【正文】 內容和方法來對經(jīng)貿(mào)大酒店項目進行可行性研究。 第一章 項目總論 項目背景 近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設施不斷完善，吃住行游購娛配套發(fā)展，旅游產(chǎn)品結構日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進 一步加強；行業(yè)管理步入正軌，市場秩序明顯好轉；旅游服務質量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟效益連年大幅度上升。西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。從數(shù)量和質量上基本滿足了西安旅游觀光客人的住宿需求。許多旅行社由于良好的服務和業(yè)績得到了中外游 客的好評。 項目概況 項目名稱 ： 馨雅大酒店 建設地點： 西安市雁塔區(qū)小寨東路 64號 基本概況 ： 該項目 占地 69畝。另外還設有健身房、夜總會、地下停車場、 KTV各 1處。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過，且有地鐵三號線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。 （ 2）地塊規(guī)模及產(chǎn)品 本酒店占地面積 69畝，規(guī)劃建設面積 46000 平方米，總建筑面積 270000 平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地 上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。 3 地塊區(qū)位環(huán)境 交通狀況：該項目位于西安小寨東路，于西安市二環(huán)與三環(huán)之間，附近有建設中的地鐵三號線和地鐵四號線，將來交通十分便利。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物質流、信息流的結點上 ,通過南北向的長安路使長安區(qū)、南郊向市中心 CBD匯聚 人流和交通流 ,通過東西向的小寨東、西路和臨近的南二環(huán) ,連接了西南郊和東南郊 ,溝通了西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西區(qū)和東區(qū) ,長期以來的南郊南北向與東西向人流、交通流、物流在小寨什子積聚和疏散 ,早在 20 世紀 70 年代起就逐步發(fā)展形成商業(yè)街區(qū) ,其繁華程度僅次于鐘樓 CBD ,是西安南郊的城市 Sub CBD。以調研地段內的好又多購 物廣場為例，地下為服裝賣場、超市，地上為休閑廣場、服裝店。還有旺角樓一至三層為商業(yè)購物，既有餐飲肯德基，又有商業(yè)消費類，建筑上部為辦公區(qū)、寫字樓等等?，F(xiàn)代大都市的購物已不再是單一目的活動 ,更多的消費者是將購物 與餐飲、康體休閑、獲取信息、領略城市風貌功能等結合在一起 ,同時這也促使商業(yè)設施功能逐漸綜合化，層次間的立體布局促使消費者形成垂直的購買行為。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點，吸引著成千上萬的游客。并且曲江新區(qū)范圍內的城中村改造，全面 介入文化旅游項目的建設，這將對曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用 公共設施狀況分析 1商業(yè)：金鷹國貿(mào)大廈、陜西省軍區(qū)軍人服務社、鼎浩賓館、如家快捷酒店、百盛購 物商場、飛炫地下購物商場、好又多超市、海港城、服裝專賣店如美特斯邦威等等。 3）金融：交通銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行等。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安金融體系和金融市場發(fā)展迅速，香港東亞銀行、加拿大豐業(yè)銀行和國內其他商業(yè)銀行陸續(xù)進入西安。目前已同 15個國家的 17個城市建立友好城市關系，有 58個國家和地區(qū)在西安設立三資企業(yè)，世界 500強企業(yè)中已有近 30 戶入駐西安。招商引資產(chǎn)生了良性的連鎖效應。正在抓緊建設的西安曲江旅游度假區(qū)，依托大雁塔、曲江池遺址和區(qū)域內獨特的旅游資源及地形地貌，發(fā)展集文化、娛樂、觀光、度假、商務為一體的國際性大型旅游度假城，從而提高了西安的旅游文化品味，為西安增添了一道亮麗的風景。西安 四區(qū)一基地 的快速發(fā)展，彰顯出人文西安、科技西安、現(xiàn)代西安的風采和神韻。全市有各類批發(fā)零售貿(mào)易及 餐飲業(yè)網(wǎng)點 12 萬個，各類貿(mào)易市場 543 個，銷售過億元的市場 16 個。 20xx年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 。西安的比較優(yōu)勢突出地表現(xiàn)在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優(yōu)勢、國家級的科研教育和高新技術產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢、區(qū)域級的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。 據(jù)初步核算，西安市 20xx年 實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，是 20xx年的近 2倍，超額完成“十五”目標 100億元，比上年增長 ％，分別高于全國、全省增幅 個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資額，比上年增長 ％。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，較上年同期增長 %。今年西安市投資和建筑業(yè)在繼續(xù)維持大幅度增長的基礎上，速度略有放緩。比 20xx 年增長在西安市第十四屆人民代表大會第四次會議上，西安市市長陳寶根代表西安市人民政府向大會作政府工作報告。 市場 狀況分析 近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設施不斷完善，吃住行游購娛配套發(fā)展， 旅游產(chǎn)品結構日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進一步加強；行業(yè)管理步入正軌，市場秩序明顯好轉；旅游服務質量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟效益連年大幅度上升。西安市還首批獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 稱號。 曲江新區(qū)： 5年來，曲江新區(qū)通過實施“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”和“大項目帶動”戰(zhàn)略，以盛唐文化為品牌，以資源整合為手段，累計引進項目 82 個，累計完成固定資產(chǎn)投資 128億元，建設區(qū)內道路 40公里，加速建成了大雁塔南北廣場、海洋館、大唐芙蓉園等旅游設施，打造了中國西部第一文化品牌。 本市 房地產(chǎn)市場分析 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內外的游客總數(shù)達到近 16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。調查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為 11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為 22600余套。 圖 2— 3— 1 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 ③ 、酒店 所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶占 16%，機關單位 (以 陜西省其它地區(qū)為主 )占 13%，其它消費形式占 10%。 從對酒店的客戶年齡的調查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務人士，出公差下榻三星級酒店 。對于市內的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望 交通方便、四通八達，去哪里都方便； 購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。對于商務人士的 下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。 今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。對中等規(guī)模的酒店公司來說，所有大型企業(yè)所面臨 的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營成本等問題，但惟一不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務模式。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手。即有些大集團購入某些牌子后，可能又轉手出讓，比如一些小飯店公司可能加以 收購，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡。 該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強大的吸引功能 ,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟的發(fā)展。 西安城內和城南是酒店凈重區(qū)域，截止 20xx年城內酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內比重大幅度下降，其領導地位逐漸被城南取代。 三星級酒店客戶，一部分為商務人員出差下榻三星級酒店，另一部分為省外人員來西安觀光旅游的團體或散客入住，對于市內一些中型