【正文】 路 64 號(hào)，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過，且有地鐵三號(hào)線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點(diǎn)及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學(xué)。 （ 2）地塊規(guī)模及產(chǎn)品 本酒店占地面積 69畝，規(guī)劃建設(shè)面積 46000 平方米，總建筑面積 270000 平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地 上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議場所。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會(huì)議服務(wù)。 3 地塊區(qū)位環(huán)境 交通狀況：該項(xiàng)目位于西安小寨東路，于西安市二環(huán)與三環(huán)之間，附近有建設(shè)中的地鐵三號(hào)線和地鐵四號(hào)線，將來交通十分便利。 區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強(qiáng)大的吸引功能 ,是因?yàn)樗诘乩砦恢蒙纤哂械膮^(qū)位優(yōu)勢。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物質(zhì)流、信息流的結(jié)點(diǎn)上 ,通過南北向的長安路使長安區(qū)、南郊向市中心 CBD匯聚 人流和交通流 ,通過東西向的小寨東、西路和臨近的南二環(huán) ,連接了西南郊和東南郊 ,溝通了西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西區(qū)和東區(qū) ,長期以來的南郊南北向與東西向人流、交通流、物流在小寨什子積聚和疏散 ,早在 20 世紀(jì) 70 年代起就逐步發(fā)展形成商業(yè)街區(qū) ,其繁華程度僅次于鐘樓 CBD ,是西安南郊的城市 Sub CBD。 小寨商業(yè)空間也多是三維立體綜合的運(yùn)用 ,改變了傳統(tǒng)的城市土地利用的二維模式 ,構(gòu)成一個(gè)空中、地面、地下立體互動(dòng)的空間體系 ,建筑物低、中、高層的不同 ,各種商業(yè)服務(wù)功能的分布也不同。以調(diào)研地段內(nèi)的好又多購 物廣場為例，地下為服裝賣場、超市，地上為休閑廣場、服裝店。再如飛炫，地面為休閑廣場，地下為時(shí)裝休閑店。還有旺角樓一至三層為商業(yè)購物，既有餐飲肯德基，又有商業(yè)消費(fèi)類，建筑上部為辦公區(qū)、寫字樓等等。城市中有限的土地將不能滿足經(jīng)濟(jì)與商務(wù)交易日益增長的需要，小寨街區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的功能分化實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的、水平的、平面的區(qū)域功能分化向立體的、垂直的功能分化轉(zhuǎn)移 ,形成了集商貿(mào)、觀光、餐飲、文化、娛樂、康體于一身的特殊歷史街區(qū) ,并融合了當(dāng)?shù)厣?,立體布局十分明顯?，F(xiàn)代大都市的購物已不再是單一目的活動(dòng) ,更多的消費(fèi)者是將購物 與餐飲、康體休閑、獲取信息、領(lǐng)略城市風(fēng)貌功能等結(jié)合在一起 ,同時(shí)這也促使商業(yè)設(shè)施功能逐漸綜合化，層次間的立體布局促使消費(fèi)者形成垂直的購買行為。這種混合用途的開發(fā)不僅能節(jié)約公共部門的成本 ,還有利于城市各類設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用 ,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境 ,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面 介入文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)，這將對(duì)曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用 公共設(shè)施狀況分析 1商業(yè)：金鷹國貿(mào)大廈、陜西省軍區(qū)軍人服務(wù)社、鼎浩賓館、如家快捷酒店、百盛購 物商場、飛炫地下購物商場、好又多超市、海港城、服裝專賣店如美特斯邦威等等。 2）辦公：旺角辦公、明陽國際等。 3）金融：交通銀行、招商銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等。 4）閑暇業(yè)：康體休閑有開米廣場、好又多購物廣場、飛炫時(shí)尚廣場等城市開放空間與休閑設(shè)施、百姓大藥房；文化閑暇有長安大學(xué)小寨校區(qū)、嘉匯漢唐書城、新華書 店、培訓(xùn)中心、報(bào)刊亭等；娛樂閑暇有動(dòng)感地帶體驗(yàn)店、 512量販 KTV、 餐飲閑暇有肯德基、必勝客 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 可行性研究結(jié)論及建議 第二章 市場研究 宏觀環(huán)境分析 西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。 西安商貿(mào)業(yè)十分 活躍，是中國北方中西部最大的商貿(mào)中心，社會(huì)消費(fèi)品零售總額居西部10 個(gè)城市第二位。西安金融體系和金融市場發(fā)展迅速，香港東亞銀行、加拿大豐業(yè)銀行和國內(nèi)其他商業(yè)銀行陸續(xù)進(jìn)入西安。 近年來，西安的對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)日益頻繁。目前已同 15個(gè)國家的 17個(gè)城市建立友好城市關(guān)系，有 58個(gè)國家和地區(qū)在西安設(shè)立三資企業(yè)，世界 500強(qiáng)企業(yè)中已有近 30 戶入駐西安。外貿(mào)進(jìn)出口商品市場覆蓋 100多個(gè)國家和地區(qū)，外商投資項(xiàng)目中資金密集型和技術(shù)密集型項(xiàng)目以及二次注資謀求發(fā)展的企業(yè)明顯增多。招商引資產(chǎn)生了良性的連鎖效應(yīng)。兩 個(gè)開發(fā)區(qū)比翼齊飛，開始了 二次創(chuàng)業(yè) ，成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對(duì)西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。正在抓緊建設(shè)的西安曲江旅游度假區(qū)，依托大雁塔、曲江池遺址和區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的旅游資源及地形地貌，發(fā)展集文化、娛樂、觀光、度假、商務(wù)為一體的國際性大型旅游度假城，從而提高了西安的旅游文化品味，為西安增添了一道亮麗的風(fēng)景。浐灞河生態(tài)區(qū)和閻良航空科技基地建設(shè)正式起步。西安 四區(qū)一基地 的快速發(fā)展，彰顯出人文西安、科技西安、現(xiàn)代西安的風(fēng)采和神韻。 西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。全市有各類批發(fā)零售貿(mào)易及 餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 12 萬個(gè)，各類貿(mào)易市場 543 個(gè)，銷售過億元的市場 16 個(gè)。全市連鎖企業(yè)已發(fā)展到83家，連鎖門店 1268個(gè)。 20xx年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 。 經(jīng)濟(jì)概況在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。西安的比較優(yōu)勢突出地表現(xiàn)在三個(gè)層次上：世界級(jí)的旅游觀光資源優(yōu)勢、國家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢、區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。通過深化改革和擴(kuò)大開放，西安正在成為我國重要的內(nèi)陸開放城市。 據(jù)初步核算，西安市 20xx年 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，是 20xx年的近 2倍，超額完成“十五”目標(biāo) 100億元，比上年增長 ％，分別高于全國、全省增幅 個(gè)百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 15925 元，比上年增長 ％。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額，比上年增長 ％。 一季度，西安市固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)承接了去年的增長勢頭，繼續(xù)快速增長。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，較上年同期增長 %。建筑業(yè)與投資運(yùn)行趨勢相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，較上年同期增長 %。今年西安市投資和建筑業(yè)在繼續(xù)維持大幅度增長的基礎(chǔ)上，速度略有放緩。 08 年西安 。比 20xx 年增長在西安市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，西安市市長陳寶根代表西安市人民政府向大會(huì)作政府工作報(bào)告。陳寶根用百余幅照片和圖表，直觀地總結(jié)了 20xx年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到 2190億元，增長 %，創(chuàng)十五年來新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207 元，農(nóng)民人均純收入 5212元，分別凈增2545元和 813元，扣除物價(jià)因素，分別實(shí)際增長 %以上和 %以上。 市場 狀況分析 近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購?qiáng)逝涮装l(fā)展， 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。全市旅游總收入占全市 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP）的 %，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市還首批獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 稱號(hào)。 為了豐富旅游者的文化娛 樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、 唐華 歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會(huì)、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施 3700多個(gè)；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《 秦俑魂 》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽(yù)。 曲江新區(qū)： 5年來，曲江新區(qū)通過實(shí)施“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”和“大項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略，以盛唐文化為品牌，以資源整合為手段，累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 82 個(gè)，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 128億元，建設(shè)區(qū)內(nèi)道路 40公里，加速建成了大雁塔南北廣場、海洋館、大唐芙蓉園等旅游設(shè)施，打造了中國西部第一文化品牌。如今的曲江新區(qū)已成為陜西、西安發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的重要支撐和產(chǎn)業(yè)基地，西部重要的游客集散地，我國 最具活力的文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 本市 房地產(chǎn)市場分析 本市 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。 (1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4家五星級(jí)酒店、 6家四星級(jí)酒店、 15 家三星級(jí)酒店、 20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100家