【正文】 次，創(chuàng)造城市價值，開拓城市未來。 （3）經營范圍：房地產開發(fā)與經營（不含限制類項目） （4）公司類別：有限責任公司?？土髁康拇笮≈苯佑绊懢频觏椖客顿Y開發(fā)的成敗，地理位置、居住人口、交通狀況等方面則是決定了客流量大小的關鍵因素。目前該項目“四證”已辦好。杜橋國際大酒店地塊項目為新建，由大酒店和商住樓兩部分組成：其中四星級酒店命名為萬邦?杜橋國際大酒店，用地面積31畝，㎡（含地下）；商住部分命名為萬邦萬邦2006年以來，該鎮(zhèn)組織開展了重點項目、重點工程可行性調研，杜橋國際大酒店地塊是其中的一個項目。本可行性報告分析范圍是大酒店部分，具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒店副樓。本項目區(qū)位可快速與臺州市區(qū)及溫州、寧波、杭州、上海等大都市銜接。（2）企業(yè)性質：房地產企業(yè)。秉承“專業(yè)、精致、完美”的經營理念，萬邦置業(yè)致力于房地產資源的整合開發(fā)，在追求卓越和細節(jié)嚴謹的過程中，為實現(xiàn)筑造家的夢想而不懈努力。該項目是杜橋鎮(zhèn)目前最高檔的住宅小區(qū)，周邊配套實施完善，在當地群眾當中擁有良好的口碑。杜橋國際大酒店項目用地31畝， m2， m2 ，副樓建筑面積6730 m2， m2。 附圖2 杜橋國際大酒店鳥瞰圖 可行性研究報告編制依據（1）杜橋國際大酒店建筑方案設計（2）臨海市建設局《城鎮(zhèn)建設項目規(guī)劃要求0057號》（3）國家當前有關產業(yè)及社會、經濟發(fā)展的方針政策（4）（5）臨海市2008年政府工作報告（6）杜橋城市發(fā)展規(guī)劃（7）《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》 可行性研究范圍 根據杜橋國際大酒店項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，在對臺州杜橋的區(qū)域經濟、酒店市場兩方面研究的基礎上，本研究工作范圍主要是酒店市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，酒店及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。本項目屬大酒店項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，現(xiàn)場建設條件具備。表11 杜橋國際大酒店項目主要經濟技術指標名指標稱數量單位備注用地面積31畝 m2總建筑面積m2含地下室其中主樓建筑面積m2副樓建筑面積6730m2地下面積m2建筑密度30%容積率綠地率35%汽車位247輛其中地上21輛地下226輛附圖3 國際大酒店與國際星城的位置關系第二章 外部環(huán)境分析 宏觀經濟增長2011年的中國經濟仍然面對著眾多的困難，在承認巨大不確定性的前提下，經濟恢復的跡象已經顯現(xiàn)，情況最壞的時期正在過去。③中國經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。 項目所處區(qū)位背景 臺州市經濟地位臺州是股份制經濟的發(fā)源地，是中國當前兩大經濟模式之一的“溫臺模式”的創(chuàng)始者。臺州雖然是個新興的城市，名氣不大，但起點高，發(fā)展迅猛。其中，%；，%；，%；：：。 臺州從來沒有像溫州一樣，或者是人們學習仿效的榜樣，或者是人們排斥攻擊的對象。2007年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農業(yè)總產值101億元，財政總收入3億元，農民人均純收入8527元。杜橋歷來是椒北平原的經濟、商貿、文教中心和貨物集散地，輻射周邊近40萬人口。開辦了久久、新港、華吉等一批上規(guī)模檔次的賓館酒店。鎮(zhèn)區(qū)設有市直屬醫(yī)院——臨海市第二人民醫(yī)院。為此，杜橋城市化建設將按照工業(yè)進入園區(qū)、住宅進入小區(qū)、商業(yè)進入街區(qū)的發(fā)展原則，加強規(guī)劃管理，合理布局、配套建設，把杜橋城區(qū)建設為設施完善、功能齊全的現(xiàn)代化濱海城市。擬建的新浙江國際眼鏡城與本項目相鄰。杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。耀江金都花園進駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產市場，拉動了杜橋及周邊百姓對“商品房小區(qū)”的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產市場的發(fā)展。國際花園項目，強化了“萬邦”地產品牌在杜橋人心目中的地位。目前杜橋鎮(zhèn)星級酒店有4家，建有3家三星級酒店，1家二星級酒店。但它們的規(guī)模較小，如華吉賓館不過100多間客房，新港大酒店只有70多間客房，久久大酒店僅有50多間客房，缺乏接待大型旅游團和大型會議的能力。（3）新港大酒店臨海市杜橋鎮(zhèn)新港大酒店地處杜橋鎮(zhèn)杜橋大廈，客房數量有70多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。詳見附件二：同類酒店調研數據。 目標市場與客戶定位（1）杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。萬邦一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。本酒店由主樓、裙樓、地下室、室外廣場四部分組成，主樓主體部分為客房區(qū)域，裙樓主要包括餐飲區(qū)域、康樂中心、會議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔助用房。合理設置建筑對商住區(qū)及城市道路的影響。：在本次設計中，我們著重考慮了對地塊東面國際星城良好景觀的借用，同時利用內院引進陽光和空氣。沿各建筑物設計環(huán)形消防車道，在裙房下設計地下停車庫，在車道周邊設置了機動車位。各層功能分布如下：.酒店主樓底層：大堂吧、咖啡、商務中心、內部辦公等.酒店主樓二層：中餐廳等相關設施.酒店主樓三層：中餐廳包廂及會議中心等.酒店主樓四五層：桑拿房VIP房.酒店主樓六層：棋牌房.酒店主樓七二十三層：客房及商務用房.酒店主樓地下一層：員工餐廳，倉庫，設備用房。主樓設5臺客梯、2臺觀光電梯、防煙樓梯、消防電梯、貨梯，滿足使用和疏散要求。（1）康樂設施是本酒店的重要部分，做到專業(yè)化、特色化；（2）康樂活動除了常規(guī)項目檔次要高，主營項目突出。（2）建筑處于非地震區(qū)，按非抗震設計。④單元對講門采用鋼化玻璃、通透性好、美觀大方、防盜性好。耐火等級為一級。防煙樓梯前室面積≥6m2，合用前室面積≥10 m2，滿足消防要求。屋面亦按上述做法處理，達到節(jié)能要求。（2）用水量其中：酒店最高日生活用水量約為：, 。生活排水水總排水量約為： m3/d。在大堂設1部無障礙電梯。第六章 項目實施進度安排 本項目分前期工作、工程設計招標、主體工程施工、裝修施工和開業(yè)前準備等五個階段。其中萬邦表76 投資成本費用估算匯總表項 目單價（元/M2）總額（萬元）（一）土地成本（二）前期工程費 （三）建安工程費 （四）酒店裝修費（五）區(qū)內配套費450（六）不可預見費250（七）期間費用4300（八）投資總額合計 資金籌措（1）。（4）預測以外的不足部分向股東借入。 收入預測杜橋國際大酒店的功能可以劃分為：客房、餐飲、娛樂、和其他營業(yè)（包括商場、會議室出租、其他服務）四個部分。 客房收入酒店擁有多種規(guī)格客房，因房價不一，出租率也不一致，按實際情況測算會較復雜。 餐飲收入餐廳設計800個座位，包括大餐廳、包廂、西餐廳、觀光廳、大堂吧、酒吧、音樂咖啡廳及室外茶座等（不包括會議室臨時兼作宴會廳座位）。 酒店總收入合計表82 酒店總收入表經營指標數值備注客房收入餐飲收入3225萬元娛樂營業(yè)收入1080萬元其他收入720萬元總收入GOP率38%按目前國內五星級酒店GOP綜合率GOP正常經營年份。（4）其他收入：720%=。主要包括直接材料、燃料及動力費。直接材料費用=A+B=1530萬元。經測算本項目年耗0號柴油量約480噸，油價按4200元/噸計算，則燃料費用為約200萬元。經測算本項目年用電量為700萬度，電價按1元/度計算，則電費為：700萬元。人均年工資為20000元，福利費按工資額的14%計取，合計全年工資及福利費為684萬元。（1）折舊及攤銷項目折舊及攤銷參照國家現(xiàn)行有關規(guī)定進行計算。項目遞延資產按5年攤銷，每年攤銷費為80萬元。本項目無長期借款。 總成本費用合計表83 總成本費用表單位：萬元經營指標數值備注營業(yè)成本費2490人員工資及福利費684行政管理和公用費用336非經營費用376合計3886如上表，本項目在正常運行年經營總成本費用為3886萬元。該部分收入可以用轉讓40年使用權的方式收回：80%=第九章 社會評價 項目對社會的影響及相關措施總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展是有積極的作用。但考慮到該項目地處汽車站附近，周圍的交通條件較好。 市場風險 與本項目相關的競爭性樓盤已先推出，并且被消費者認購，市場反饋良好，而本項目則仍然處于在建中，一旦市場發(fā)生波動，本項目將首當其沖面臨沖擊。 敏感性分析將建設總成本（不含土地費用）、年酒店凈利潤等因素作為不確定性因素來計算收回投資年份(等額年酒店凈利潤、不