【正文】 本報告僅供 濱江 公司對 懸宮 大酒店的投資使用，不得用于 其他任何目的。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第一 章 項目總論 第一節(jié) 項目簡介 一、項目名稱 項目全稱： 南京河西第壹區(qū) 懸宮 大酒店 二、項目投資方 第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡稱：濱江公司）投資建設，并獨立持有產(chǎn)權及經(jīng)營權的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來的第一個項目。 本報告的標的物是第壹區(qū)項目中的一個子項目 —— 懸宮大酒店。 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于迅速擴張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。 三、 第壹區(qū) 項目 整體 概況 （一） 、 第壹區(qū) 項目建設地點 項目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號線奧體中心站。項目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務區(qū)（ CBD）、金陵圖書館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設施。中國房地產(chǎn) 知 名企 業(yè) 開發(fā)建設的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。 （二）、項目建設 規(guī)模 及 時間 項目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 畝，總建筑面積達 萬平方米 ， 包括：藝蘭齋美術館建筑面積為 萬平方米，其中地上 萬平方米 ， 地下 萬平方米 ； UME 影城 ，包括一個 500 座放映廳、兩個 200 座放映廳、 4個 50座放映廳，總建筑面積達 6500 平方米；城市酒店（五星級標準） 萬平方米，約 175 間客房；國際時尚商務休閑街區(qū)，其地上、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 5 地下可營業(yè)的面積總計為 萬平方米。地下停車場部分可布置停車位400800 個（可改雙層）。項目的建筑容積率為 ，占地率為 24%。 本項目是南京市河西新城區(qū)標志性建筑之一，計劃于 2021 年 8 月份全面竣工驗收并投入運營，以配合 2021 年 10 月在南京舉行的第十界全運會。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì) 條件良好，又及 各建設管理部門非常配合，因此目前項目建設進展順利， 2021 年 2 月份全面封頂并進入設備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。 四 、 第壹區(qū)懸宮大酒店概況 （一）、酒店基本情況介紹 國際著名的 荷蘭設計機構(gòu) Mvr DV 小組的雅科布（ Jacob Van Rijs） 擔剛 了酒店部分的建筑設計。 酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部兩層的九個結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開放空間可以用作室外的藝術活動空間，又為整個街區(qū)提供了西側(cè)沿江風光帶 的景觀； 3 層為客房，共 175 間客房，周邊一圈客房直接對外采光，內(nèi)部的客房通過庭院采光，并配有獨立的園林花園，布局設計獨特。酒店客房凈面積平均達到 40 平方米，配有 407 平方米泳池， 500 人宴會廳， 400人會議中心，為豪華 5星級的酒店配備。 這是一座設計別致的酒店，處處洋溢著藝術的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨特，建筑理念充滿了現(xiàn)代與時尚的精神。與周邊的美術館、歌劇院、體育中心、圖書館、時尚街區(qū)等文化場所和諧為鄰，并成為文化藝術區(qū)域的必不可少的功能與服務提供者。 （ 二 ）、預計機構(gòu)設置和人員配備 懸 宮大酒 店預計設置客房部（含洗衣場）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財務部、銷售部、工程部等經(jīng)營和行政管 理職能部門。 組織機構(gòu)圖如下： 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 6 根據(jù)酒店 175 個自然間 及 500 個 餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下： 部門 人員編制 總辦 4 人力資源 3 財務 15 銷售 8 餐飲 110 前廳 25 客房 60 工程 20 安全 2 其他 15 小計 280 第二節(jié) 項目的功能布局 懸宮大酒店的整體功能布局須等 裝潢 設計師 進駐本項目時，再行確定。 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標市場 南京 市經(jīng)濟快速持續(xù)的增長，對酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用。 南京 作為旅游勝地、我國 著名的文化名城 、長三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端 會議、 商務、旅游 、休閑度假 客人。依據(jù)這樣的市場總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財務部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 7 條件， 河西懸宮 大酒店具體客源市場的定位如下： 根據(jù)市場的調(diào)研 情況，對 客戶群細分 后 ， 現(xiàn)階段（ 35年） 懸宮 大酒店將形成以 會議 、休閑 度假 客人為主， 商務客人、 高檔旅游團隊為輔的客源架構(gòu)。 長遠看以商務客人為主。 未來客戶群的主要為 會議 、休閑 度假 客人，其中 會議 客 人 35%， 此外， 度假休閑 客人的比例為 30%， 商務客人 10%， 常住客人 10%。 高檔旅游團隊的比例為15%，整體定位于高檔 休閑體驗 型酒店。 （未來將定位于高檔文化商務型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國企及外企、政府機關 是 酒店未來經(jīng)營時的主要目標客戶； 其次 ， 上海 、蘇州、 無錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務交往頻繁的企事業(yè)機構(gòu)也是酒店需要極力爭取的目標客戶群。 此外， 懸宮 大酒店還應該加強對 南京 市區(qū) 內(nèi)各主要 寫字樓 的企事業(yè)單位、 訂房中心和旅行社市場，以及會議市場 的銷售攻勢 。 長住客以外賓為主，開業(yè)初期接待一些旅行團隊 ，增加人氣，提高認知度，磨合產(chǎn)品和服務。 休閑 散客和綜合型會議將是長久的目標客源市場。 根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)， 酒店 內(nèi)部裝潢的設計要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風雅和藝術氛圍的體驗 。 客房的設計必須更有針對性，客房以大床間為主，可分合房間 和 雙床間 為輔，設置公寓樓層以滿足長住客 的需求；設置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務區(qū)，充分滿足高端 客人的至尊感受?？煞趾戏块g在開業(yè)初期，為打開市場認知可以考慮以分為主，滿 足會議和團隊的需求，隨著認知度的提高和酒店的成熟再以合為主， 還是 要 盡可能的爭取商務散客。一定量的長住客人將為酒店的 經(jīng)營收入打下良好的基礎，所以公寓房的設計和用品，酒店自身的設施配備能否滿足長住客需要則顯得至關重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂氛圍是比較適合長住客居住、休閑的。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 南京 的婚宴市場規(guī)模大， 資料顯示： 50－ 60桌婚禮 在 南京 是 尚 屬于小規(guī)模 。南京 許多 高星級 酒店 周末 的 婚宴 訂單數(shù)目很多，即使在 平時 ， 婚宴 預訂 也 不錯 ，有些時候客人 要提前半年 才能 預訂 到席位 。 所以 ， 未來 懸宮 大酒店要在菜肴種類、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 8 營銷方式等方面做出特色，努力爭取 南京 婚宴市場這塊大蛋糕。 此外， 餐廳和包間力爭 不僅要 突出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術氛圍的塑造上下功夫，強調(diào)客人在這方面的體驗，力爭做到精品文化餐飲的特征。全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗和特長，力圖對 南京 市政府機構(gòu)、企業(yè)的宴請 分得一個較大的份額， 大宴會廳主要以會議、大型宴會（政府宴會、特色婚宴）為主。 對于 會議 和 康體、娛樂 等 配套設施， 要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎上，針對 懸宮 大酒的目標客戶的品味和需要，在布局和服務上做文章，完善酒店的功能，提高這些設施的使用率，增加酒店經(jīng)營的利潤。 總 體上 來說，對于娛樂康體項目， 酒店未來經(jīng)營 策劃要能 結(jié)合目標客戶的特征和所處商圈的市場條件， 凸現(xiàn) 懸宮 大酒店高檔、 文化底蘊深 的特色 ，從而 直接促進客房、餐飲的銷售。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第二章 項目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿經(jīng)濟活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標為指導，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎，立足長遠，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭以科學合理的一流規(guī)劃為先導，把河西新城區(qū)建設成為一個現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設想，南京河西新城的建設開始全面進行。 為了突出將 河西新城區(qū) 打造 成為濱江特色突出、公共服務設施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域 這一遠期目標 。 整個河西新城 以將南京建設成為現(xiàn)代文明與古都風貌融為一體的濱江城市為主導，根據(jù)河西新城區(qū)開發(fā)建設的背景，現(xiàn)狀基礎和客觀條件，用 “ 經(jīng)營城市 ” 的理念，實行高起點規(guī)劃、高標準建設、高強度投入、高效通管理，通過統(tǒng)一開發(fā)和整合改造，用 810 年時間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設。 根據(jù)南京城 市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取 “ 整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開發(fā)，分批建設 ” 的方式，建成以商務、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來 55 萬人口提供一個體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務密集區(qū)。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺南路以西，長江以來，陸地面積 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。通過統(tǒng)籌規(guī)劃。實現(xiàn)以奧 體中心帶動周邊發(fā)展；以中央商務區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎設施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應，完善的公共配套設施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風光帶成為因水而靈動的新城風景線。 濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 10 是該項目的主要配套設施，也是符合整個河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 第二節(jié) 項目投資的重要意義 經(jīng)過 濱江 公司的開發(fā)建設， 第壹區(qū) 項目的基礎設施和設計功能日趨完備，整體運作能力 得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢開始得到初步體現(xiàn)， 懸宮 大酒店能夠與 第壹區(qū)其他設施相 配套、相互補充， 第壹區(qū) 項目的整體 經(jīng)營狀況 將得到提升 。 根據(jù) 濱江 公司項目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術館 、 國際文化時尚街區(qū) （內(nèi)有 咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂、畫廊、藝術家工作室、數(shù)碼頂級體驗、休閑會所 、 時尚家居用品、書店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術收藏、 24 小時圖文制作、工藝精品、國際品牌服飾生活便利店等 ） 等子項目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級 的藝術 酒店和賓館的設施， 第壹區(qū)項目 的綜合優(yōu) 勢將被極大削弱。 為了使 第壹區(qū)項目 的綜合功能得的充分的展示， 提升 第壹區(qū)項目 的商業(yè)價值， 體現(xiàn) 第壹區(qū) 的高檔 文化藝術之 品味，滿足該商業(yè)區(qū)商務、旅游等流動人員的住宿、餐飲的需求， 無論 從長遠 和近期 的 商業(yè) 角度來看，一座規(guī)模 適度 、 造型別致、 現(xiàn)代化的高檔星級酒店 不僅 是完全必要的， 而且能夠良好的運轉(zhuǎn)，為 濱江 公司和投資人帶來可觀的利潤。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第三章 市場分析 第一節(jié) 中國 旅游市場分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國，中國香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對就 業(yè)和國民經(jīng)濟的影響》最新報告。 這份報告中包括對中國旅游和旅行的經(jīng)濟預測和一系列政策建議，其中預測： 2021 年，旅游和旅行上的消費、投資、政府開支和出口這一切在內(nèi)，將實際增長 %，達 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。 2021 年，入境國際旅游者的花費預計將達 5882 億人民幣（ 751 億美元），即為整個出境旅游總收入的 %。旅游和旅行對中國經(jīng)濟的直接貢獻為整個國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。同時預計旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達 7760 萬個，占總就業(yè)崗位的 %。為了使中國實現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界 旅游及旅行理事會（ WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴展旅游和旅行的時間 等。 另據(jù) 2021 年 5月中旬，國家統(tǒng)計局公布 4月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長 %。商務部根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析， 1 至 4 月份全國住宿與餐飲業(yè)零售額累計 億元，同比凈增 417 億元、增長 ％，高出社會消費品零售總額增幅 個百分點，占社會消費品零售總額的 ％，拉動社會消費品零售