【導(dǎo)讀】本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西。使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。本項目占地約69畝，建設(shè)規(guī)劃用地45000平方米，總建筑面積270000平方米。構(gòu),土地現(xiàn)狀地勢平坦。下一層，地上六。內(nèi)設(shè)高級地下停車場、餐飲、娛樂、會議、住宿等部門。為前來西安旅游，辦公，差旅的顧客提供住宿等方面的服務(wù)。的四個方面來對該項進行分析。由需求定位、產(chǎn)品定位、市場定位、客戶定位及價格定位這

　　

【正文】 理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在 12 年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。 ⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立西安名人酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資 產(chǎn)轉(zhuǎn)移至西安名人酒店管理有限公司， 由融資方與西安名人酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，西安名人酒店提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，西安名人酒店按照約定還本付息后解除擔(dān)保。 ⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義 務(wù)。 ⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，由融資方與西安名人商務(wù)酒店管理有限公司簽訂借款合同，名豪酒店提供擔(dān)保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對西安名人酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。融資資金用途一期融資取得的資金將用于西安名人酒店購置設(shè)備和營運啟動資金。 公司治理與投資者保護 本項目擬采用如下方式建 立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益： ⑴如融 資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。 ⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，名人酒店將提供擔(dān)保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。 第五章 投資估算 與資金籌措 建筑面積 46000m2 客房數(shù) 300間 酒店工程總投資估算 44379萬元 建筑主體及外裝飾估算 13800萬元 ％ 建筑內(nèi)裝飾工程估算 11029萬元 ％ 輔助設(shè)施工程估算 5290萬元 ％ 機電設(shè)備工程估算 8740萬元 ％ 綠化估算 1840萬元 ％ 不可預(yù)見費用 3680萬元 ％ 投資估算 本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設(shè)計費、工程監(jiān) 理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、水增容費、預(yù)備費等工程建設(shè)費用。 本估算投資 7500萬美元 表 5— 1 按各項目劃分如下： 單位：萬美元 序號 費用名稱 投資額 面積 占合計的比例 % 一 靜態(tài)投資 1 建筑工程費 2275 43793 37 2 設(shè)備購置費 778 3 安裝工程費 321 4 室外工程費 85 5 服務(wù)性設(shè)施及家具器具 購置費 2019 6 工程建設(shè)其它費用 1412 7 基本預(yù)備費 55 小計 7445 二 動態(tài)投資 1 工程造價調(diào)整預(yù)備 55 小計 55 三 合計 7500 100 （ 3）流動資金估算 分析同類項目流動資金占用情況，采用分項詳細估算法計算本項目所需的流動資金。經(jīng)估算，正常年需流動資金 2500萬，其中，鋪底流動資金 1250萬，約占流動資金的 50%。 （ 4）無形資產(chǎn)估算 擬建 項目用地 69 畝，根據(jù)該土地的類型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約 萬元 /畝。共計 10750萬元。 資金籌措 本項目總投資 44379萬元，其中，企業(yè)自籌 29586萬元，銀行申請貸款 14793萬元，貸款年利率 %，資金分兩年貸款，貸款計劃如下表 5— 2 表 5— 2 資金來源 項目 20xx年 20xx年 20xx年 合計 銀行貸款 本期借款 7000 4700 3093 14793 年利率 =% 本期借款利息 期末借款累計 合計 本期借款 7000 4700 3093 14793 借款利息 （ 1）固定資產(chǎn)籌措： 本企業(yè)固定資產(chǎn)投資 29586萬元，由企業(yè)自籌 29586萬元，銀行貸款 14793萬元。 （ 2）鋪底流動資金籌措 項目鋪底流動資金 1250萬，資金來源為全部由企業(yè)自籌。 第六章 財務(wù)評價 成本核算 成本核算依 據(jù) 。動力及水電單價根據(jù)目前市場價格確定； 300人，年人均收入 15000元 /年計； 2051萬元，分年攤銷，年攤銷為 。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率 5%，土建工程按平均年限法 20年折舊，設(shè)備按平均年限法 15年折舊，年均折舊合計 ；修理費按國內(nèi)同類企業(yè)情況計?。? 。 。 成本核算 正常年份，年總成本費用 。 投資經(jīng)營進度 本項目建設(shè)期一年，經(jīng)營期 10年，計算期 11年。其中達到設(shè)計能力時間為二年，第一年達到 50%，第二年 60%（因本項目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按 60%計算）。 利潤估算 收入估算 根據(jù)企業(yè)提供的價格，并參考目前國內(nèi)外同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分： ：項目建成后共 220個標(biāo)準(zhǔn)間、 10間套房、 8間商務(wù)套房和 5幢貴賓樓，大酒店的建設(shè)是以 五 星級為標(biāo)準(zhǔn)的，故標(biāo)準(zhǔn)間的 收費參照國內(nèi)同類四星級酒店和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，暫定每個標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價格為每天 550元左右，按 60%的入住率，住宿每年營業(yè)收入 ； ：商務(wù)會議按每天接待 2次計，暫定每次會議消費 3000元，商務(wù)會議每年營業(yè)收入 219萬元； ：其中包括 KTV，游泳館、男女 SPA會所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待 100人次計算，暫定每人平均消費 200元，休閑娛樂每年營業(yè)收入 730萬元； ：其中包括自動餐廳、風(fēng)味餐廳等，參照蕪湖市餐飲行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和 蕪湖縣當(dāng)?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待 400人次計算，暫定每人平均消費 200元，餐飲每年營業(yè)收入2336萬元； 則正常年份年營業(yè)收入合計 6898萬元 利潤估算 稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅按 5%，城建稅和教育費附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，所得稅按 25%計取。 項目正常年利潤總額為 ，所得稅 ，稅后利潤為 。 項目在正常年的投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 財務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源運用分析 全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎(chǔ)，計算項目本身的盈利能力。本項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果見表 6— 2 表 6— 2 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果表 指標(biāo)名稱 單位 所得稅前 所得稅后 備注 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全部投資回收期 年 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=10% 本項目在財務(wù)上可以接受，項目能較快收回投資。 財務(wù)評價結(jié)論 財務(wù)測算和經(jīng)濟效益分析，財務(wù)評價全部增量投資內(nèi)部收益率（ FIRR） %（稅后），投資回收期從建設(shè)期算起為 ，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項目的各項經(jīng)濟指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟效益比較理想。 第七章 結(jié)論與建議 在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現(xiàn)在：首先，為西安旅游經(jīng)濟增加了亮點，提高了城市形象；其次，增加了國家和先的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而逐漸增長的市場 需求做貢獻。 在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟效益，是可以通過經(jīng)濟獲得利潤，逐步收回投資； 、建設(shè)期間以及運營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數(shù)量還會增加。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽、服務(wù)一流的酒店住宿。因此，堅持經(jīng)營特色、較為滿意的住宿率。從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要性