【正文】 西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購娛配套發(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進一步加強；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟效益連年大 幅度上升。我們必須抓住 這個有利時機，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們 的市場占有地位。 市場空間帶來的發(fā)展機遇。 機遇分析： 以硬件為保障的發(fā)展機遇。 缺乏個性化服務(wù)，對客人重視度不夠。會導(dǎo)致客人不敢來，不愿意來的局面。我們及餐飲娛樂、工作于一體，在工作之余可以盡情享受，釋放壓力 本酒店在規(guī)模及服務(wù)上比其他酒店優(yōu)秀，并且該地段上的酒店規(guī)模小，競爭不是很大 。 項目 擬 定位方案 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 硬件設(shè)備完善、豪華。酒店建筑面積 5500平方米，設(shè)計風(fēng)格鎖定簡約、明快、但又不失含蓄與典雅，同時商務(wù)功能齊備。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會議室并且配有現(xiàn)代化球類室、棋盤室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊深厚的酒店氛圍。 四五星級酒店客戶，多數(shù)是來中國，西安旅游觀光的外賓 ，有散客有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級以上酒店，特別是一些政界要員團體出行或者召開重要會議。 在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項目的建設(shè)，這將對曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用 小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域 未來西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開區(qū)主要為綜合性酒店。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠的 文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點，吸引著成千上萬的游客。 板塊 市場分析 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。 酒店業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。 科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。到 20l0年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大的集團則會持續(xù)發(fā)展。因此，實現(xiàn)集團與集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。隨著本區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，城內(nèi)酒店就是其首選。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。另一部分是一般的省外人員來 西安 旅游 觀光的團體或散客入住。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例 。 如圖 2— 3— 2 西安酒店旅客入住形式分布圖 圖 2— 3— 2 值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。 (4)西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒 店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率 (有些酒店如高 新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右 )，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。 ④ 、準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。 (2)西安酒店的星級分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕 大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 (1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4家五星級酒店、 6家四星級酒店、 15 家三星級酒店、 20家準(zhǔn)三星級酒店和近 100家二星級及以下酒店。獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。如今的曲江新區(qū)已成為陜西、西安發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的重要支撐和產(chǎn)業(yè)基地，西部重要的游客集散地，我國 最具活力的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 為了豐富旅游者的文化娛 樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、 唐華 歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施 3700多個；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《 秦俑魂 》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽。全市旅游總收入占全市 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP）的 %，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。陳寶根用百余幅照片和圖表，直觀地總結(jié)了 20xx年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達到 2190億元，增長 %，創(chuàng)十五年來新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207 元，農(nóng)民人均純收入 5212元，分別凈增2545元和 813元，扣除物價因素，分別實際增長 %以上和 %以上。 08 年西安 。建筑業(yè)與投資運行趨勢相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，較上年同期增長 %。 一季度，西安市固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)承接了去年的增長勢頭，繼續(xù)快速增長。全市人均生產(chǎn)總值達到 15925 元，比上年增長 ％。通過深化改革和擴大開放，西安正在成為我國重要的內(nèi)陸開放城市。 經(jīng)濟概況在全國區(qū)域經(jīng)濟布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。全市連鎖企業(yè)已發(fā)展到83家，連鎖門店 1268個。 西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。浐灞河生態(tài)區(qū)和閻良航空科技基地建設(shè)正式起步。兩 個開發(fā)區(qū)比翼齊飛，開始了 二次創(chuàng)業(yè) ，成為西安經(jīng)濟發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。外貿(mào)進出口商品市場覆蓋 100多個國家和地區(qū)，外商投資項目中資金密集型和技術(shù)密集型項目以及二次注資謀求發(fā)展的企業(yè)明顯增多。 近年來，西安的對外經(jīng)濟交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動日益頻繁。 西安商貿(mào)業(yè)十分 活躍，是中國北方中西部最大的商貿(mào)中心，社會消費品零售總額居西部10 個城市第二位。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。 4）閑暇業(yè)：康體休閑有開米廣場、好又多購物廣場、飛炫時尚廣場等城市開放空間與休閑設(shè)施、百姓大藥房；文化閑暇有長安大學(xué)小寨校區(qū)、嘉匯漢唐書城、新華書 店、培訓(xùn)中心、報刊亭等；娛樂閑暇有動感地帶體驗店、 512量販 KTV、 餐飲閑暇有肯德基、必勝客 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 可行性研究結(jié)論及建議 第二章 市場研究 宏觀環(huán)境分析 西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。 2）辦公：旺角辦公、明陽國際等。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟的發(fā)展。這種混合用途的開發(fā)不僅能節(jié)約公共部門的成本 ,還有利于城市各類設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用 ,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境 ,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。城市中有限的土地將不能滿足經(jīng)濟與商務(wù)交易日益增長的需要，小寨街區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的功能分化實現(xiàn)了由傳統(tǒng)的、水平的、平面的區(qū)域功能分化向