【正文】 萬 元，其中： （ 1）、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%； （ 2）、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計(jì) 369 人，人工成本 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； 具體明細(xì)如下： 單位 :萬元 部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費(fèi)合計(jì) 收入 占收入 % 用工人數(shù) 人均月工資（元） 人均月附加費(fèi)（元） 人數(shù) 人均月工資 月附加費(fèi) 合計(jì) 工資 附加費(fèi) 一、營業(yè)部門 300 4 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 客房部 90 1600 880 1 7000 2533 3381 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 3381 安全部 20 1600 880 3381 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 1422 其他 15 1600 880 449 二、行政職能部門 60 5 銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 5251 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 5251 財(cái)務(wù)部 20 1600 880 1 7000 2533 5251 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12021 2533 5251 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 合計(jì) 360 9 （ 3）、市場推廣費(fèi)用 158 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 4）、能源費(fèi) 525 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 10%； （ 5）、信用卡傭金 53萬元，占酒店收入的 1%； （ 6）、日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 7）、基本管理費(fèi)用 131 萬元，按合同為酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 8）、營業(yè)部門其他費(fèi)用 287 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 9）、管理部門其他費(fèi)用 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 %； （ 10）其他資本性支出 2761 萬元，占酒店?duì)I業(yè)收入的 55%，其中： A、固定資產(chǎn)折舊 520 萬元，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類。 已動(dòng)工進(jìn)行的工程項(xiàng)目 大型設(shè)備已進(jìn)場安裝包括配電、水泵、制冷機(jī)、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調(diào)試； 準(zhǔn)備動(dòng)工的主要工程 進(jìn)行內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)（部份圖紙已完工），裝潢預(yù)算初稿已完成，準(zhǔn)備進(jìn)一步細(xì)化，準(zhǔn)備工作完成即將開始全面裝潢。此外，這些信息還可以利用做定價(jià) 方案和運(yùn)營方案的調(diào)整。此種宣傳最終的目的是要在 南京 酒店市場上樹立 河西懸宮 大酒店是以 注重 高雅的品味 、多彩絢爛的文化和藝術(shù)氣息配之以金陵飯店溫馨細(xì)致 的服務(wù) 為 特色 ，著力為 旅客 提供 高尚 、 經(jīng)典 、 尊貴、文雅 的情感體驗(yàn)。為了酒店整體品牌形象的考慮和從長遠(yuǎn)發(fā)展 的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價(jià)格。 會(huì)議客源：由于 南京 獨(dú)特的地理位置 和城市地位 、 深厚的文化根基、 高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及優(yōu)美的風(fēng)景 ，每年都有許多種類的會(huì)議在 南京 舉行，這也會(huì)給酒店帶來一定的商機(jī)。整體上來看，高星級(jí)酒店數(shù)目相對(duì)于南京經(jīng)濟(jì)、旅游和其他文化活動(dòng)的需求來說，發(fā)展略顯超前，單個(gè)酒店運(yùn)營的難度將加大。隨著南京經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展， 以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜， 預(yù)期南京酒店房價(jià)上升的可能性較大。 南京作為江蘇省會(huì)城市及長江下游現(xiàn)代化的中心城市和國際影響較大的歷史文化名城，其高星級(jí)酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級(jí)飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個(gè)性特征、體驗(yàn)文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 ? 南京、華東其他地區(qū)（南京國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)） 的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 且整體經(jīng)濟(jì)水平大大高于中國其他地域，居民 的購買力 大，高端客戶群體數(shù)量大。 項(xiàng)目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 平均房價(jià) revpar 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 %%%%%%五星 四星 三星 二星以下南京市星級(jí)酒店平均出租率狀況系列1 五星 四星 三星 二星以下南京市星級(jí)酒店r e v p a r 狀況系列1 數(shù)據(jù)來源： 南京市旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2021 南京市高星級(jí)酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個(gè)側(cè)面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。 全市現(xiàn)有旅游星級(jí)飯店 123 家，全市星級(jí)飯店客房總數(shù) 16008 間。 從上述數(shù)據(jù)來 看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計(jì)，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時(shí)要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對(duì)目標(biāo)客戶具有強(qiáng)大的吸引力。 2021 年度，全市旅游總收入占GDP 的比值為 %，占第 三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 %。其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內(nèi)知名酒店集團(tuán)，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達(dá)、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國際酒店管理集團(tuán)管理的酒店。程控電話、移動(dòng)通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。 南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。全市八個(gè)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊(cè)外資額 億美元，比上年增長 %；實(shí)際到帳注冊(cè)外資額 億美元。 對(duì)外開放 2021 年全市進(jìn)出口總值達(dá) 億美元，比上年增長 %。全市合同利用外資 億美元，增長 %；實(shí)際直接利用外 資 億美元，增長 %；外貿(mào)出口達(dá)到 億美元；增長 %。南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)。37″，東經(jīng) 118176。南京位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，交通便利，又是全國著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢更為突出。同時(shí)預(yù)計(jì)旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達(dá) 7760 萬個(gè)，占總就業(yè)崗位的 %。 濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項(xiàng)目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 是該項(xiàng)目的主要配套設(shè)施，也是符合整個(gè)河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿經(jīng)濟(jì)活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長遠(yuǎn)，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開始全面進(jìn)行。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會(huì)議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點(diǎn)， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 （未來將定位于高檔文化商務(wù)型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國企及外企、政府機(jī)關(guān) 是 酒店未來經(jīng)營時(shí)的主要目標(biāo)客戶； 其次 ， 上海 、蘇州、 無錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機(jī)構(gòu)也是酒店需要極力爭取的目標(biāo)客戶群。 （ 二 ）、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備 懸 宮大酒 店預(yù)計(jì)設(shè)置客房部（含洗衣場）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等經(jīng)營和行政管 理職能部門。項(xiàng)目的建筑容積率為 ，占地率為 24%。 本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目 —— 懸宮大酒店。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一 章 項(xiàng)目總論 第一節(jié) 項(xiàng)目簡介 一、項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目全稱： 南京河西第壹區(qū) 懸宮 大酒店 二、項(xiàng)目投資方 第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡稱：濱江公司）投資建設(shè)，并獨(dú)立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來的第一個(gè)項(xiàng)目。地下停車場部分可布置停車位400800 個(gè)（可改雙層）。與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書館、時(shí)尚街區(qū)等文化場所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者。 高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為15%，整體定位于高檔 休閑體驗(yàn) 型酒店。一定量的長住客人將為酒店的 經(jīng)營收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計(jì)和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿足長住客需要?jiǎng)t顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂氛圍是比較適合長住客居住、休閑的。 總 體上 來說，對(duì)于娛樂康體項(xiàng)目， 酒店未來經(jīng)營 策劃要能 結(jié)合目標(biāo)客戶的特征和所處商圈的市場條件， 凸現(xiàn) 懸宮 大酒店高檔、 文化底蘊(yùn)深 的特色 ，從而 直接促進(jìn)客房、餐飲的銷售。實(shí)現(xiàn)以奧 體中心帶動(dòng)周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動(dòng)的新城風(fēng)景線。旅游和旅行對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)為整個(gè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 上述報(bào)告和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國旅游酒店市場行情看好，發(fā)展?jié)摿薮蟆?4″～ 32176。南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 600 億元，增長 14%以上。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為 37%。全市新批協(xié)議注冊(cè)外資額 億美元，比上年增長 %；實(shí)際到帳注冊(cè)外資 額 億美元，比上年增長 %。南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國公司全球生產(chǎn)加工基地。南京石化行業(yè)是全國五大基地之一，有揚(yáng)子石化、金陵石化等國家級(jí)大型企業(yè)，有各類化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬多人。 南京鐵路、公路、水運(yùn)、航空和管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有一流的祿口國際機(jī)場，現(xiàn)已開通 80 多條國際、國內(nèi)客貨運(yùn)航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬噸、集裝箱吞吐量 45 萬標(biāo)箱；鐵路、高等級(jí)公路連接中國主要城市，構(gòu)成了全方 位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級(jí) 101 家，旅行社總數(shù) 278 家。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 2021 年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長 %；全年接待入境旅游者 萬人次，較上年增長 %；實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 億美元，較上年增長 %；全年接待國內(nèi)旅游者 3220 萬人次，較上年增長 15%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長 20%。主要客源國接待量位居前 10 位的國家依次是： （ 1）馬來西亞（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 2）日本（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 3）美國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 4）韓國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 5）新加坡（ 4萬人次，同比增長 %） ； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 （ 6）德國（ 萬人次，同比增長 %） ； （ 7）英國（ 萬人次，同比增長 4%） ； （ 8）法國（ 萬人次、同比增長 %） ； （ 9）澳大利亞（ 萬人次，同比下降 %） ； （ 10）加拿大（ 萬人次，同比下降 %）。 截止 2021 年底，全市共有旅行社 395 家，其中國際旅行社 27 家，國內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72家，市屬旅行社 323 家。其中五星 級(jí)飯店出租率 %，平均房價(jià) 499 元 /間天，四星級(jí)飯店出租率為 %，平均出租率 359元 /間天，三星級(jí)飯店出租率 %，平均房價(jià) 226 元 /間天，二星級(jí)及部分社會(huì)高檔賓館出租率 %，平均房價(jià) 233元 /間天。 時(shí)尚前衛(wèi)休閑街區(qū) 第壹區(qū) 位于南 京河西新城，緊鄰?qiáng)W體中心和地鐵 1 號(hào)線起點(diǎn)站。南京市現(xiàn)有五星級(jí)飯店有關(guān)情況參見 下表： 序號(hào) 飯店名稱 地 址