【正文】 本報(bào)告僅供 濱江 公司對(duì) 懸宮 大酒店的投資使用，不得用于 其他任何目的。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一 章 項(xiàng)目總論 第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目全稱(chēng)： 南京河西第壹區(qū) 懸宮 大酒店 二、項(xiàng)目投資方 第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：濱江公司）投資建設(shè)，并獨(dú)立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目。 本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目 —— 懸宮大酒店。 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。 三、 第壹區(qū) 項(xiàng)目 整體 概況 （一） 、 第壹區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號(hào)線(xiàn)奧體中心站。項(xiàng)目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、金陵圖書(shū)館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施。中國(guó)房地產(chǎn) 知 名企 業(yè) 開(kāi)發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。 （二）、項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 及 時(shí)間 項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 畝，總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米 ， 包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 萬(wàn)平方米，其中地上 萬(wàn)平方米 ， 地下 萬(wàn)平方米 ； UME 影城 ，包括一個(gè) 500 座放映廳、兩個(gè) 200 座放映廳、 4個(gè) 50座放映廳，總建筑面積達(dá) 6500 平方米；城市酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 萬(wàn)平方米，約 175 間客房；國(guó)際時(shí)尚商務(wù)休閑街區(qū)，其地上、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 地下可營(yíng)業(yè)的面積總計(jì)為 萬(wàn)平方米。地下停車(chē)場(chǎng)部分可布置停車(chē)位400800 個(gè)（可改雙層）。項(xiàng)目的建筑容積率為 ，占地率為 24%。 本項(xiàng)目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計(jì)劃于 2021 年 8 月份全面竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，以配合 2021 年 10 月在南京舉行的第十界全運(yùn)會(huì)。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì) 條件良好，又及 各建設(shè)管理部門(mén)非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利， 2021 年 2 月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。 四 、 第壹區(qū)懸宮大酒店概況 （一）、酒店基本情況介紹 國(guó)際著名的 荷蘭設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) Mvr DV 小組的雅科布（ Jacob Van Rijs） 擔(dān)剛 了酒店部分的建筑設(shè)計(jì)。 酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部?jī)蓪拥木艂€(gè)結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開(kāi)放空間可以用作室外的藝術(shù)活動(dòng)空間，又為整個(gè)街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶 的景觀； 3 層為客房，共 175 間客房，周邊一圈客房直接對(duì)外采光，內(nèi)部的客房通過(guò)庭院采光，并配有獨(dú)立的園林花園，布局設(shè)計(jì)獨(dú)特。酒店客房?jī)裘娣e平均達(dá)到 40 平方米，配有 407 平方米泳池， 500 人宴會(huì)廳， 400人會(huì)議中心，為豪華 5星級(jí)的酒店配備。 這是一座設(shè)計(jì)別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨(dú)特，建筑理念充滿(mǎn)了現(xiàn)代與時(shí)尚的精神。與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書(shū)館、時(shí)尚街區(qū)等文化場(chǎng)所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者。 （ 二 ）、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備 懸 宮大酒 店預(yù)計(jì)設(shè)置客房部（含洗衣場(chǎng)）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂(lè)）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、工程部等經(jīng)營(yíng)和行政管 理職能部門(mén)。 組織機(jī)構(gòu)圖如下： 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 根據(jù)酒店 175 個(gè)自然間 及 500 個(gè) 餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下： 部門(mén) 人員編制 總辦 4 人力資源 3 財(cái)務(wù) 15 銷(xiāo)售 8 餐飲 110 前廳 25 客房 60 工程 20 安全 2 其他 15 小計(jì) 280 第二節(jié) 項(xiàng)目的功能布局 懸宮大酒店的整體功能布局須等 裝潢 設(shè)計(jì)師 進(jìn)駐本項(xiàng)目時(shí)，再行確定。 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng) 南京 市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)，對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。 南京 作為旅游勝地、我國(guó) 著名的文化名城 、長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端 會(huì)議、 商務(wù)、旅游 、休閑度假 客人。依據(jù)這樣的市場(chǎng)總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷(xiāo)售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財(cái)務(wù)部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 條件， 河西懸宮 大酒店具體客源市場(chǎng)的定位如下： 根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研 情況，對(duì) 客戶(hù)群細(xì)分 后 ， 現(xiàn)階段（ 35年） 懸宮 大酒店將形成以 會(huì)議 、休閑 度假 客人為主， 商務(wù)客人、 高檔旅游團(tuán)隊(duì)為輔的客源架構(gòu)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。 未來(lái)客戶(hù)群的主要為 會(huì)議 、休閑 度假 客人，其中 會(huì)議 客 人 35%， 此外， 度假休閑 客人的比例為 30%， 商務(wù)客人 10%， 常住客人 10%。 高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為15%，整體定位于高檔 休閑體驗(yàn) 型酒店。 （未來(lái)將定位于高檔文化商務(wù)型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國(guó)企及外企、政府機(jī)關(guān) 是 酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)的主要目標(biāo)客戶(hù)； 其次 ， 上海 、蘇州、 無(wú)錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機(jī)構(gòu)也是酒店需要極力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶(hù)群。 此外， 懸宮 大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì) 南京 市區(qū) 內(nèi)各主要 寫(xiě)字樓 的企事業(yè)單位、 訂房中心和旅行社市場(chǎng)，以及會(huì)議市場(chǎng) 的銷(xiāo)售攻勢(shì) 。 長(zhǎng)住客以外賓為主，開(kāi)業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì) ，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)。 休閑 散客和綜合型會(huì)議將是長(zhǎng)久的目標(biāo)客源市場(chǎng)。 根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)， 酒店 內(nèi)部裝潢的設(shè)計(jì)要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗(yàn) 。 客房的設(shè)計(jì)必須更有針對(duì)性，客房以大床間為主，可分合房間 和 雙床間 為輔，設(shè)置公寓樓層以滿(mǎn)足長(zhǎng)住客 的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿(mǎn)足高端 客人的至尊感受?？煞趾戏块g在開(kāi)業(yè)初期，為打開(kāi)市場(chǎng)認(rèn)知可以考慮以分為主，滿(mǎn) 足會(huì)議和團(tuán)隊(duì)的需求，隨著認(rèn)知度的提高和酒店的成熟再以合為主， 還是 要 盡可能的爭(zhēng)取商務(wù)散客。一定量的長(zhǎng)住客人將為酒店的 經(jīng)營(yíng)收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計(jì)和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿(mǎn)足長(zhǎng)住客需要?jiǎng)t顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂(lè)氛圍是比較適合長(zhǎng)住客居住、休閑的。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會(huì)議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點(diǎn)， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 南京 的婚宴市場(chǎng)規(guī)模大， 資料顯示： 50－ 60桌婚禮 在 南京 是 尚 屬于小規(guī)模 。南京 許多 高星級(jí) 酒店 周末 的 婚宴 訂單數(shù)目很多，即使在 平時(shí) ， 婚宴 預(yù)訂 也 不錯(cuò) ，有些時(shí)候客人 要提前半年 才能 預(yù)訂 到席位 。 所以 ， 未來(lái) 懸宮 大酒店要在菜肴種類(lèi)、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 營(yíng)銷(xiāo)方式等方面做出特色，努力爭(zhēng)取 南京 婚宴市場(chǎng)這塊大蛋糕。 此外， 餐廳和包間力爭(zhēng) 不僅要 突出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術(shù)氛圍的塑造上下功夫，強(qiáng)調(diào)客人在這方面的體驗(yàn)，力爭(zhēng)做到精品文化餐飲的特征。全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，力圖對(duì) 南京 市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請(qǐng) 分得一個(gè)較大的份額， 大宴會(huì)廳主要以會(huì)議、大型宴會(huì)（政府宴會(huì)、特色婚宴）為主。 對(duì)于 會(huì)議 和 康體、娛樂(lè) 等 配套設(shè)施， 要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，針對(duì) 懸宮 大酒的目標(biāo)客戶(hù)的品味和需要，在布局和服務(wù)上做文章，完善酒店的功能，提高這些設(shè)施的使用率，增加酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)。 總 體上 來(lái)說(shuō)，對(duì)于娛樂(lè)康體項(xiàng)目， 酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng) 策劃要能 結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的特征和所處商圈的市場(chǎng)條件， 凸現(xiàn) 懸宮 大酒店高檔、 文化底蘊(yùn)深 的特色 ，從而 直接促進(jìn)客房、餐飲的銷(xiāo)售。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭(zhēng)以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開(kāi)始全面進(jìn)行。 為了突出將 河西新城區(qū) 打造 成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域 這一遠(yuǎn)期目標(biāo) 。 整個(gè)河西新城 以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” 的理念，實(shí)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效通管理，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和整合改造，用 810 年時(shí)間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)。 根據(jù)南京城 市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取 “ 整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，分批建設(shè) ” 的方式，建成以商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來(lái) 55 萬(wàn)人口提供一個(gè)體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，長(zhǎng)江以來(lái)，陸地面積 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃。實(shí)現(xiàn)以?shī)W 體中心帶動(dòng)周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動(dòng)的新城風(fēng)景線(xiàn)。 濱江公司就是在這一背景下，投資開(kāi)發(fā)第壹區(qū)項(xiàng)目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 是該項(xiàng)目的主要配套設(shè)施，也是符合整個(gè)河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義 經(jīng)過(guò) 濱江 公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計(jì)功能日趨完備，整體運(yùn)作能力 得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢(shì)開(kāi)始得到初步體現(xiàn)， 懸宮 大酒店能夠與 第壹區(qū)其他設(shè)施相 配套、相互補(bǔ)充， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的整體 經(jīng)營(yíng)狀況 將得到提升 。 根據(jù) 濱江 公司項(xiàng)目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術(shù)館 、 國(guó)際文化時(shí)尚街區(qū) （內(nèi)有 咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂(lè)、畫(huà)廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級(jí)體驗(yàn)、休閑會(huì)所 、 時(shí)尚家居用品、書(shū)店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、 24 小時(shí)圖文制作、工藝精品、國(guó)際品牌服飾生活便利店等 ） 等子項(xiàng)目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級(jí) 的藝術(shù) 酒店和賓館的設(shè)施， 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合優(yōu) 勢(shì)將被極大削弱。 為了使 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合功能得的充分的展示， 提升 第壹區(qū)項(xiàng)目 的商業(yè)價(jià)值， 體現(xiàn) 第壹區(qū) 的高檔 文化藝術(shù)之 品味，滿(mǎn)足該商業(yè)區(qū)商務(wù)、旅游等流動(dòng)人員的住宿、餐飲的需求， 無(wú)論 從長(zhǎng)遠(yuǎn) 和近期 的 商業(yè) 角度來(lái)看，一座規(guī)模 適度 、 造型別致、 現(xiàn)代化的高檔星級(jí)酒店 不僅 是完全必要的， 而且能夠良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，為 濱江 公司和投資人帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 中國(guó) 旅游市場(chǎng)分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國(guó)，中國(guó)香港暨澳門(mén)特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對(duì)就 業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響》最新報(bào)告。 這份報(bào)告中包括對(duì)中國(guó)旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和一系列政策建議，其中預(yù)測(cè)： 2021 年，旅游和旅行上的消費(fèi)、投資、政府開(kāi)支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長(zhǎng) %，達(dá) 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。 2021 年，入境國(guó)際旅游者的花費(fèi)預(yù)計(jì)將達(dá) 5882 億人民幣（ 751 億美元），即為整個(gè)出境旅游總收入的 %。旅游和旅行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)為整個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。同時(shí)預(yù)計(jì)旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達(dá) 7760 萬(wàn)個(gè)，占總就業(yè)崗位的 %。為了使中國(guó)實(shí)現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界 旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴(kuò)展旅游和旅行的時(shí)間 等。 另?yè)?jù) 2021 年 5月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 4月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長(zhǎng) %。商務(wù)部根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析， 1 至 4 月份全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額累計(jì) 億元，同比凈增 417 億元、增長(zhǎng) ％，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 ％，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售