【導(dǎo)讀】南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店。南京金陵酒店管理有限公司。南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對(duì)五星級(jí)飯店的床位需求數(shù)將達(dá)到 8000 張。而南京現(xiàn)有的 8 家 五星級(jí)飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對(duì)五星級(jí)套房酒店的需 求占 20%，預(yù)計(jì)南京地區(qū)至少有 700張床位的發(fā)展?jié)摿Α? 綜上說述，南京高星級(jí)酒店市場現(xiàn)狀良好，但平均房價(jià)偏低， 雖然未來幾年內(nèi)南京高星級(jí)酒店市場仍有 700 張床位的發(fā)展空間，但新建酒店 所擁有的床位將將超過該數(shù)目。 預(yù)期未來南京高星級(jí)酒店市場競爭更為激烈。整體上來看，高星級(jí)酒店數(shù)目相對(duì)于南京經(jīng)濟(jì)、旅游和其他文化活動(dòng)的需求來說，發(fā)展略顯超前，單個(gè)酒店運(yùn)營的難度將加大。 四 、市場預(yù)測 （一）、酒店客源預(yù)測 外資企業(yè)的商務(wù)客源 ：據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年底， 南京 現(xiàn)有外資企業(yè)約843 家，外商主要來源有 美國、香港 、 新加坡 、 韓國、 德國 、 英國 和臺(tái)灣。 這些企業(yè)的人員 將是 未來 河西懸宮 大酒店 需要力爭的對(duì)象 。 國內(nèi)大中型企業(yè)的商務(wù)客源： 南京 市 2021大中型 企業(yè)的總數(shù)達(dá) 300余 家。這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)難免要與外界聯(lián)系，商務(wù) 及會(huì)議 活動(dòng)頻繁。外界有實(shí)力南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 的商業(yè)伙伴來 南京 洽談業(yè)務(wù)，高檔酒店必然是其選擇。 如果懸宮大酒店特點(diǎn)突出的話，這個(gè)市場還是大有可為的。 市區(qū)機(jī)關(guān)的客源：市區(qū)各個(gè)政府機(jī)關(guān)的宴請、交流等活動(dòng)，也是未來 懸宮 大酒店 要力爭的 客戶來源。 會(huì)議客源：由于 南京 獨(dú)特的地理位置 和城市地位 、 深厚的文化根基、 高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及優(yōu)美的風(fēng)景 ，每年都有許多種類的會(huì)議在 南京 舉行，這也會(huì)給酒店帶來一定的商機(jī)。 旅游客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，南京 全年接待海內(nèi)外旅游者 萬人次 ， 其中，接待國內(nèi)游客 3220 萬人次；接待入境旅游者 萬人次 。 在這些來寧的游客中， 境外游客以及高收入的境內(nèi)游客也是 懸宮大 酒店應(yīng)該 依據(jù)自己獨(dú)特的文化藝術(shù)氣息要重點(diǎn) 把握的客戶。 周邊機(jī)構(gòu)吸引的客源：奧體中心、 藝蘭齋美術(shù)館 、 國際時(shí)尚商務(wù)休閑街區(qū) 、 UME 影城 等項(xiàng)目所帶來的客源是懸宮大酒店必須保持的客人。 (二 )、 酒店 價(jià)格預(yù)測 依據(jù)文中的資料， 按照 南京 5 星級(jí)酒店市場 客房出租率和平均房價(jià)水平， 南京河西懸宮 大酒店平均房價(jià)可設(shè)為 500 元 /間天； 由于， 懸宮 大酒店剛剛進(jìn)入市場，餐飲方面的品牌聲望 和獨(dú)特風(fēng)格 還沒有 被市場所認(rèn)知 ，在保證檔次的同時(shí)，稍稍放低點(diǎn)價(jià)位，人均消費(fèi)應(yīng)在 120 元 /人次左右。 第 三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略 一、酒店 定價(jià)策略 開業(yè)之初的價(jià)格政策是：門市價(jià)的制定可以參考 江 濱 金陵 飯店 、湖濱金陵飯店 的均價(jià) ， 結(jié)合酒店設(shè)施和周邊商圈的條件制定。 即使在 開業(yè)初期 ， 河西懸宮 大酒店也不應(yīng)該采用遠(yuǎn)低于競爭對(duì)手價(jià)格的手法來占領(lǐng)市場，提升銷售量。為了酒店整體品牌形象的考慮和從長遠(yuǎn)發(fā)展 的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價(jià)格。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 后期的價(jià)格要根據(jù)市場的行情和酒店房間出租情況，與主要競爭對(duì)手大致相當(dāng)或略高。價(jià)格戰(zhàn)不是 河西懸宮 大酒店的選擇， 懸宮 大酒店主要從獨(dú)特的 文化藝術(shù)風(fēng)格 、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、靈活多變的營銷手段等方面參與競爭。 二、酒店 宣傳策略 河西懸宮 大酒店作為 南京 高星級(jí)酒店市場的新手 ，最大任務(wù)就是 如何向 潛在消費(fèi)者 宣傳、推廣自己 。對(duì)此， 未來經(jīng)營者將 分三個(gè) 層次開展宣傳活動(dòng) 。 第一個(gè)層次是戰(zhàn)略層面的宣傳。在這一個(gè)層次上的宣傳主要是要突出 懸宮 大酒店的定位，將高檔 文化藝術(shù) 酒店的概念傳播到 南京 市 以及整個(gè)華東地 區(qū)的 范圍內(nèi)，使其滲透到普通大眾的意識(shí)中去。這個(gè)階段并不要著意宣傳各種具體的酒店產(chǎn)品，也并不需要急于針對(duì)目標(biāo)市場去宣傳，事實(shí)上它起到的是藥引子的作用。此種宣傳最終的目的是要在 南京 酒店市場上樹立 河西懸宮 大酒店是以 注重 高雅的品味 、多彩絢爛的文化和藝術(shù)氣息配之以金陵飯店溫馨細(xì)致 的服務(wù) 為 特色 ，著力為 旅客 提供 高尚 、 經(jīng)典 、 尊貴、文雅 的情感體驗(yàn)。 第二個(gè)層次是戰(zhàn)役層面的宣傳，這一層次及其以后的宣傳才是事實(shí)上的促銷。這個(gè)階段是要重點(diǎn)針對(duì)我們的目標(biāo)客戶群，推廣酒店的主要產(chǎn)品（客房、餐飲和娛樂） —— 各個(gè)大賣點(diǎn)的宣傳。此時(shí)的宣傳， 必須要關(guān)注如何將酒店產(chǎn)品的信息有效地傳遞給受眾 —— 目標(biāo)客戶群。在制定這一層面的宣傳計(jì)劃時(shí)，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關(guān)鍵。 初步的設(shè)想是：首先，對(duì)選中的目標(biāo)客戶（主要是 南京市以及華東地區(qū)的高收入群體、 外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和 一些南京、華東地區(qū) 的大中型企業(yè)）做一個(gè)詳細(xì)的研究。要弄清楚他們的行業(yè)分布狀況、年齡構(gòu)成情況、出外旅行的預(yù)算、 會(huì)議預(yù)算、 平常所看的媒介、經(jīng)常進(jìn)出的娛樂場所的種類和頻率、整體的偏好狀況。完成上述調(diào)研之后，依據(jù)這些信息，制定營銷計(jì)劃，選擇宣傳的方式和媒介。此外，這些信息還可以利用做定價(jià) 方案和運(yùn)營方案的調(diào)整。 第三個(gè)層次是戰(zhàn)術(shù)層面的宣傳 —— 即在正式運(yùn)作以后，為營運(yùn)中各個(gè)產(chǎn)品所提供的后續(xù)服務(wù)、方案改進(jìn)以及經(jīng)營花絮等措施做宣傳。這個(gè)層次的宣傳的針對(duì)性更強(qiáng)，受眾面更窄。對(duì)象主要是單個(gè)或少數(shù)的客戶群體（如長包客人、婚宴客人等）。具體的宣傳方式和媒介由市場營銷部門做決策。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目投資 及資金籌措 第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排 酒店 建設(shè)資金總需求合計(jì)約為 16542 萬元，具體安排如下： 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 1 土建工程 2 安裝工程 3 裝飾工程 4 開業(yè)前物資采購 5 開辦費(fèi) 6 開業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金 7 土地費(fèi)用 合 計(jì) 酒店土建、安裝及裝飾工程造價(jià)為 12170 萬元。具體明細(xì)如下： 單 位：萬元、平方米 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程造價(jià) 面積 單方造價(jià)（元） 1 酒店主樓 3436 20700 1660 2 酒店附房 779 3098 2515 3 酒店裙房 755 4550 1660 土建工程造價(jià)合 計(jì) 4970 28348 1 酒店電氣 780 2 酒店排水 400 3 酒店中央空調(diào) 900 4 酒店燃?xì)夤こ? 50 5 酒店弱電 150 6 酒店消防系統(tǒng) 400 7 酒店生活熱水 180 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 8 酒店電梯 888 安裝工程造價(jià)合計(jì) 2568 1 1 至 18 層 4422 28348 1560 6 燈光及環(huán)境景觀 210 小 計(jì) 4632 裝飾工程造價(jià)合計(jì) 4632 土建、安裝、裝飾工程總造價(jià) 12170 注 ：裝飾工程已含家具 第二節(jié) 建設(shè)情況 2021 年 11 月末已完成的主要工程量 酒店主體及外立面裝飾已全面完工，電梯已安裝到位并可以運(yùn)行。部分設(shè)備采購合同已簽訂。 已動(dòng)工進(jìn)行的工程項(xiàng)目 大型設(shè)備已進(jìn)場安裝包括配電、水泵、制冷機(jī)、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調(diào)試； 準(zhǔn)備動(dòng)工的主要工程 進(jìn)行內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)（部份圖紙已完工），裝潢預(yù)算初稿已完成，準(zhǔn)備進(jìn)一步細(xì)化，準(zhǔn)備工作完成即將開始全面裝潢。 酒店開業(yè)籌備工作尚未正式展開 （ 1） 、 11 月下旬開始酒店籌建工作，預(yù)計(jì) 2021 年 5 月 1 日 正式營業(yè)； （ 2）、人員招聘、培訓(xùn)需要 2 個(gè)月時(shí)間； （ 3）、管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員技能與外語培訓(xùn)需要 5 個(gè)月時(shí)間； （ 4）、物品采購需要 4 個(gè)月時(shí)間； 第三節(jié) 2021 年 11 月末酒店資金到位及使用情況 目前到位的資金 8000 多萬元，主要用于支付酒店主體項(xiàng)目和外立面項(xiàng)目及各類工程款、設(shè)備款及日常費(fèi)用支出等。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 資金來源的渠道 項(xiàng)目投資預(yù)計(jì) 億元，其中已到位資金 8000 多萬元，總投資與到位資金的差額 8000 多萬元將采取銀行貸款的方法解決。 資金使用計(jì)劃 （ 1） 2021 年 12 月底之前，需要資金 3000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款。 （ 2） 2021 年 12月，需要資金 4000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購、工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 （ 3） 2021 年 3 月底之前，需要資金 800 萬元，用于工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 （ 4） 2021 年 45 月，需要資金 300 萬元，用于開業(yè)物資采購、開辦費(fèi)、開業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金等。 借款償還計(jì)劃 酒店借款本息將用酒店各年經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金償還，根據(jù)經(jīng)營情況測算預(yù)計(jì) 年還本付息，還本付息計(jì)劃如下： 單位：萬元 還款時(shí)間 合計(jì) 本金 利息 第 1年 1569 1123 446 第 2年 1441 1057 384 第 3年 1461 1136 325 第 4年 1470 1209 261 第 5年 1485 1291 194 第 6年 1480 1358 122 第 7年 872 826 46 合計(jì) 9778 8000 1778 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 第五 章 經(jīng)營測算 通過對(duì)無錫市場四星和五星級(jí)賓館客房、餐飲和會(huì)議價(jià)格的調(diào)查，根據(jù)無錫市的 旅游市場狀況，以下是對(duì)保利廣場大酒店經(jīng)營情況進(jìn)行的測算： 第一節(jié) 第一年測算結(jié)果 營業(yè)收入預(yù)計(jì) 5251 萬元，經(jīng)營毛利潤 1757 萬元，經(jīng)營毛利潤率 33%。其中： （ 1）、客房收入 3381 萬元，按照無錫市場客房出租率和平均房價(jià)水平，無錫保利廣場大酒店第一年的客房出租率為 65%，平均房價(jià)為 500 元 /間天； （ 2）、餐飲收入 1422 萬元，按照 820 個(gè)餐位，全天 餐，上座率 50%，人均消費(fèi) 95 元 /人次測算； （ 3）、其他收入 ： 娛樂、商場按照每天收入 萬元測算； 成本、費(fèi)用開支總額預(yù)計(jì) 4467 萬 元，其中： （ 1）、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%； （ 2）、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計(jì) 369 人，人工成本 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； 具體明細(xì)如下： 單位 :萬元 部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費(fèi)合計(jì) 收入 占收入 % 用工人數(shù) 人均月工資（元） 人均月附加費(fèi)（元） 人數(shù) 人均月工資 月附加費(fèi) 合計(jì) 工資 附加費(fèi) 一、營業(yè)部門 300 4 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 客房部 90 1600 880 1 7000 2533 3381 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 3381 安全部 20 1600 880 3381 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 1422 其他 15 1600 880 449 二、行政職能部門 60 5 銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 5251 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 5251 財(cái)務(wù)部 20 1600 880 1 7000 2533 5251 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12021 2533 5251 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 合計(jì) 360 9 （ 3）、市場推廣費(fèi)用 158 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 4）、能源費(fèi) 525 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 10%； （ 5）、信用卡傭金 53萬元，占酒店收入的 1%； （ 6）、日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 7）、基本管理費(fèi)用 131 萬元，按合同為酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 8）、營業(yè)部門其他費(fèi)用 287 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 9）、管理部門其他費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 55%，其中： A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)