【正文】 承“專業(yè)、精致、完美”的經(jīng)營理念，萬邦置業(yè)致力于房地產(chǎn)資源的整合開發(fā)，在追求卓越和細節(jié)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程中，為實現(xiàn)筑造家的夢想而不懈努力。在本項目所在地臨海市杜橋鎮(zhèn)，該項目是杜橋鎮(zhèn)目前最高檔的住宅小區(qū)，周邊配套實施完善，在當(dāng)?shù)厝罕姰?dāng)中擁有良好的口碑。國際花園積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗和當(dāng)?shù)卮罅康目蛻糍Y源，這為公司從事本項目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。杜橋國際大酒店項目用地31畝， m2， m2 ，副樓建筑面積6730 m2， m2。汽車位247輛，其中地面停車21輛，地下停車226輛。 附圖2 杜橋國際大酒店鳥瞰圖 可行性研究報告編制依據(jù)（1）杜橋國際大酒店建筑方案設(shè)計（2）臨海市建設(shè)局《城鎮(zhèn)建設(shè)項目規(guī)劃要求0057號》（3）國家當(dāng)前有關(guān)產(chǎn)業(yè)及社會、經(jīng)濟發(fā)展的方針政策（4）（5）臨海市2008年政府工作報告（6）杜橋城市發(fā)展規(guī)劃（7）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》 可行性研究范圍 根據(jù)杜橋國際大酒店項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，在對臺州杜橋的區(qū)域經(jīng)濟、酒店市場兩方面研究的基礎(chǔ)上，本研究工作范圍主要是酒店市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，酒店及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。在40年經(jīng)營期內(nèi)，、折現(xiàn)率8%計算。本項目屬大酒店項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本項目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的風(fēng)險，但有當(dāng)?shù)貜妱诺慕?jīng)濟和巨大的消費市場作支持，有當(dāng)?shù)卣呐浜?，有開發(fā)商雄厚實力作支撐，本項目可以規(guī)避或降低風(fēng)險，有較強的抗風(fēng)險能力。表11 杜橋國際大酒店項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)名指標(biāo)稱數(shù)量單位備注用地面積31畝 m2總建筑面積m2含地下室其中主樓建筑面積m2副樓建筑面積6730m2地下面積m2建筑密度30%容積率綠地率35%汽車位247輛其中地上21輛地下226輛附圖3 國際大酒店與國際星城的位置關(guān)系第二章 外部環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟增長2011年的中國經(jīng)濟仍然面對著眾多的困難，在承認巨大不確定性的前提下，經(jīng)濟恢復(fù)的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，情況最壞的時期正在過去。這種信心來自以下四方面：①中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒有變，并沒有因為突如其來的金融危機而打破和消除。③中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。為了應(yīng)對金融危機，黨中央、國務(wù)院采取了一攬子的宏觀調(diào)控政策：擴大需求、增加投資的十項措施，調(diào)整結(jié)構(gòu)、振興產(chǎn)業(yè)的十個規(guī)劃，以及十幾個科技創(chuàng)新的專項等。 項目所處區(qū)位背景 臺州市經(jīng)濟地位臺州是股份制經(jīng)濟的發(fā)源地，是中國當(dāng)前兩大經(jīng)濟模式之一的“溫臺模式”的創(chuàng)始者。高程度的私有化也促使臺州擁有了雄厚的民間資本和發(fā)達的金融放貸業(yè)。臺州雖然是個新興的城市，名氣不大，但起點高，發(fā)展迅猛。 2011年,國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長。其中，%；，%；，%；：：。 2011年，按可比價格計算，%。 臺州從來沒有像溫州一樣，或者是人們學(xué)習(xí)仿效的榜樣，或者是人們排斥攻擊的對象。臺州的人均收入在長三角16個城市中，位居第一，臺州城鎮(zhèn)居民轎車擁有量全國第一。2007年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值101億元，財政總收入3億元，農(nóng)民人均純收入8527元。全鎮(zhèn)陸域面積186平方公里，其中建成區(qū)面積5平方公里，城區(qū)常住人口5萬人。杜橋歷來是椒北平原的經(jīng)濟、商貿(mào)、文教中心和貨物集散地，輻射周邊近40萬人口。境內(nèi)擁有占地近40平方公里工業(yè)園區(qū)和近3000家工業(yè)企業(yè)，其中國家級化學(xué)原料藥基地規(guī)劃面積20平方公里，是目前國內(nèi)最大的化學(xué)原料藥基地，通過幾年的發(fā)展將成為中國浙東南“藥谷”、國際化學(xué)原料藥科研開發(fā)中心和生產(chǎn)貿(mào)易中心。開辦了久久、新港、華吉等一批上規(guī)模檔次的賓館酒店。國家二級車站——杜橋客運中心為目前華東地區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級車站。鎮(zhèn)區(qū)設(shè)有市直屬醫(yī)院——臨海市第二人民醫(yī)院。其中規(guī)模以上企業(yè)達到150家以上，規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值達110億元以上，這為商品房的開發(fā)提供了廣闊的市場，必將帶動杜橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。為此，杜橋城市化建設(shè)將按照工業(yè)進入園區(qū)、住宅進入小區(qū)、商業(yè)進入街區(qū)的發(fā)展原則，加強規(guī)劃管理，合理布局、配套建設(shè)，把杜橋城區(qū)建設(shè)為設(shè)施完善、功能齊全的現(xiàn)代化濱海城市。項目宗地南面連接杜橋鎮(zhèn)的主干道濱海路，西面連接嵩山路。擬建的新浙江國際眼鏡城與本項目相鄰。本項目與浙江國際眼鏡城將同時動工，到時將在本鎮(zhèn)產(chǎn)生轟動效果，吸引大批眼鏡從業(yè)者關(guān)注本項目。杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。項目宗地是未來的臺州東部區(qū)塊的商業(yè)中心，并與擬建的新浙江國際眼鏡城相鄰，商家云集，對高檔酒店的需求旺盛。耀江金都花園進駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產(chǎn)市場，拉動了杜橋及周邊百姓對“商品房小區(qū)”的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著杜橋作為副中心城市地位的進一步強化，城市配套建設(shè)的完善，會有力推動杜橋房地產(chǎn)市場的全面提升。國際花園項目，強化了“萬邦”地產(chǎn)品牌在杜橋人心目中的地位。本項目位于杜橋鎮(zhèn)西側(cè)的新城區(qū)，即杜南大道與濱海路交匯點，杜南大道是連接規(guī)劃建設(shè)中的臺金高速公路東延線和沿海高速公路的主通道，濱海路是杜橋城市建設(shè)中最繁華的商業(yè)與金融區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，項目其未來的升值潛力顯然無比巨大。目前杜橋鎮(zhèn)星級酒店有4家，建有3家三星級酒店，1家二星級酒店。杜橋現(xiàn)主要有久久大酒店、新港大酒店（即杜橋大廈）、華吉賓館等主要賓館（兼營餐飲娛樂）。但它們的規(guī)模較小，如華吉賓館不過100多間客房，新港大酒店只有70多間客房，久久大酒店僅有50多間客房，缺乏接待大型旅游團和大型會議的能力。（1）華吉賓館 華吉賓館位于臨海杜橋鎮(zhèn)解放路411號，占地面積16000平方米，按三星級設(shè)計構(gòu)造，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體，并配有商務(wù)中心/美容美發(fā)/大堂吧等的涉外旅游賓館，擁有客房165間，餐飲同時容納700人就餐；目前舊樓標(biāo)準(zhǔn)間房價100元左右，新樓標(biāo)準(zhǔn)間房價210元左右。（3）新港大酒店臨海市杜橋鎮(zhèn)新港大酒店地處杜橋鎮(zhèn)杜橋大廈，客房數(shù)量有70多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。目前標(biāo)準(zhǔn)間房價在130元左右。詳見附件二：同類酒店調(diào)研數(shù)據(jù)。 市場形象定位隨著以杜橋為中心100平方公里濱海工業(yè)新城戰(zhàn)略的實施和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷擴充與完善，杜橋的城市形象日益突出。 目標(biāo)市場與客戶定位（1）杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。（3）個體工商戶、市場業(yè)主、在外經(jīng)商的成功人士 杜橋作為臺州市的中心城鎮(zhèn)，經(jīng)濟發(fā)展迅速，擁有龐大的消費群體。 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 由于萬邦萬邦廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。第四章 建設(shè)方案 規(guī)劃指導(dǎo)思想根據(jù)項目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及杜橋鎮(zhèn)資源條件，本項目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：“建筑是空間藝術(shù)”的指導(dǎo)思想，使之成為杜橋鎮(zhèn)乃至臨海市東部區(qū)塊標(biāo)志性的建筑；、公務(wù)、會議、休閑需求，為本地經(jīng)濟發(fā)展提供便捷的服務(wù)；，要全面化、人性化，將為客人提供住宿、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、購物等全面服務(wù)；：分區(qū)合理，流線清晰，設(shè)施完善，以人為本，外形端莊，空間豐富，創(chuàng)造一個生態(tài)型和標(biāo)志性建筑。本酒店由主樓、裙樓、地下室、室外廣場四部分組成，主樓主體部分為客房區(qū)域，裙樓主要包括餐飲區(qū)域、康樂中心、會議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔助用房。確保符合規(guī)劃對建筑容積率、建筑密度、綠化率的要求。合理設(shè)置建筑對商住區(qū)及城市道路的影響。裙房的貨物運輸交通和各部分的人流的交通分流。：在本次設(shè)計中，我們著重考慮了對地塊東面國際星城良好景觀的借用，同時利用內(nèi)院引進陽光和空氣。在群體建筑的設(shè)計中通過多種手法合理布置不同的功能，既做到功能相對區(qū)分，又把陽光和空氣引入室內(nèi)。沿各建筑物設(shè)計環(huán)形消防車道，在裙房下設(shè)計地下停車庫，在車道周邊設(shè)置了機動車位。附圖6 杜橋國際大酒店夜景透視圖 單體設(shè)計 平面功能分析（1）酒店主樓酒店主樓為23層，地下一層。各層功能分布如下：.酒店主樓底層：大堂吧、咖啡、商務(wù)中心、內(nèi)部辦公等.酒店主樓二層：中餐廳等相關(guān)設(shè)施.酒店主樓三層：中餐廳包廂及會議中心等.酒店主樓四五層：桑拿房VIP房.酒店主樓六層：棋牌房.酒店主樓七二十三層：客房及商務(wù)用房.酒店主樓地下一層：員工餐廳，倉庫，設(shè)備用房。按功能分為康樂，健身，桑拿，特色餐飲等四大功能區(qū)塊。主樓設(shè)5臺客梯、2臺觀光電梯、防煙樓梯、消防電梯、貨梯，滿足使用和疏散要求。 設(shè)計重點（1）客房以標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間為主體，配以部分套房與長包房；（2