【正文】 （ 10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 55%，其中： A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類。 （ 4） 2021 年 45 月，需要資金 300 萬元，用于開業(yè)物資采購、開辦費(fèi)、開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金等。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 資金來源的渠道 項(xiàng)目投資預(yù)計(jì) 億元，其中已到位資金 8000 多萬元，總投資與到位資金的差額 8000 多萬元將采取銀行貸款的方法解決。具體明細(xì)如下： 單 位：萬元、平方米 序號 項(xiàng)目名稱 工程造價(jià) 面積 單方造價(jià)（元） 1 酒店主樓 3436 20700 1660 2 酒店附房 779 3098 2515 3 酒店裙房 755 4550 1660 土建工程造價(jià)合 計(jì) 4970 28348 1 酒店電氣 780 2 酒店排水 400 3 酒店中央空調(diào) 900 4 酒店燃?xì)夤こ? 50 5 酒店弱電 150 6 酒店消防系統(tǒng) 400 7 酒店生活熱水 180 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 8 酒店電梯 888 安裝工程造價(jià)合計(jì) 2568 1 1 至 18 層 4422 28348 1560 6 燈光及環(huán)境景觀 210 小 計(jì) 4632 裝飾工程造價(jià)合計(jì) 4632 土建、安裝、裝飾工程總造價(jià) 12170 注 ：裝飾工程已含家具 第二節(jié) 建設(shè)情況 2021 年 11 月末已完成的主要工程量 酒店主體及外立面裝飾已全面完工，電梯已安裝到位并可以運(yùn)行。這個(gè)層次的宣傳的針對性更強(qiáng)，受眾面更窄。要弄清楚他們的行業(yè)分布狀況、年齡構(gòu)成情況、出外旅行的預(yù)算、 會議預(yù)算、 平常所看的媒介、經(jīng)常進(jìn)出的娛樂場所的種類和頻率、整體的偏好狀況。這個(gè)階段是要重點(diǎn)針對我們的目標(biāo)客戶群，推廣酒店的主要產(chǎn)品（客房、餐飲和娛樂） —— 各個(gè)大賣點(diǎn)的宣傳。在這一個(gè)層次上的宣傳主要是要突出 懸宮 大酒店的定位，將高檔 文化藝術(shù) 酒店的概念傳播到 南京 市 以及整個(gè)華東地 區(qū)的 范圍內(nèi)，使其滲透到普通大眾的意識中去。價(jià)格戰(zhàn)不是 河西懸宮 大酒店的選擇， 懸宮 大酒店主要從獨(dú)特的 文化藝術(shù)風(fēng)格 、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、靈活多變的營銷手段等方面參與競爭。 第 三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略 一、酒店 定價(jià)策略 開業(yè)之初的價(jià)格政策是：門市價(jià)的制定可以參考 江 濱 金陵 飯店 、湖濱金陵飯店 的均價(jià) ， 結(jié)合酒店設(shè)施和周邊商圈的條件制定。 在這些來寧的游客中， 境外游客以及高收入的境內(nèi)游客也是 懸宮大 酒店應(yīng)該 依據(jù)自己獨(dú)特的文化藝術(shù)氣息要重點(diǎn) 把握的客戶。 如果懸宮大酒店特點(diǎn)突出的話，這個(gè)市場還是大有可為的。 這些企業(yè)的人員 將是 未來 河西懸宮 大酒店 需要力爭的對象 。 綜上說述，南京高星級酒店市場現(xiàn)狀良好，但平均房價(jià)偏低， 雖然未來幾年內(nèi)南京高星級酒店市場仍有 700 張床位的發(fā)展空間，但新建酒店 所擁有的床位將將超過該數(shù)目。 隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 南京城市影響力的不斷擴(kuò)大，加之自身擁有良好的旅游資源及對外交通條件，在國內(nèi)旅游業(yè)的宏觀環(huán)境趨好、需求潛力巨大的背景之下，預(yù)計(jì)南京的客源市場在近期內(nèi)將繼續(xù)以較高增速發(fā)展。五星級飯店房價(jià)與北京、上海等城市相比差別更大，甚至不及上海的 一半。 2021 年“非典”過后的一段時(shí)間，大型會議相對集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿、會議設(shè)施缺乏、會展專業(yè)化 服務(wù)水平不高等一系列問題。 ? 南京市 本地居民消費(fèi)意識 和購買力 不強(qiáng)，使得新建 高檔酒店 項(xiàng)目對外地購買力 （蘇南地區(qū)、浙江地區(qū)、上海地區(qū)） 的依賴會增大 ； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 ? 南京 許多 新建高檔酒店 項(xiàng)目 眾多 ， 尤其是許多著名的國際酒店管理公司的進(jìn)駐， 未來 南京高星級酒店市場 會出現(xiàn) 激烈的 競爭態(tài)勢 ； ? 獨(dú)特的文化 氛圍有可能并不被消費(fèi)者認(rèn)同，裝潢設(shè)計(jì)上的壓力大； （三）、 Strength 優(yōu)勢分析 ? 南京第一家高檔文化藝術(shù)類酒店，設(shè)計(jì)獨(dú)特， 理念新穎； ? 金陵品牌在南京市場上的卓越聲譽(yù)和獨(dú)具特色的酒店管理和經(jīng)營水平； ? 河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進(jìn)懸宮大酒店的經(jīng)營； ? 第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強(qiáng)懸宮大酒店的文化底蘊(yùn)，同時(shí)第壹區(qū)其他項(xiàng)目 以及奧體中心 的運(yùn)作也會給懸宮大酒店帶來穩(wěn)定的客戶群； （四）、 Weakness 劣勢分析 ? 現(xiàn)階段河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善， 商業(yè)氛圍不濃厚，對于高端客戶的吸 引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店； ? 周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒店開展對當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)的營銷； ? 其獨(dú)特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費(fèi)者的認(rèn)知程度不夠； 三、 南京市高星級酒店行業(yè)經(jīng)營狀況及評價(jià) 南京市現(xiàn)有的 8家五星級飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級飯店數(shù)量占全市飯店總數(shù)的 %；共有客房 2918 間套，占全市總量的 %，其中金陵飯店和希爾頓國際大酒店是南京市僅有的 2 家客房數(shù)超過 500 間套以上的星級飯店。 ? 南京市 的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏， 獨(dú)具特色 配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過多而 主體明確的 高檔旅游物業(yè)較少，這給 主題獨(dú)特的 高檔配套物業(yè)的開發(fā)提供了市場空間 。 伴隨著南京河西新區(qū)開發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢將變得更為明顯和重要，未來整體運(yùn)營環(huán)境看好。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長江之間，是南京近年來全力開發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)。全市星級飯店平均出租率為 %，平均房價(jià) 307 元 /間天。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 項(xiàng)目 五星 四星 三星 二星以下 客房數(shù) 2900 3022 6646 3440 飯店數(shù) 8 14 53 47 南京市星級酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星 數(shù)據(jù)來源：南京市 旅游 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域， 只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒有明確的定位和特色 。全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 萬人。 我們用 連續(xù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來分析下南京國內(nèi)游市場人數(shù)及收入的發(fā)展趨勢： 項(xiàng)目 1990 1995 2021 2021 2021 國內(nèi)游人數(shù)（萬人） 國內(nèi)游收入（億元） 國內(nèi)游人數(shù)趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 國內(nèi)游收入趨勢1990 1995 2021 2021 2021系列1 數(shù)據(jù)來源： 江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 南京國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長，南京高檔酒店市場的規(guī)模將迅速擴(kuò)張。 （三） 、 入境 主要客源市場 2021 年， 外國旅游者中，亞洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人市場份額的 54%；歐洲 萬人次，較上年增長 %，占外國人的 22%；美洲 萬人次，較上年下降 %，占外國人的 17%；大洋洲 萬人次，較上年增長%，占外國人的 4%；非洲及其它 萬人次，較上年增長 71%，占外國人的2%。其中，外國人 萬人次，增長 9%；香港同胞 萬人次，增長 34%；澳門同胞 萬人次，較去年同期下降 % ，臺灣同胞 萬人次，增長 %。逐步形成了獨(dú)具特色的科技教育游、民俗風(fēng)情游、休閑度假游。獨(dú)具南京特色被譽(yù)為中國織錦工藝 “ 國之瑰寶 ” 的云錦及 “ 活化石 ” 的雨花石，成為南京旅游商品的代表。 南京的旅游綜合服務(wù)日趨完善，初步形成一個(gè)包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系。 二 、 南京 市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文資源。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 交通 南京市目前高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 230 公里 ,高速公路網(wǎng)密度達(dá) 公里 /百平方公里 ,一級公路 123公里、二級公路 207 公里 .新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里 ,全市公 路網(wǎng)密度達(dá)到 公 里 /百平方公里 . 建成農(nóng)村水泥 路4500 多公 里 。有 24所高校開設(shè)電子信息專業(yè)，擁有相關(guān)科研機(jī)構(gòu) 50 多家，工程技術(shù)人員近 4萬人。這些重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展支持體系。南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、機(jī)械制造、食品加工、新型建材、汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)。南京現(xiàn)有 4個(gè)國家級和 5個(gè)省級以上開發(fā)區(qū)，累計(jì)開發(fā)面積 122 平方公里，先后有 1300 多家外資企業(yè)進(jìn)區(qū)。期末在外勞務(wù)人數(shù)達(dá) 6313人，比上年末增長 %。 新簽外商投資合同數(shù) 728 個(gè)，新批項(xiàng)目平均單體協(xié)議外資規(guī)模為 萬美元。三資企業(yè)出口增長迅猛，全年出口額達(dá) 億美元，比上年增長 %， 占全市出口額的比重達(dá)到 %。 2021 年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %、 %。 無論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動的角度來看，南京的住宿餐飲市場的規(guī)模都是巨大的。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %。先后被評為中國城市綜合實(shí)力 “ 五十強(qiáng) ” 第五名、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進(jìn)城市、全國雙擁模范城市、全國城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國家環(huán)境保護(hù)和國家衛(wèi)生城市等稱號。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。14″，總面積 6597 平方公里。 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯 31176。 1949 年 4 月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市。星級住宿 企業(yè)營業(yè)額累計(jì) 億元，同比增長 %，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 個(gè)百分點(diǎn)、增南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 長貢獻(xiàn)率為 13％。 另據(jù) 2021 年 5月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局公布 4月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長 %。 2021 年，入境國際旅游者的花費(fèi)預(yù)計(jì)將達(dá) 5882 億人民幣（ 751 億美元），即為整個(gè)出境旅游總收入的 %。 根據(jù) 濱江 公司項(xiàng)目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術(shù)館 、 國際文化時(shí)尚街區(qū) （內(nèi)有 咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂、畫廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級體驗(yàn)、休閑會所 、 時(shí)尚家居用品、書店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、 24 小時(shí)圖文制作、工藝精品、國際品牌服飾生活便利店等 ） 等子項(xiàng)目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級 的藝術(shù) 酒店和賓館的設(shè)施， 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合優(yōu) 勢將被極大削弱。通過統(tǒng)籌規(guī)劃。 整個(gè)河西新城 以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用 “ 經(jīng)營城市 ” 的理念，實(shí)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效通管理，通過統(tǒng)一開發(fā)和整合改造，用 810 年時(shí)間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)。 對于 會議 和 康體、娛樂 等 配套設(shè)施， 要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，針對 懸宮 大酒的目標(biāo)客戶的品味和需要，在布局和服務(wù)上做文章，完善酒店的功能，提高這些設(shè)施的使用率，增加酒店經(jīng)營的利潤。南京 許多 高星級 酒店 周末 的 婚宴 訂單數(shù)目很多，即使在 平時(shí) ， 婚宴 預(yù)訂 也 不錯(cuò) ，有些時(shí)候客人 要提前半年 才能 預(yù)訂 到席位 ?？煞趾戏块g在開業(yè)初期，為打開市場認(rèn)知可以考慮以分為主，滿 足會議和團(tuán)隊(duì)的需求，隨著認(rèn)知度的提高和酒店的成熟再以合為主， 還是 要 盡可能的爭取商務(wù)散客。 長住客以外賓為主，開業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì) ，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)。 未來客戶群的主要為 會議 、休閑 度假 客人，其中 會議 客 人 35%， 此外， 度假休閑 客人的比例為 30%， 商務(wù)客人 10%， 常住客人 10%。 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場 南京 市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長，對酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用。 這是一座設(shè)計(jì)別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨(dú)特，建筑理念充滿了現(xiàn)代與時(shí)尚的精神。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì) 條件良好，又及 各建設(shè)管理部門非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利， 2021 年 2 月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。商務(wù)休閑街區(qū)，其地上、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 地下可營業(yè)的面積總計(jì)為 萬平方米。 三、