【正文】 萬 元，其中： （ 1）、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%； （ 2）、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計 369 人，人工成本 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； 具體明細如下： 單位 :萬元 部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費合計 收入 占收入 % 用工人數(shù) 人均月工資（元） 人均月附加費（元） 人數(shù) 人均月工資 月附加費 合計 工資 附加費 一、營業(yè)部門 300 4 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 36 客房部 90 1600 880 1 7000 2533 3381 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 3381 安全部 20 1600 880 3381 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 1422 其他 15 1600 880 449 二、行政職能部門 60 5 銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 5251 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 5251 財務(wù)部 20 1600 880 1 7000 2533 5251 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12021 2533 5251 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 合計 360 9 （ 3）、市場推廣費用 158 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 4）、能源費 525 萬元，占酒店營業(yè)收入的 10%； （ 5）、信用卡傭金 53萬元，占酒店收入的 1%； （ 6）、日常維修保養(yǎng)費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 7）、基本管理費用 131 萬元，按合同為酒店營業(yè)收入的 %； （ 8）、營業(yè)部門其他費用 287 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 9）、管理部門其他費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店營業(yè)收入的 55%，其中： A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類。 已動工進行的工程項目 大型設(shè)備已進場安裝包括配電、水泵、制冷機、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調(diào)試； 準(zhǔn)備動工的主要工程 進行內(nèi)部裝潢設(shè)計（部份圖紙已完工），裝潢預(yù)算初稿已完成，準(zhǔn)備進一步細化，準(zhǔn)備工作完成即將開始全面裝潢。此外，這些信息還可以利用做定價 方案和運營方案的調(diào)整。此種宣傳最終的目的是要在 南京 酒店市場上樹立 河西懸宮 大酒店是以 注重 高雅的品味 、多彩絢爛的文化和藝術(shù)氣息配之以金陵飯店溫馨細致 的服務(wù) 為 特色 ，著力為 旅客 提供 高尚 、 經(jīng)典 、 尊貴、文雅 的情感體驗。為了酒店整體品牌形象的考慮和從長遠發(fā)展 的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價格。 會議客源：由于 南京 獨特的地理位置 和城市地位 、 深厚的文化根基、 高速發(fā)展的經(jīng)濟以及優(yōu)美的風(fēng)景 ，每年都有許多種類的會議在 南京 舉行，這也會給酒店帶來一定的商機。整體上來看，高星級酒店數(shù)目相對于南京經(jīng)濟、旅游和其他文化活動的需求來說，發(fā)展略顯超前，單個酒店運營的難度將加大。隨著南京經(jīng)濟的進一步發(fā)展， 以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜， 預(yù)期南京酒店房價上升的可能性較大。 南京作為江蘇省會城市及長江下游現(xiàn)代化的中心城市和國際影響較大的歷史文化名城，其高星級酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個性特征、體驗文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 機會分析 ? 南京、華東其他地區(qū)（南京國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)） 的經(jīng)濟持續(xù)增長， 且整體經(jīng)濟水平大大高于中國其他地域，居民 的購買力 大，高端客戶群體數(shù)量大。 項目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 平均房價 revpar 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 24 %%%%%%五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店平均出租率狀況系列1 五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店r e v p a r 狀況系列1 數(shù)據(jù)來源： 南京市旅游統(tǒng)計公報 2021 南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側(cè)面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。 全市現(xiàn)有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數(shù) 16008 間。 從上述數(shù)據(jù)來 看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對目標(biāo)客戶具有強大的吸引力。 2021 年度，全市旅游總收入占GDP 的比值為 %，占第 三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 %。其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內(nèi)知名酒店集團，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國際酒店管理集團管理的酒店。程控電話、移動通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。 南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。全市八個省級以上開發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊外資額 億美元，比上年增長 %；實際到帳注冊外資額 億美元。 對外開放 2021 年全市進出口總值達 億美元，比上年增長 %。全市合同利用外資 億美元，增長 %；實際直接利用外 資 億美元，增長 %；外貿(mào)出口達到 億美元；增長 %。南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)。37″，東經(jīng) 118176。南京位于中國經(jīng)濟最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟實力強，交通便利，又是全國著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢更為突出。同時預(yù)計旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達 7760 萬個，占總就業(yè)崗位的 %。 濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 10 是該項目的主要配套設(shè)施，也是符合整個河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第二章 項目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿經(jīng)濟活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長遠，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開始全面進行。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 （未來將定位于高檔文化商務(wù)型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國企及外企、政府機關(guān) 是 酒店未來經(jīng)營時的主要目標(biāo)客戶； 其次 ， 上海 、蘇州、 無錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機構(gòu)也是酒店需要極力爭取的目標(biāo)客戶群。 （ 二 ）、預(yù)計機構(gòu)設(shè)置和人員配備 懸 宮大酒 店預(yù)計設(shè)置客房部（含洗衣場）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財務(wù)部、銷售部、工程部等經(jīng)營和行政管 理職能部門。項目的建筑容積率為 ，占地率為 24%。 本報告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項目中的一個子項目 —— 懸宮大酒店。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第一 章 項目總論 第一節(jié) 項目簡介 一、項目名稱 項目全稱： 南京河西第壹區(qū) 懸宮 大酒店 二、項目投資方 第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡稱：濱江公司）投資建設(shè)，并獨立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來的第一個項目。地下停車場部分可布置停車位400800 個（可改雙層）。與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書館、時尚街區(qū)等文化場所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者。 高檔旅游團隊的比例為15%，整體定位于高檔 休閑體驗 型酒店。一定量的長住客人將為酒店的 經(jīng)營收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿足長住客需要則顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂氛圍是比較適合長住客居住、休閑的。 總 體上 來說，對于娛樂康體項目， 酒店未來經(jīng)營 策劃要能 結(jié)合目標(biāo)客戶的特征和所處商圈的市場條件， 凸現(xiàn) 懸宮 大酒店高檔、 文化底蘊深 的特色 ，從而 直接促進客房、餐飲的銷售。實現(xiàn)以奧 體中心帶動周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動的新城風(fēng)景線。旅游和旅行對中國經(jīng)濟的直接貢獻為整個國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 上述報告和統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國旅游酒店市場行情看好，發(fā)展?jié)摿薮蟆?4″～ 32176。南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。全市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 15 社會消費品零售總額達 600 億元，增長 14%以上。非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟的比重為 37%。全市新批協(xié)議注冊外資額 億美元，比上年增長 %；實際到帳注冊外資 額 億美元，比上年增長 %。南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國公司全球生產(chǎn)加工基地。南京石化行業(yè)是全國五大基地之一，有揚子石化、金陵石化等國家級大型企業(yè)，有各類化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬多人。 南京鐵路、公路、水運、航空和管道五種運輸方式齊全，擁有一流的祿口國際機場，現(xiàn)已開通 80 多條國際、國內(nèi)客貨運航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬噸、集裝箱吞吐量 45 萬標(biāo)箱；鐵路、高等級公路連接中國主要城市，構(gòu)成了全方 位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。 現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級 101 家，旅行社總數(shù) 278 家。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 19 2021 年度，全市實現(xiàn)旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長 %；全年接待入境旅游者 萬人次，較上年增長 %；實現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 億美元，較上年增長 %；全年接待國內(nèi)旅游者 3220 萬人次，較上年增長 15%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長 20%。主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是： （ 1）馬來西亞（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 2）日本（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 3）美國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 4）韓國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 5）新加坡（ 4萬人次，同比增長 %） ； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 21 （ 6）德國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 7）英國（ 萬人次，同比增長 4%） ； （ 8）法國（ 萬人次、同比增長 %） ； （ 9）澳大利亞（ 萬人次，同比下降 %） ； （ 10）加拿大（ 萬人次，同比下降 %）。 截止 2021 年底，全市共有旅行社 395 家，其中國際旅行社 27 家，國內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72家，市屬旅行社 323 家。其中五星 級飯店出租率 %，平均房價 499 元 /間天，四星級飯店出租率為 %，平均出租率 359元 /間天，三星級飯店出租率 %，平均房價 226 元 /間天，二星級及部分社會高檔賓館出租率 %，平均房價 233元 /間天。 時尚前衛(wèi)休閑街區(qū) 第壹區(qū) 位于南 京河西新城，緊鄰奧體中心和地鐵 1 號線起點站。南京市現(xiàn)有五星級飯店有關(guān)情況參見 下表： 序號 飯店名稱 地 址