【正文】 是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 如圖 2— 3— 2 西安酒店旅客入住形式分布圖 圖 2— 3— 2 值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒 店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。 ④ 、準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 (2)西安酒店的星級分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕 大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。 為了豐富旅游者的文化娛 樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、 唐華 歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施 3700多個；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《 秦俑魂 》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽。陳寶根用百余幅照片和圖表，直觀地總結(jié)了 20xx年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達到 2190億元，增長 %，創(chuàng)十五年來新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207 元，農(nóng)民人均純收入 5212元，分別凈增2545元和 813元，扣除物價因素，分別實際增長 %以上和 %以上。建筑業(yè)與投資運行趨勢相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，較上年同期增長 %。全市人均生產(chǎn)總值達到 15925 元，比上年增長 ％。 經(jīng)濟概況在全國區(qū)域經(jīng)濟布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。 西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。兩 個開發(fā)區(qū)比翼齊飛，開始了 二次創(chuàng)業(yè) ，成為西安經(jīng)濟發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。 近年來，西安的對外經(jīng)濟交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動日益頻繁。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。 2）辦公：旺角辦公、明陽國際等。這種混合用途的開發(fā)不僅能節(jié)約公共部門的成本 ,還有利于城市各類設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用 ,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境 ,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。再如飛炫，地面為休閑廣場，地下為時裝休閑店。 區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強大的吸引功能 ,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。建設(shè)五星級酒店，總建筑面積 27000平方米， 房間數(shù) 300間（套）， 600個床位；餐位 1000多個，多功能餐廳 3000㎡，綜合性商場，中西餐廳、華麗中餐廳 24間；會議室、貴賓會見廳、貴賓宴會廳 12間，影視演講廳、記者新聞發(fā)布廳、水療中心各 1處。 目前 ，西安市共有國際旅行社 27家，國內(nèi)旅行社 100多家，組團類型也從單純旅游觀光型到觀光、商務(wù)、修學(xué)、會議、散客、特種旅游等多種類型。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）的 %，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 該項目的前期決策應(yīng)該從酒店的項目定位、周圍市場研究、項目的策劃以及可行性研究的四個方面來對該項進行分析?？蚣艚Y(jié)構(gòu) ,土地現(xiàn)狀地勢平坦。 馨雅大酒店項目可行性報告 前言 ....................................................................... 3 第一章 項目總論 ........................................................... 4 ............................................................ 4 ............................................................ 5 .............................................................. 5 ........................................ 5 .............................................. 7 ................................................ 7 第二章 市場研究 ........................................................... 7 ........................................................ 7 ........................................................ 9 .................................................. 9 ............................................ 9 ....................................... 12 ....................................................... 12 ..................................................... 13 SWOT分析 ................................................ 13 ................................................. 14 第三章 項目開發(fā)方案 ...................................................... 17 ....................................................... 17 ....................................................... 17 ..................................................... 17 ..................................................... 18 ..................................................... 18 ........................................... 19 第四章 融資方式分析與選擇 ................................................. 19 第五章 投資估算與資金籌措 ................................................. 20 ........................................................... 20 ........................................................... 21 第六章 財務(wù)評價 .......................................................... 21 成本核算 ......................................................... 21 ................................................. 21 ..................................................... 22 ................................................. 22 利潤估算 ......................................................... 22 ..................................................... 22 ..................................................... 22 ................................ 23 財務(wù)評價結(jié)論 ..................................................... 23 第七