【正文】 .....................12 一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .....................................................................................................12 二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r .............................................................................................................17 第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析 ..............................................................................................24 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) ......................................................................................................................................24 二、 SWOT分析 .....................................................................................................................................25 三、南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià) ................................................................................26 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè) ......................................................................................................................................28 第三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略 ...................................................................................................................29 一、酒店定價(jià)策略 ..............................................................................................................................29 二、酒店宣傳策略 ..............................................................................................................................30 第四章 項(xiàng)目投資及資金籌措 ..............................................................................................................32 第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排 ..............................................................................................32 第二節(jié) 建設(shè)情況 ................................................................................................................................33 第三節(jié) 2021 年 11 月末酒店資金到位及使用情況 ........................................................................33 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 ...........................................................................................................34 第五章 經(jīng)營(yíng)測(cè)算 ..................................................................................................................................35 第一節(jié) 第一年測(cè)算結(jié)果 ...................................................................................................................35 第二節(jié) 酒店前 10年的經(jīng)營(yíng)情況 .....................................................................................................37 第六章 投資評(píng)價(jià) ..................................................................................................................................38 第一節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ...............................................................................................................38 第二節(jié) 清償能力分析 .......................................................................................................................38 第三節(jié) 不確定性分析 .......................................................................................................................38 第四節(jié) 財(cái)務(wù)敏感分析 .......................................................................................................................39 第五節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................................................................................................39 第七章 可行性研究結(jié)論 ......................................................................................................................39 第八章 附 件 .....................................................................................................................................40 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 緒 言 南京金陵酒店管理有限公司接受 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱 濱江 公司）的委托，對(duì) 濱江 公司投資的 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”或“ 懸宮 大酒店”）進(jìn)行可行性研究 ，本報(bào)告旨在對(duì) 濱江公司投資 懸宮 大酒店的可行性做出獨(dú)立、客觀的分析。中國(guó)房地產(chǎn) 知 名企 業(yè) 開發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。 酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部?jī)蓪拥木艂€(gè)結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開放空間可以用作室外的藝術(shù)活動(dòng)空間，又為整個(gè)街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶 的景觀； 3 層為客房，共 175 間客房，周邊一圈客房直接對(duì)外采光，內(nèi)部的客房通過庭院采光，并配有獨(dú)立的園林花園，布局設(shè)計(jì)獨(dú)特。依據(jù)這樣的市場(chǎng)總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財(cái)務(wù)部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 條件， 河西懸宮 大酒店具體客源市場(chǎng)的定位如下： 根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研 情況，對(duì) 客戶群細(xì)分 后 ， 現(xiàn)階段（ 35年） 懸宮 大酒店將形成以 會(huì)議 、休閑 度假 客人為主， 商務(wù)客人、 高檔旅游團(tuán)隊(duì)為輔的客源架構(gòu)。 根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)， 酒店 內(nèi)部裝潢的設(shè)計(jì)要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗(yàn) 。 此外， 餐廳和包間力爭(zhēng) 不僅要 突出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術(shù)氛圍的塑造上下功夫，強(qiáng)調(diào)客人在這方面的體驗(yàn)，力爭(zhēng)做到精品文化餐飲的特征。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來 55 萬人口提供一個(gè)體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 中國(guó) 旅游市場(chǎng)分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國(guó)，中國(guó)香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對(duì)就 業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響》最新報(bào)告。 1至 4月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外 商投資企業(yè) 335 家，同比增長(zhǎng) %；合同外資金額 9 億美元，同比增長(zhǎng) %；從限額以上企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看， 1 至 4月份，全國(guó)星級(jí)住宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)額 億元，同比增長(zhǎng)%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 4 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 ％。 1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會(huì)。 南京現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣， 人口總規(guī)模已達(dá) 萬人，其中家庭戶 萬戶，家庭人口為 萬人，占全市總?cè)丝诘?%。實(shí)施 “ 綠色南京 ” 工程，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元， 比上年增長(zhǎng) %。在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長(zhǎng) %。新興出口市場(chǎng)開拓成效明顯，全年對(duì)非洲和拉丁美洲出口分別增長(zhǎng) %和 %。摩托 羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項(xiàng)目入駐園區(qū)，如美國(guó) SHAW 公司和卡博特公司、英國(guó) BOC 公司、德國(guó) RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)。鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 中山陵等，形成山、水、城、林渾然 一體的多層次獨(dú)特景觀，在世界城市中實(shí)屬罕見。南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時(shí)，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動(dòng)。其中，外國(guó)人 萬人天，同比增長(zhǎng) %；香港同胞 萬人天，同比增長(zhǎng) %；澳門同胞 萬 人天，同比增長(zhǎng) %；臺(tái)灣同胞 萬人天，同比增長(zhǎng) %。上述十個(gè)客源市場(chǎng)占我市國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總量的比重達(dá) %。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場(chǎng)的需求。地鐵一號(hào)線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于2021 年 9 月正式通車。尤其是南京市政府對(duì)河西地區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)，將極大增強(qiáng)懸宮大酒店未來的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。可以說，近年來南京市飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)。若五星級(jí)飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對(duì)五星級(jí)飯店的床位需求數(shù)將達(dá)到 8000 張。這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難免要與外界聯(lián)系，商務(wù) 及會(huì)議 活動(dòng)頻繁。商務(wù)休閑街區(qū) 、 UME 影城 等項(xiàng)目所帶來的客源是懸宮大酒店必須保持的客人。對(duì)此， 未來經(jīng)營(yíng)者將 分三個(gè) 層次開展宣傳活動(dòng) 。在制定這一層面的宣傳計(jì)劃時(shí)，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關(guān)鍵。具體的宣傳方式和媒介由市場(chǎng)營(yíng)銷部門做決策。 （ 2） 2021 年 12月，需要資金 4000 多萬元，用于支付各類設(shè)備采購(gòu)、工程進(jìn)度款及部分開業(yè)籌備費(fèi)。 （ 4） 2021 年 45 月，需要資金 300 萬元，用于開業(yè)物資采購(gòu)、開辦費(fèi)、開業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金等。具體明細(xì)如下： 單 位：萬元、平方米 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程造價(jià) 面積 單方造價(jià)（元） 1 酒店主樓 3436 20700 166