【正文】 元（ic=12%）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年（稅后）十七盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%十八投資利潤率%（稅前）十九投資利稅率%（稅后）二十建設(shè)年限年2（五）結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合《長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項(xiàng)目的開發(fā)可以有效解決XX鎮(zhèn)和XXX文化旅游景區(qū)接待能力不足、缺乏高星級(jí)酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn)XXX文化旅游景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為XX新農(nóng)村建設(shè)和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設(shè)，對(duì)XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。自2008年以來，XX依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)與區(qū)域內(nèi)唯一的回族集聚區(qū)——汗回民族文化旅游景區(qū)相結(jié)合，形成“兩區(qū)兩文化一融合”格局。2009年，XX地區(qū)規(guī)劃確定建設(shè)XXX產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)XX被列入XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)，同年10月，XXX景區(qū)被國家旅游局評(píng)為國家AAA級(jí)旅游景區(qū)，XXX文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。 近年，隨著XXX文化旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當(dāng)日團(tuán)隊(duì)最高871人，從一個(gè)星期三個(gè)團(tuán)，已上升到一天三個(gè)團(tuán)以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進(jìn)入湖南旅行社的主力游線。XX區(qū)域內(nèi)沒有真正意義上的酒店，三星級(jí)以上的酒店還屬空白。XX區(qū)域酒店業(yè)的另一個(gè)突出問題是普遍建成時(shí)間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對(duì)游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)，XX以至整個(gè)撈刀河至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級(jí)以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設(shè)施還是軟件級(jí)旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級(jí)休閑度假酒店，提升XX現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢在必行。地理位置優(yōu)越，是未來XX國家級(jí)新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的核心位置⑵、劣勢分析 ⑶、機(jī)會(huì)分析XX的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。XX景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善XX景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂，本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起XX旅游接待的重任。政策支持：政府有改善XX現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級(jí)酒店、提升城市形象的迫切要求。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。其次，作為XX鎮(zhèn)唯一一家4星級(jí)酒店，又坐落于XX區(qū)最具代表性的景區(qū)XX，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為XX區(qū)對(duì)外接待的窗口，也可以吸引XX區(qū)及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階XX旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。結(jié)合XX區(qū)建設(shè)XX國家級(jí)新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的目標(biāo)，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級(jí)休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富景區(qū)作為一級(jí)接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設(shè)施，提升景區(qū)的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300人。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300—400人次。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。(一)、功能要求和總平面布置——規(guī)劃建設(shè)分3棟，每棟高3層，附設(shè)裙樓——建設(shè)為四星級(jí)旅游度假酒店，定位于整個(gè)旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運(yùn)功能定位涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300余人次?！男羌?jí)旅游度假酒店，是XX景區(qū)和XX鎮(zhèn)第一家四星級(jí)酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北地區(qū)規(guī)模最大的四星級(jí)度假酒店，將有效彌補(bǔ)XX鎮(zhèn)多年以來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX文化旅游景區(qū)知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，增強(qiáng)對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的吸引力。項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鎮(zhèn)XXX文化旅游景區(qū)，緊鄰XXX文化廣場，正面對(duì)大明工業(yè)園。項(xiàng)目規(guī)劃為湖湘建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。二棟主樓均為客房，一棟為會(huì)議室、娛樂、飯店等配套。一層為大堂、總臺(tái)、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。三層為KTV夜總會(huì)、桑拿等休閑娛樂空間。 配套設(shè)計(jì)酒店設(shè)室外網(wǎng)球場、停車場及相應(yīng)商業(yè)娛樂設(shè)施?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。三、給排水設(shè)計(jì)方案（一）給水系統(tǒng)最高日生活用水量為127m3/d，最大時(shí)用水量12m3/h水源：由市政自來水供水。本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：（二）熱水系統(tǒng)最高日生活用水量為64 m3/d，使用水溫60℃.采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進(jìn)入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。（四）消防給水系統(tǒng)室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒。室內(nèi)設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒。公共場所等處設(shè)手提式滅火器。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時(shí)間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。 水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對(duì)環(huán)境的影響。自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣通過井道由屋頂排出。（2）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。對(duì)制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動(dòng)對(duì)操作人員及環(huán)境的影響，對(duì)這些設(shè)備采取了隔振及減振措施?？照{(diào)設(shè)備的環(huán)保措施（1） 冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C。（3） 空調(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。（5） 將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷（熱）水機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上，以減少其對(duì)周圍環(huán)境的噪聲影響。污水處理本項(xiàng)目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。本工程中設(shè)有設(shè)施規(guī)模為200t/d左右。污水經(jīng)處理后能滿足湖南省規(guī)定要求。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。固定廢棄物均集中到一個(gè)密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公共垃圾場處理。 環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資（1） 中水處理設(shè)備：項(xiàng)目所在地區(qū)水資源相對(duì)緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設(shè)備對(duì)收集起來的廢水進(jìn)行處理。（2） 空調(diào)設(shè)備電子除垢儀的采用。（4） 項(xiàng)目用于環(huán)境保護(hù)和綠化方面的投資總額約為80萬元。第四章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防一、 勞動(dòng)安全（一） 土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊——剪力墻結(jié)構(gòu)。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。（三） 電氣安全本工程采用TNS接地系統(tǒng)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級(jí)：建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級(jí)不低于10kv。酒店客房內(nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220V電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被侵入的措施。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。餐廳廚房需做二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加工流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防止生食與熟食混雜等，另外，還滿足《飲食建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》中一級(jí)餐館的要求。對(duì)生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。水池上部無排水管道通過。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫不設(shè)洗車裝置。對(duì)餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。在所以空調(diào)場所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。室），餐廳內(nèi)25m3/（h人），健身房為80m3/（h人），走道、大廳為7m3/（h上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為8—15次/h。（四） 振動(dòng)法治及噪聲控制振動(dòng)防止：本工程振動(dòng)源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。噪聲控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的機(jī)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。對(duì)客房、商場、餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室等處的空調(diào)及送拍風(fēng)光道采取了消聲處理措施。二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2011年1011月 完成項(xiàng)目立項(xiàng)完成可行性研究報(bào)告編寫及審批完成設(shè)計(jì)招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)及審批2012年1月 完成施工圖設(shè)計(jì)、 進(jìn)行施工招標(biāo)2012年23月 完成樁基礎(chǔ)工程2012年5月2012年12月 完成結(jié)構(gòu)工程 2013年34月 完成設(shè)備安裝、調(diào)試2013年5月 竣工驗(yàn)收2013年58月 完成裝飾工程第六章 投資估算與投資構(gòu)成一、投資估算（一）建設(shè)投資估算建設(shè)工程費(fèi)：參照湖南省概算定額，根據(jù)類似工程造價(jià)水平估算，室外工程按建筑工程費(fèi)的8%估算。項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為1