【正文】 工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 已付利息 10 土地有嘗使用出讓金 11 合計(jì) 建 安工程費(fèi) （ 1）多層住宅建安費(fèi)（ 4— 2— 7）。 （ 2）土地有嘗使用出讓金。 （注：首 1000 ㎡收 200元，每超過(guò) 500㎡加收 40元）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的 2%計(jì)征，交市國(guó)土局）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的 9 倍計(jì)征，即為： 3509 元 /畝 9=31581 元 /畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。 （注：按 12 元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 12元 /㎡ =8000 元 /畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 （注：按 8元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 8元 /㎡ =5333 元 /畝，交市財(cái)局）。 ③工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)： /畝 %=（萬(wàn)元）。包干范圍包括： a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)偅瑒趧?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià) 萬(wàn)元 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1萬(wàn)元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額 8%，即： /畝 8%= 萬(wàn)元 /畝） ②填土工程費(fèi)： 元 /畝 =（萬(wàn)元） （注：填土工程單價(jià)按 元 /㎡ .m，由夏園村委會(huì)包干。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （ 1）征地費(fèi)。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第四期建北左上組團(tuán)及余下 4棟高層，建筑面積 127977㎡（其中多層 33210㎡，高層 94767㎡）。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3棟高層，住宅建筑面積 101296㎡（其中多層26471 ㎡，高層 74825 ㎡）。 第二期可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積 55593 ㎡。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西 向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表 4— 2— 4 居住套數(shù) 3652套 居住人口 12782人 總建筑面積 399260㎡ 其 中 住宅建筑面積 351476㎡ 公共建筑面積 47784㎡ 住宅平均層數(shù) 人口毛密度 516人 /公頃 住宅面積毛密度 14190㎡ /公頃 住宅面積凈密度 28529㎡ /公頃 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 四、項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項(xiàng) 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（ 4— 2— 1） 編號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積 /㎡ 用地面積 /㎡ 數(shù)量 1 幼兒園 1500+1800 1800+2000 2 2 小學(xué) 4500 8500 1 3 中學(xué) 9000 14000 1 4 衛(wèi)生站 450 3 5 文化活動(dòng)中心 400 1 6 球類(lèi)場(chǎng)地 2550 2 7 糧油店 300 1 8 肉菜市場(chǎng) 2000 1 9 副食品店 400 2 10 飲食店 500 2 11 飯店 500 1 12 小吃店 300 3 13 綜合百貨店 500 1 14 日用雜品店 260 1 15 五金交電建材店 120 1 16 理發(fā)店 100 1 17 廢品收購(gòu)店 100 1 18 書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店 60 1 19 公共電話亭 40 5 20 中西藥店 80 1 21 水果店 90 1 22 綜合修理店 260 1 23 儲(chǔ)蓄所 200 1 24 郵政所 200 1 25 電訊營(yíng)業(yè)所 200 1 26 汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 54000（ 1800個(gè)車(chē)位） 17 27 自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 14790（ 9860個(gè)車(chē)位） 39 28 變電房 300 5 29 路燈配電室 30 700 1 30 凈化石油氣站 40 1 31 公共廁所 150 3 32 垃圾集散點(diǎn) 150 3 33 小區(qū)綜合管理處 400 1 34 居民委員會(huì) 420 6 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表 4— 2— 2 道 路 紅 線 和 斷 面 表（ 4— 2— 2） 序號(hào) 道路紅線 /M 道路斷面 /M 備 注 1 38 5— （ 8） — 20— 5 城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 2 36 5— 10— （ 6）— 10— 5 城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 3 30 5— 20— 5 城市道路 4 20 5— 10— 5 城市道路 5 15 3— 9— 3 小區(qū)道路 6 15 4— 7— 4 小區(qū)道路 7 12 — 7— 小區(qū)道路 8 3～ 4 3— 4 組團(tuán)道路 9 宅間小道 主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）土地使用指標(biāo)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自 然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 （ 2）空間布局形態(tài)。 ④“兩帶”。 ③“兩軸”。 ②“兩中心”。 ①“三片”。 （ 4）吸收優(yōu)秀的地方居 住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿(mǎn)足居住生活需要的 環(huán)境功能。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。目前征地情況進(jìn)展順利。在該征地紅線范圍的 畝地以?xún)?nèi)，實(shí)際征地面積為 畝，其中已填土面積 畝，未填土面積 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5畝。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專(zhuān)用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專(zhuān)用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M以上。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （ 1）變電站和高壓線 已建成的 220KVA 變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居 住環(huán)境和景觀形成較大影響。 （ 2）自然條件優(yōu)勢(shì)。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分， 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng) 過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置， 使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。 占地 公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積： 399260 ㎡ 其中：住宅面積： 351476㎡ 公建 面積： 47784 ㎡ 總投資： 126108 萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入： 25222萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本： 3275/㎡ 高層住宅得房成本： 3925元 /㎡ 稅后利潤(rùn)： 14747 萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值： 3172萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率： % 自有資金內(nèi)部收益率： % 總投資利潤(rùn)率： % 自有資金投資利潤(rùn)率： % 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的 220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。自 1995年 7月起，已停耕填土的地塊面積為 ，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場(chǎng)