng)目。榮獲 重慶市納稅大戶百強(qiáng) 、 “ 中國私營企業(yè) 500 強(qiáng) ” 、 “ 中國房地產(chǎn)著名品牌 ” 、 “ 重慶市企業(yè)法人知名字號 ” 等稱號。截止 20xx 年底，集團(tuán)公司已累計(jì)向國家上繳稅費(fèi) 5000 多萬元，安置下崗職工 2500 余人，為 4000多人提供了就業(yè)崗位。 百年廣場 ” 可行性研究報(bào)告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 智能工程有限公司、北京世聯(lián)通投資顧問有限公司、北京動(dòng)動(dòng)文化藝術(shù)有限公司等多家全資、控股、參股企業(yè)。注冊資本為 1 億元人民幣，總資產(chǎn)規(guī)模 6 億多元人民幣。百年廣場 項(xiàng)目地址： 重慶市長壽區(qū)城關(guān)鎮(zhèn) 項(xiàng)目業(yè)主： 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 鄒淑媛 注冊資金： 5000 萬元 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理 項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積 82303 畝；擬建建筑面積 174772 平方米，其中 A 區(qū)面積 105817 ㎡， B 區(qū)面積 17955 ㎡， C 區(qū)面積 51000 ㎡，共有 387個(gè)車位； 二、項(xiàng)目業(yè)主簡介 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司的全資子公司。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤