【正文】 第壹區(qū) 項(xiàng)目 整體 概況 （一） 、 第壹區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號線奧體中心站。 本報(bào)告僅供 濱江 公司對 懸宮 大酒店的投資使用，不得用于 其他任何目的。本報(bào)告撰寫時(shí)所依據(jù)的項(xiàng)目收益分析的文件、資料，均由 濱江 公司提供。 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。 （二）、項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 及 時(shí)間 項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 畝，總建筑面積達(dá) 萬平方米 ， 包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 萬平方米，其中地上 萬平方米 ， 地下 萬平方米 ； UME 影城 ，包括一個(gè) 500 座放映廳、兩個(gè) 200 座放映廳、 4個(gè) 50座放映廳，總建筑面積達(dá) 6500 平方米；城市酒店（五星級標(biāo)準(zhǔn)） 萬平方米，約 175 間客房；國際時(shí)尚 本項(xiàng)目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計(jì)劃于 2021 年 8 月份全面竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營，以配合 2021 年 10 月在南京舉行的第十界全運(yùn)會。酒店客房凈面積平均達(dá)到 40 平方米，配有 407 平方米泳池， 500 人宴會廳， 400人會議中心，為豪華 5星級的酒店配備。 組織機(jī)構(gòu)圖如下： 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 根據(jù)酒店 175 個(gè)自然間 及 500 個(gè) 餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下： 部門 人員編制 總辦 4 人力資源 3 財(cái)務(wù) 15 銷售 8 餐飲 110 前廳 25 客房 60 工程 20 安全 2 其他 15 小計(jì) 280 第二節(jié) 項(xiàng)目的功能布局 懸宮大酒店的整體功能布局須等 裝潢 設(shè)計(jì)師 進(jìn)駐本項(xiàng)目時(shí)，再行確定。 長遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。 此外， 懸宮 大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對 南京 市區(qū) 內(nèi)各主要 寫字樓 的企事業(yè)單位、 訂房中心和旅行社市場，以及會議市場 的銷售攻勢 。 客房的設(shè)計(jì)必須更有針對性，客房以大床間為主，可分合房間 和 雙床間 為輔，設(shè)置公寓樓層以滿足長住客 的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿足高端 客人的至尊感受。 南京 的婚宴市場規(guī)模大， 資料顯示： 50－ 60桌婚禮 在 南京 是 尚 屬于小規(guī)模 。全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長，力圖對 南京 市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請 分得一個(gè)較大的份額， 大宴會廳主要以會議、大型宴會（政府宴會、特色婚宴）為主。 為了突出將 河西新城區(qū) 打造 成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域 這一遠(yuǎn)期目標(biāo) 。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺南路以西，長江以來，陸地面積 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義 經(jīng)過 濱江 公司的開發(fā)建設(shè)， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計(jì)功能日趨完備，整體運(yùn)作能力 得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢開始得到初步體現(xiàn)， 懸宮 大酒店能夠與 第壹區(qū)其他設(shè)施相 配套、相互補(bǔ)充， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的整體 經(jīng)營狀況 將得到提升 。 這份報(bào)告中包括對中國旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和一系列政策建議，其中預(yù)測： 2021 年，旅游和旅行上的消費(fèi)、投資、政府開支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長 %，達(dá) 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。為了使中國實(shí)現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界 旅游及旅行理事會（ WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴(kuò)展旅游和旅行的時(shí)間 等。其中，限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)額累計(jì) 億元，同比增長 %，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 個(gè)百分點(diǎn)、增長貢獻(xiàn)率為 ％。 第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場分析 一 、 南京市 經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （一）、 南京 市概況 南京有著 “ 金陵自古帝王州 ” 、 “ 六代豪華 ” 、 “ 六朝古都 ” 的美譽(yù) ，從中古到近現(xiàn)代，繼孫吳之后 ，東晉、宋、齊、梁、陳、南唐、明朝、太平天國以及中華民國先后定都南京，共 455 年，史稱 “ 十代故都 ” ，留下了豐富的文化 遺產(chǎn)。1994 年 2 月，經(jīng)國務(wù)院同意，中央機(jī)構(gòu)編制 委員會明確南京的行政級別為副省南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 級。22″～119176。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。被國家 9 個(gè)部委列為 中國投資硬環(huán)境 “ 四十優(yōu) ” 城市之一。突出發(fā)展電子、汽車、石化、鋼鐵、電力等五大產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，工業(yè)總投入達(dá)到 356 億元，增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，農(nóng)民人均純收入增長 7%。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計(jì)算），比上年增長 %。其中，出口總值 億美元，比上年增長 %（地方進(jìn)出口總值 億美元，比上年增長 %，其中出口總值 億美元，比上年增長 %）。全市已有 135家企業(yè)出口額超千萬美元，出口額達(dá) 億美元，比上年增長 %，占全市出口總量的 %。 新簽對外承包勞務(wù)合作合同金額達(dá) 億美元，比上年增長 %；實(shí)際完南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 成對外承包勞務(wù)營業(yè)額 億美元，比上年增長 %。 開發(fā)區(qū)建設(shè) 開發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，目前已有一批 TFT— LCD 和 PDP 生產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)，并 形成了產(chǎn)業(yè)配套基地。南京重點(diǎn)發(fā)展電子信息、石油化工、車輛制造、鋼鐵和能源等五大產(chǎn)業(yè)和生物制藥、新型建材、機(jī)械設(shè)備、食 品飲料、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)有熊貓電子、愛立信通信、愛立信移動通訊、同創(chuàng)計(jì)算機(jī)等電子信息類企業(yè) 400余家。現(xiàn)有生物醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè) 120 多家，專業(yè)技術(shù)人員 2萬余人。 優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及活躍的國內(nèi)外商務(wù)活動，預(yù)示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途。此外，秦淮風(fēng)光帶、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南郊風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng)景區(qū)，金牛湖風(fēng)景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無想寺旅游度假區(qū)等，共同構(gòu)成了金陵旅游好風(fēng)光。 隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模也迅速擴(kuò)大。春天的國際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術(shù)節(jié)、以及迎新年聽鐘聲、夫子廟廟會等都是我們的傳統(tǒng)節(jié)慶活動。 （一） 、入境旅游者人數(shù) 2021 年 全年累計(jì)接待入境旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。 我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢： 項(xiàng)目 1990 1995 2021 2021 2021 入境游人數(shù) 263345 231704 419006 515081 719653 入境游天數(shù) 462279 554895 1843992 2213194 3266979 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 入境游人數(shù)趨勢01000002021003000004000005000006000007000008000001990 1995 2021 2021 2021系列1 入境游天數(shù)趨勢05000001000000150000020210002500000300000035000001990 1995 2021 2021 2021系列1 數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 從上述圖標(biāo)來看，上世紀(jì) 90 年代以來，南京市入境市場的發(fā)展趨勢明顯，如為來不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場前景更加看漲。 （四）、國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333億元國內(nèi)旅游收入中，長途交通費(fèi)收入 億元，占 %；住宿費(fèi)收入 億元，占 %；餐飲費(fèi)收入 億元，占 %；景點(diǎn)游覽費(fèi)收入 億元，占 %；娛樂費(fèi)收入 億元，占 %；購物費(fèi)收入 億元，占 %；市內(nèi)交通費(fèi)收入 億元，占%；郵電通 信費(fèi)收入 億元，占 %；其它收入 億元，占 %。 （ 六 ）、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況 全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）逾 80家，擁有國家旅游局授予的 A 級景區(qū) 21 家，其中 4A 級景區(qū) 7家， 3A 級景區(qū) 6家， 2A級景區(qū) 8家，全國工業(yè)旅游示范點(diǎn) 3家，農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 5 家，擁有國家級紅色旅游點(diǎn) 4家。在旅游星級飯店中，五星級飯店 8家，客房總數(shù) 2900 間，四星級飯店 14 家，客房總數(shù)3022 間，三星級飯店 53 家，客房總數(shù) 6646 間，二星級及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間。 （ 七 ） 、旅游星級飯店經(jīng)營接待情況 全市旅游星級飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，其中客房收入 億元，餐飲收入 億元，其它收入 。 第二節(jié) 懸宮 大酒店的綜合優(yōu)勢分析 一、區(qū)位優(yōu)勢 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店位于 南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1號線起點(diǎn)站。根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60 萬居民居住，河西的各住宅項(xiàng)目是南京房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力。 ? 南京 市作為著名旅游 、文化名城 ，氣候舒適 、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多， 擁有 相當(dāng)數(shù)量 忠實(shí)的客戶群體。 （二）、 Threat威脅分 析 ? 南京 市作為 中國 的旅游 、休閑、商務(wù)活動的著名地域 ，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問題 （南京市的商務(wù)和文化交流活動相對不足） 。 特別是近年來隨著南京會展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國際性會議的增加，這一矛盾更為突出。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京市星級飯店平均客房出租率高于全國平均水平，但無論是高星級飯店還是中、低星級飯店的平均房價(jià)卻低于全國平均水平。 盡管目前南京市的 高星級 飯店經(jīng)營總體趨好，但大部分飯店還 是 普遍存在效益偏低的問題，特別是有些酒店面臨嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理而造成的利息負(fù)擔(dān)，不能支付多年來累積下來的巨額利息和本金，被迫進(jìn)行資產(chǎn)重組，另外在水、電、氣收費(fèi)方面不能與其它工商企業(yè)一樣享受同等待遇。而南京現(xiàn)有的 8 家 五星級飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對五星級套房酒店的需 求占 20%，預(yù)計(jì)南京地區(qū)至少有 700張床位的發(fā)展?jié)摿Α? 四 、市場預(yù)測 （一）、酒店客源預(yù)測 外資企業(yè)的商務(wù)客源 ：據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年底， 南京 現(xiàn)有外資企業(yè)約843 家，外商主要來源有 美國、香港 、 新加坡 、 韓國、 德國 、 英國 和臺灣。外界有實(shí)力南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 的商業(yè)伙伴來 南京 洽談業(yè)務(wù)，高檔酒店必然是其選擇。 旅游客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，南京 全年接待海內(nèi)外旅游者 萬人次 ， 其中，接待國內(nèi)游客 3220 萬人次；接待入境旅游者 萬人次 。 (二 )、 酒店 價(jià)格預(yù)測 依據(jù)文中的資料， 按照 南京 5 星級酒店市場 客房出租率和平均房價(jià)水平， 南京河西懸宮 大酒店平均房價(jià)可設(shè)為 500 元 /間天； 由于， 懸宮 大酒店剛剛進(jìn)入市場，餐飲方面的品牌聲望 和獨(dú)特風(fēng)格 還沒有 被市場所認(rèn)知 ，在保證檔次的同時(shí)，稍稍放低點(diǎn)價(jià)位，人均消費(fèi)應(yīng)在 120 元 /人次左右。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 后期的價(jià)格要根據(jù)市場的行情和酒店房間出租情況，與主要競爭對手大致相當(dāng)或略高。 第一個(gè)層次是戰(zhàn)略層面的宣傳。 第二個(gè)層次是戰(zhàn)役層面的宣傳，這一層次及其以后的宣傳才是事實(shí)上的促銷。 初步的設(shè)想是：首先，對選中的目標(biāo)客戶（主要是 南京市以及華東地區(qū)的高收入群體、 外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和 一些南京、華東地區(qū) 的大中型企業(yè)）做一個(gè)詳細(xì)的研究。 第三個(gè)層次是戰(zhàn)術(shù)層面的宣傳 —— 即在正式運(yùn)作以后，為營運(yùn)中各個(gè)產(chǎn)品所提供的后續(xù)服務(wù)、方案改進(jìn)以及經(jīng)營花絮等措施做宣傳。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目投資 及資金籌措 第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排 酒店 建設(shè)資金總需求合計(jì)約為 16542 萬元，具體安排如下： 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 1 土建工程 2 安裝工程 3 裝飾工程 4 開業(yè)前物資采購 5 開辦費(fèi) 6 開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金 7 土地費(fèi)用 合 計(jì) 酒店土建、安裝及裝飾工程造價(jià)為 12170 萬元。 酒店開業(yè)籌備工作尚未正式展開 （ 1） 、 11 月下旬開始酒店籌建工作，預(yù)計(jì) 2021 年 5 月 1 日 正式營業(yè)； （ 2）、人員招聘、培訓(xùn)需要 2 個(gè)月時(shí)間； （ 3）、管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)員技能與外語培訓(xùn)需要 5 個(gè)月時(shí)間； （ 4）、物品采購需要 4 個(gè)月時(shí)間； 第三節(jié) 2021 年 11 月末酒店資金到位及使用情況 目前到位的資金 8000 多萬元，主要用于支付酒店主體項(xiàng)目和外立面項(xiàng)目及各類工程款、設(shè)備款及日常費(fèi)用支出等。 （ 3） 2021 年 3 月底之前，需要資金 800 萬元，用于工程進(jìn)度款及部分開業(yè)