【導讀】地約60畝，建筑面積約6萬平方米，容積率。計劃分三期開發(fā)建。用400萬元，不可預見費200萬元。、設計圖紙等資料。，功能布局、建筑風格的確定。、給排水以及其他附屬的設施。、職工是員與人員培訓計劃?？h城城北開發(fā)區(qū)長安大道中段與尋烏河之間地段。數(shù)為6層商住樓?？h城城北開發(fā)區(qū)100%范圍，能滿足本項目施工需求。路面、建筑材料運輸十分方便。報告》建設場地內無滑坡、坍塌、地表塌陷，斷層等不良地質現(xiàn)象，場地所在地區(qū)地震設防烈度為7度，地震動峰值加速度值為，重要性等級為二級。建及土地征收等費用開支。同志在尋烏寫下了《尋烏調查》《反對本本主義》等光輝篇章。果業(yè)生產已具規(guī)模，面積達30余萬畝，成為江西省第一。成為尋烏的經濟發(fā)展和社會的全面進步提供了新的動力。年下半年商品房銷售將有所下降。③商品房銷售上漲速度較快。①尋烏縣經濟的持續(xù)發(fā)展，為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。③20xx年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。

　　

【正文】 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察、設計 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 監(jiān)理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 ：本項目建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，單位工程造價采用本地周期結構建筑單位工程平均造介，經調查測算，并查閱尋烏縣建設局網站公布的相關造價數(shù)據(jù)指標，得出 20xx年 6月尋烏縣六層框架建筑的單位工程平均造價約為 500元 /平方米，由此估算該項目建筑工程費： 6 萬平方米 500 元 /平方米=3000萬元， 首期投資 費 1000 萬元。 基本預備費是指在 項目實施中可以發(fā)生但在項目決策階段難以 28 預料的支出，需要事先預留的費用，一般由下列三項內容構成： 一是在批準設計范圍內，技術設計、施工圖設計及施工過程中所增加的工程費用；經批準的設計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用； 二是一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用； 三是竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用； 其估算公式為：基本預備費 =（工程費用 +工程建設其他費用）基本預備費率。根據(jù)引用公式，費率取 3%，估算尋烏縣長安商城及配套設備項目的基本預備費為： 3000 3%=90（萬元） 漲價預備費 據(jù)公式 PC=Σ It[(l+f)tl]估算。 式中 PC漲價預備費； It第 t年的工程費用； f項目建設期物價上漲指數(shù)；根據(jù)國家公布的 CPI上漲指數(shù)，取值 %。 t年份。 由為簡化估算，設土建工程在兩年中是按均衡投資的，依公式估算漲價預備費 110萬元； 29 因本項目資金來源均為自籌資金，據(jù)相關規(guī)定，在本項目中不做建設期利息估算。 投資估算 表 經估算，本項目總投資為 6000 萬元，其投資構成見表 102。 101 項目總投資估算匯總表 序號 費用名稱 投資額 占項目總投資 的比例（ %） 1 建筑工程費 3000 50 2 征地費 1800 30 3 工程建設其他費 70 4 基本預備費 90 5 漲價預備費 110 6 報建辦證費 530 7 配套設施費 400 8 項目總投資 6000 100 資金籌措 根據(jù)公司實際情況，本項目采用分期開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得： ① 自籌資金：本項目投資商籌取 20xx 萬元用于本項目征地及動工建設前期費用。 ②本項目銷售資金：在本項目預售開始后（具體時間以房管局核準的預售許可證批準時間為準）部分銷售款再回投入本項目開發(fā)之中。 30 第十一章 社會評價 社會評價的目的 。 。 。 。 、文化造成的損害。 社會 評價的原則 。 。 。 社會影響分析。 。 項目的建設，有利于城市經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高。能有效的解決住房緊問題，對提高當?shù)鼐用裆钯|量有很大的促進作用。但應指出的是項目施工期間由于施工人員、材料、機械等會對施工周圍環(huán)境造成一定負面影響，如噪音、灰塵等；項目完成后，對改善城市交通及城市面貌有一定的積極作用。 。 項目的建設會提高從事 該項目建設的有關材料供應商、施工方、運輸行業(yè)及建設用地周圍商家等的收入。 。 31 項目的建設對老人、婦女、兒童、殘疾人員等群體的利益不會造成負面影響。 。 就城市規(guī)劃來看，不會產生較大的影響，該項目的建設符合尋烏縣總體規(guī)劃，加快創(chuàng)建現(xiàn)代化城市的步伐。 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響。 本項目的建設將嚴格執(zhí)行民族、宗教政策，尊重民族習慣。項目的建設將促進各民族文化、民俗交流，利于經濟發(fā)展和民族團結，促進社會安定。 社會影響分析表 序號 社會因素 影響的 范圍程度 可能出現(xiàn)的結果 措施建議 1 對居民收入的影響 百分之百不同程度影響 增加旅游等方面的消費。 嚴格執(zhí)行國家和地區(qū)的有關規(guī)定。 2 對居民生活水平與生活質量的影響 百分之百不同程度提高 提高文化素養(yǎng)，促進精神文明建設。 有關部門應注意引導。 3 對居民就業(yè)的影響 可創(chuàng)造一定的就業(yè)機會，應由當?shù)氐闹鞴懿块T安排。 提高個人收入水平，利于經濟健康發(fā)展和社會安定團結。 有關部門應注意就業(yè)前的培訓、指導工作。 4 對不同利益群體的影響 建設時期由于施工等問題會引起當?shù)鼐用竦牟槐恪? 會不同程度地影響建設 工期和施工環(huán)境等。 有關部門應對有關事宜做好講解說服工作，以求得其配合與支持。 建成后可提升城市競爭力，改善市容市貌。 促進衛(wèi)生、環(huán)保及經濟的健康發(fā)展。 有關部門應加大宣傳力度，合理引導。 5 尋脆弱群體的影響（婦女、兒童、殘疾人員） 百分之百不同程度受益 提高城市競爭力，改善交通條件。 有關部門應注意扶持。 6 對地區(qū)基礎設施、社會服務容量和城市進程的影響 促進基礎設施建設，加快城市化進程 促進社會經濟健康發(fā)展，利于社會安定團結。 有關部門應注意發(fā)展的規(guī)劃、管理和指導。 32 綜上所述，項目建成后， 所取得的社會效益是非常顯著的，將在社會各方面間接體現(xiàn)，一般難于量化。 社會風險分析 本項目的建設，對于發(fā)展當?shù)亟洕瑵M足社會市場經濟的發(fā)展，提高人民生活水平具有推進作用，社會效益顯著，基本不存在社會風險。項目建設有利于弘揚中華民族傳統(tǒng)文化，促進民族團結，推動當?shù)亟洕陌l(fā)展，不會產生或者引發(fā)民族矛盾、宗教矛盾。但應做好項目施工和運營期的管理工作，盡量減少對周遍居民日常生活的影響，處理好由此產生的各種矛盾，以避免由此產生的社會風險。 社會評價結論 根據(jù)建設項目對社會的影響分析、項目所在地區(qū)互適性 分析和社會風險分析，可以看出，本項目建設具有較好的社會效益，必定備受多方關注和支持。 綜合多方面的調查研究和客觀分析得出結論，本項目具有較好的社會及經濟效益，項目的社會評價可行。 第十二章 研究結論與建議 結論 。隨著城區(qū)土地供應量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為房地產開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。 根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本 1800 萬 33 是個固定因素，其土地成本適中。影響本項目最終利潤的最主 要可變因素為房屋開發(fā)費用和銷售價格，房屋開發(fā)費用已依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應的監(jiān)督和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎上有一定的上浮空間，即結果將增加開發(fā)商的利潤。 ，其項目開發(fā)后發(fā)商完全有能力進行二、三期開發(fā)。 因此就本項目而言，作為開發(fā)商，由于土地攤消成本適中，其開發(fā)商利潤相對較好。因此其項目進行住宅小區(qū)開發(fā)是可行的。 存在的問題及相應的建議 土地 距現(xiàn)有縣城鬧市中心尚有一定距離 ，在一定程度上影響到人氣的延伸。 ，開發(fā)項目較多，總體開發(fā)體量較 大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設計不合理的缺陷。作為 本 項目，在住宅部分決策時，應盡量優(yōu)化戶型設計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設計以及小區(qū)完善的配套設施和好環(huán)境去贏得市場認同。 “ 左岸香桂 ” 比較高檔 ，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質，從側面來提高銷售價格。