【導(dǎo)讀】地約60畝，建筑面積約6萬平方米，容積率。計劃分三期開發(fā)建。用400萬元，不可預(yù)見費200萬元。、設(shè)計圖紙等資料。，功能布局、建筑風(fēng)格的確定。、給排水以及其他附屬的設(shè)施。、職工是員與人員培訓(xùn)計劃?？h城城北開發(fā)區(qū)長安大道中段與尋烏河之間地段。數(shù)為6層商住樓?？h城城北開發(fā)區(qū)100%范圍，能滿足本項目施工需求。路面、建筑材料運輸十分方便。報告》建設(shè)場地內(nèi)無滑坡、坍塌、地表塌陷，斷層等不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地所在地區(qū)地震設(shè)防烈度為7度，地震動峰值加速度值為，重要性等級為二級。建及土地征收等費用開支。同志在尋烏寫下了《尋烏調(diào)查》《反對本本主義》等光輝篇章。果業(yè)生產(chǎn)已具規(guī)模，面積達30余萬畝，成為江西省第一。成為尋烏的經(jīng)濟發(fā)展和社會的全面進步提供了新的動力。年下半年商品房銷售將有所下降。③商品房銷售上漲速度較快。①尋烏縣經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。③20xx年商品房價格預(yù)計將保持相對平衡，但應(yīng)有一定升幅。

　　

【正文】 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察、設(shè)計 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 監(jiān)理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 ：本項目建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，單位工程造價采用本地周期結(jié)構(gòu)建筑單位工程平均造介，經(jīng)調(diào)查測算，并查閱尋烏縣建設(shè)局網(wǎng)站公布的相關(guān)造價數(shù)據(jù)指標，得出 20xx年 6月尋烏縣六層框架建筑的單位工程平均造價約為 500元 /平方米，由此估算該項目建筑工程費： 6 萬平方米 500 元 /平方米=3000萬元， 首期投資 費 1000 萬元。 基本預(yù)備費是指在 項目實施中可以發(fā)生但在項目決策階段難以 28 預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，一般由下列三項內(nèi)容構(gòu)成： 一是在批準設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；經(jīng)批準的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用； 二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用； 三是竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復(fù)費用； 其估算公式為：基本預(yù)備費 =（工程費用 +工程建設(shè)其他費用）基本預(yù)備費率。根據(jù)引用公式，費率取 3%，估算尋烏縣長安商城及配套設(shè)備項目的基本預(yù)備費為： 3000 3%=90（萬元） 漲價預(yù)備費 據(jù)公式 PC=Σ It[(l+f)tl]估算。 式中 PC漲價預(yù)備費； It第 t年的工程費用； f項目建設(shè)期物價上漲指數(shù)；根據(jù)國家公布的 CPI上漲指數(shù)，取值 %。 t年份。 由為簡化估算，設(shè)土建工程在兩年中是按均衡投資的，依公式估算漲價預(yù)備費 110萬元； 29 因本項目資金來源均為自籌資金，據(jù)相關(guān)規(guī)定，在本項目中不做建設(shè)期利息估算。 投資估算 表 經(jīng)估算，本項目總投資為 6000 萬元，其投資構(gòu)成見表 102。 101 項目總投資估算匯總表 序號 費用名稱 投資額 占項目總投資 的比例（ %） 1 建筑工程費 3000 50 2 征地費 1800 30 3 工程建設(shè)其他費 70 4 基本預(yù)備費 90 5 漲價預(yù)備費 110 6 報建辦證費 530 7 配套設(shè)施費 400 8 項目總投資 6000 100 資金籌措 根據(jù)公司實際情況，本項目采用分期開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得： ① 自籌資金：本項目投資商籌取 20xx 萬元用于本項目征地及動工建設(shè)前期費用。 ②本項目銷售資金：在本項目預(yù)售開始后（具體時間以房管局核準的預(yù)售許可證批準時間為準）部分銷售款再回投入本項目開發(fā)之中。 30 第十一章 社會評價 社會評價的目的 。 。 。 。 、文化造成的損害。 社會 評價的原則 。 。 。 社會影響分析。 。 項目的建設(shè)，有利于城市經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高。能有效的解決住房緊問題，對提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量有很大的促進作用。但應(yīng)指出的是項目施工期間由于施工人員、材料、機械等會對施工周圍環(huán)境造成一定負面影響，如噪音、灰塵等；項目完成后，對改善城市交通及城市面貌有一定的積極作用。 。 項目的建設(shè)會提高從事 該項目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入。 。 31 項目的建設(shè)對老人、婦女、兒童、殘疾人員等群體的利益不會造成負面影響。 。 就城市規(guī)劃來看，不會產(chǎn)生較大的影響，該項目的建設(shè)符合尋烏縣總體規(guī)劃，加快創(chuàng)建現(xiàn)代化城市的步伐。 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。 本項目的建設(shè)將嚴格執(zhí)行民族、宗教政策，尊重民族習(xí)慣。項目的建設(shè)將促進各民族文化、民俗交流，利于經(jīng)濟發(fā)展和民族團結(jié)，促進社會安定。 社會影響分析表 序號 社會因素 影響的 范圍程度 可能出現(xiàn)的結(jié)果 措施建議 1 對居民收入的影響 百分之百不同程度影響 增加旅游等方面的消費。 嚴格執(zhí)行國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定。 2 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 百分之百不同程度提高 提高文化素養(yǎng)，促進精神文明建設(shè)。 有關(guān)部門應(yīng)注意引導(dǎo)。 3 對居民就業(yè)的影響 可創(chuàng)造一定的就業(yè)機會，應(yīng)由當?shù)氐闹鞴懿块T安排。 提高個人收入水平，利于經(jīng)濟健康發(fā)展和社會安定團結(jié)。 有關(guān)部門應(yīng)注意就業(yè)前的培訓(xùn)、指導(dǎo)工作。 4 對不同利益群體的影響 建設(shè)時期由于施工等問題會引起當?shù)鼐用竦牟槐恪? 會不同程度地影響建設(shè) 工期和施工環(huán)境等。 有關(guān)部門應(yīng)對有關(guān)事宜做好講解說服工作，以求得其配合與支持。 建成后可提升城市競爭力，改善市容市貌。 促進衛(wèi)生、環(huán)保及經(jīng)濟的健康發(fā)展。 有關(guān)部門應(yīng)加大宣傳力度，合理引導(dǎo)。 5 尋脆弱群體的影響（婦女、兒童、殘疾人員） 百分之百不同程度受益 提高城市競爭力，改善交通條件。 有關(guān)部門應(yīng)注意扶持。 6 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市進程的影響 促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進程 促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展，利于社會安定團結(jié)。 有關(guān)部門應(yīng)注意發(fā)展的規(guī)劃、管理和指導(dǎo)。 32 綜上所述，項目建成后， 所取得的社會效益是非常顯著的，將在社會各方面間接體現(xiàn)，一般難于量化。 社會風(fēng)險分析 本項目的建設(shè)，對于發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，滿足社會市場經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民生活水平具有推進作用，社會效益顯著，基本不存在社會風(fēng)險。項目建設(shè)有利于弘揚中華民族傳統(tǒng)文化，促進民族團結(jié)，推動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，不會產(chǎn)生或者引發(fā)民族矛盾、宗教矛盾。但應(yīng)做好項目施工和運營期的管理工作，盡量減少對周遍居民日常生活的影響，處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾，以避免由此產(chǎn)生的社會風(fēng)險。 社會評價結(jié)論 根據(jù)建設(shè)項目對社會的影響分析、項目所在地區(qū)互適性 分析和社會風(fēng)險分析，可以看出，本項目建設(shè)具有較好的社會效益，必定備受多方關(guān)注和支持。 綜合多方面的調(diào)查研究和客觀分析得出結(jié)論，本項目具有較好的社會及經(jīng)濟效益，項目的社會評價可行。 第十二章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。 根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本 1800 萬 33 是個固定因素，其土地成本適中。影響本項目最終利潤的最主 要可變因素為房屋開發(fā)費用和銷售價格，房屋開發(fā)費用已依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)督和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤。 ，其項目開發(fā)后發(fā)商完全有能力進行二、三期開發(fā)。 因此就本項目而言，作為開發(fā)商，由于土地攤消成本適中，其開發(fā)商利潤相對較好。因此其項目進行住宅小區(qū)開發(fā)是可行的。 存在的問題及相應(yīng)的建議 土地 距現(xiàn)有縣城鬧市中心尚有一定距離 ，在一定程度上影響到人氣的延伸。 ，開發(fā)項目較多，總體開發(fā)體量較 大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計不合理的缺陷。作為 本 項目，在住宅部分決策時，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設(shè)計以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認同。 “ 左岸香桂 ” 比較高檔 ，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價格。