【正文】 副食品店 400 2 10 飲食店 500 2 11 飯店 500 1 12 小吃店 300 3 13 綜合百貨店 500 1 14 日用雜品店 260 1 15 五金交電建材店 120 1 16 理發(fā)店 100 1 17 廢品收購店 100 1 18 書報銷售店 60 1 19 公共電話亭 40 5 20 中西藥店 80 1 21 水果店 90 1 22 綜合修理店 260 1 23 儲蓄所 200 1 24 郵政所 200 1 25 電訊營業(yè)所 200 1 26 汽車停車場（庫） 54000（ 1800個車位） 17 27 自行車（摩托車）停車場（庫） 14790（ 9860個車位） 39 28 變電房 300 5 29 路燈配電室 30 700 1 30 凈化石油氣站 40 1 31 公共廁所 150 3 32 垃圾集散點(diǎn) 150 3 33 小區(qū)綜合管理處 400 1 34 居民委員會 420 6 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表 4— 2— 2 道 路 紅 線 和 斷 面 表（ 4— 2— 2） 序號 道路紅線 /M 道路斷面 /M 備 注 1 38 5— （ 8） — 20— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 2 36 5— 10— （ 6）— 10— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 3 30 5— 20— 5 城市道路 4 20 5— 10— 5 城市道路 5 15 3— 9— 3 小區(qū)道路 6 15 4— 7— 4 小區(qū)道路 7 12 — 7— 小區(qū)道路 8 3～ 4 3— 4 組團(tuán)道路 9 宅間小道 主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）土地使用指標(biāo)。 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表 4— 2— 4 居住套數(shù) 3652套 居住人口 12782人 總建筑面積 399260㎡ 其 中 住宅建筑面積 351476㎡ 公共建筑面積 47784㎡ 住宅平均層數(shù) 人口毛密度 516人 /公頃 住宅面積毛密度 14190㎡ /公頃 住宅面積凈密度 28529㎡ /公頃 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 四、項 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營 的 組 織 與 實(shí) 施 計 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積 55593 ㎡。 第四期建北左上組團(tuán)及余下 4棟高層，建筑面積 127977㎡（其中多層 33210㎡，高層 94767㎡）。 五、項目投資估算、資金籌措計劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （ 1）征地費(fèi)。 ③工程立項初期工作補(bǔ)償費(fèi)： /畝 %=（萬元）。 （注：按 12 元 /㎡計征， ㎡ /畝 12元 /㎡ =8000 元 /畝，交市國土局，可申請減免）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的 2%計征，交市國土局）。 （ 2）土地有嘗使用出讓金。 高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表 4— 2— 8） 序號 項 目 單價 /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及 裝修工程費(fèi) 1580 169593 2 水電安裝工程費(fèi) 220 169593 3 電梯 150 169593 4 消防 50 169593 5 小計 2000 169593 （ 3）建安工程費(fèi)合計： （萬元） 前期工程費(fèi) （ 1）籌建開辦費(fèi)： %=（萬元）。 （ 5）合計前期工程費(fèi)用為： （萬元）。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。 投資計劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20201 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款 （含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 銷售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應(yīng) 計利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng)年借款 /2）年利率。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實(shí)際的銷售總收入如表 4— 2— 16所示。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表 4— 2— 17 銷售計劃 分年度銷售金額 /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計 2 50%A1 A1：33305 10658 12020 C： 170（個） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個） 2632 合計 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測 匯 總 表 4— 2— 18 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項目利潤估算 項目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項目可運(yùn)用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項目稅后利潤測算如表 4— 2— 21所示，項目稅后利潤總額為 14747萬元。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 4— 2— 22 序 號 項 目 合 計