【正文】 的則通過融資來完成項(xiàng)目的資金的周轉(zhuǎn) ,以便保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行；另外一種情況是項(xiàng)目的自籌資金不足，其所籌資金只能夠完成項(xiàng)目的 30%40%，但對(duì)一般的發(fā)展商而言，這以足夠，因?yàn)橛幸环N情況，那就是在對(duì)市場進(jìn)行充 分的調(diào)查考證和分析，得出可行性論據(jù)，然后才通過買賣樓花 的形式，達(dá)到項(xiàng)目的資金迅速回籠，這種操作方法，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但卻為眾多發(fā)展商所接受。 41 由于酒店與住宅的成本投入不一樣，故在測定項(xiàng)目的成本時(shí)，我們只對(duì)周邊市場上的住宅或其它物業(yè)進(jìn)行分析和比較，比較的范圍基本上參考酒店建安成本比一般普通住宅要高（不含裝修），以深圳雅蘭酒店為例建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）： 6000 元 / /M 左右。 運(yùn)用科學(xué)評(píng)估方法進(jìn)行測算， 并予以一定的保險(xiǎn)系數(shù)，提出具體建議。 B、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1， 總建筑面積： 27,872M 其中，總占地面積為： 39,960M 客房總面積為： 16, 47 客房量： 250 間 1，建筑成本：人民幣 67， 132， 800 元（以上不包含公建面積成本） 2， 預(yù)計(jì)收入： 144， 335， 520 元（預(yù)計(jì)銷售收入）； 3， 管理費(fèi)用： 600 萬（ 2 億 *5%） 4， 銷售費(fèi)用： 721 萬 ( 億 *5%) 5， 不可預(yù)見費(fèi)用： 360 萬 ( 億 *3%) 6， 利息： 36,000,000 萬 *5%： 198 萬 7， 營業(yè)稅： 794 萬（ 44 億 * 5%） 以上總計(jì)人民幣： 93， 862， 800 元 其中項(xiàng)目的配套工程及安裝費(fèi)用：人民幣 26， 137， 200元 8， 利潤：人民幣 24， 335， 520 元；約 %： 算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）： 地塊總面積 60 畝 =39,960 平方米 預(yù)計(jì)容積率 即總建筑面積 27,972 平方米 其中配套設(shè)施須 40%面積其余 60%是客房面積 客房總面積 16, 平方米 預(yù)計(jì) 250 間客房 (包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等 )； 平均每套客房面積 67 平方米； 48 ：綜上所述，我司在對(duì)項(xiàng)目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、氣候、項(xiàng)目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論： 1，項(xiàng)目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位； 2，項(xiàng)目銷售前景明確且投資確實(shí)可行； 。 當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個(gè)較佳的辦法。 6 建安工程成本 40 工建及裝修工程成本 建安成本為項(xiàng)目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項(xiàng)目總投資的 60%以上，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，控制好及運(yùn)用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費(fèi)，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費(fèi)，控制好建筑成本那就是你最好的方法。 A， 建筑色彩的運(yùn)用（建筑材料的運(yùn)用）； B， 古典文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合（民族特色要強(qiáng)烈）； C， 注重物業(yè)的動(dòng)感設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)的勃發(fā)力； 具體、詳細(xì)的方案在項(xiàng)目的策劃報(bào)告中有述（將會(huì)與專業(yè)的建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與）。 在本項(xiàng)目的入口處是一條小溪。按照本項(xiàng)目所在地塊的地形地貌特點(diǎn)及項(xiàng)目所處區(qū)域的地理、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等特點(diǎn)，我們現(xiàn)將對(duì)項(xiàng)目作以下思路探討： 1），倡導(dǎo)項(xiàng)目與文化的結(jié)合，再通過對(duì)項(xiàng)目的再塑造，讓項(xiàng)目的文化得以延續(xù)，另外要把項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的 **文化通過本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)揮的淋漓盡致，如將本項(xiàng)目建 設(shè)成為一個(gè)以梅花（桃花）和水世界為主題的一個(gè)主題式的酒店。 地形： 本項(xiàng)目的地塊是一個(gè)不規(guī)則的地塊，地塊依山而上，分為三級(jí)平臺(tái)。 2021 年“五 .一黃金周”武陵源地區(qū)就接待游客 274215 人。按照嚴(yán)格的評(píng)定規(guī)定，這兩家四星級(jí)酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有 獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報(bào)。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人 21 士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)集 中在城市的高收入階層。 世界 20 大旅游目的地的國際旅游接待人數(shù) (單位 :千人次 ) 排 名 國家與 地區(qū) 接待人次(000) 1998/1997 年增長率 (%) 1998 年占總量份額 1990 年 1995 年 1998 年 1 1 1 法國 70000 3 3 2 西班牙 47749 2 2 3 美國 46395 4 4 4 意大利 34829 7 5 5 英國 25750 12 8 6 中國 25073 8 7 7 墨西哥 19810 10 11 8 加拿大 18825 27 9 9 波蘭 18820 17 6 10 10 奧地利 17352 9 13 11 德國 16511 16 12 12 捷克共和國 16325 17 18 13 俄聯(lián)邦 15810 5 6 14 匈牙利 15000 14 17 15 葡萄牙 11200 13 16 16 希臘 11077 11 14 17 瑞士 11025 19 15 18 中國香港特 別行政區(qū) 9575 20 22 19 荷蘭 91021 24 20 20 土耳其 8960 全球總量 635134 表 2 世界 20 大旅游客源地國際旅游收入 (單位 :百萬美元 ) 排 名 國家與 地區(qū) 旅游外匯 收入 1998/1997 年增長率 (%) 1998 年占總量份額 1990 年 1995 年 1998 年 1 1 1 美國 71116 3 2 2 意大利 30427 2 3 3 法國 29700 4 4 4 西班牙 29585 6 5 5 英國 21233 5 6 6 德國 15859 18 25 10 7 中國 12600 7 7 8 奧地利 1560 9 12 9 加拿大 9133 21 21 10 土耳其 8300 8 9 11 瑞士 8208 65 15 12 波蘭 8000 10 17 13 墨西哥 7897 11 8 14 中國香港特 別行政區(qū) 7109 23 23 15 俄聯(lián)邦 7107 14 16 16 荷蘭 6806 13 14 17 泰國 6392 18 19 18 韓國 5807 15 13 19 澳大利亞 5694 16 18 20 比利時(shí) 5375 全球總量 439393 表 3 世界 20 大旅游花費(fèi)國家和地區(qū)的國際旅游花費(fèi) (單位 :百萬美元 ) 排 名 國家與 地區(qū) 旅游外匯 收入 1998/1997 年增長率 (%) 1998 年占總量份額 1990年 1995 年 1998 年 1 2 1 美國 51220 2 1 2 德國 46200 3 3 3 日本 33041 19 4 4 4 英國 27710 5 6 5 意大利 16631 6 5 6 法國 16576 7 10 7 加拿大 11268 9 7 8 荷蘭 10232 40 22 9 中國 10166 8 9 10 奧地利 10124 8 11 俄聯(lián)邦 10113 13 11 12 比利時(shí) 8275 11 12 13 瑞士 6904 46 15 14 波蘭 6900 10 16 15 瑞典 6746 14 13 16 中國臺(tái)灣省 6500 19 14 17 韓國 6262 15 17 18 澳大利亞 6129 23 23 19 巴西 5446 17 20 20 挪威 4496 全球總量 379757 產(chǎn)權(quán)式酒店的研究： 目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融的方式。 酒店是一項(xiàng)投入較大的行業(yè)，它一共分為兩大部分，前期投入（建造階段）；二后期投入即運(yùn)營階段，在這過程中兩者皆不可缺，且在運(yùn)營中，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)在存在，根據(jù)目前市場測定一般酒店前期運(yùn)行階段（一般為二至三年）是虧損的，之后，酒店才會(huì)轉(zhuǎn)盈，當(dāng)然，我們也不能排除其它因素，市場是變動(dòng)的，我們只能去按市場之規(guī)律進(jìn)行調(diào)控，但卻不能從根本上控制，故現(xiàn)代酒店業(yè)是一個(gè)投入較多風(fēng)險(xiǎn)也較大，但收益也較高的行業(yè)，根據(jù)市場有關(guān)報(bào)道，一般酒店（賓館）只要經(jīng)營了二、三 年以上，就可確定其開始贏利，更不用說酒店的投資回報(bào)率有時(shí)高達(dá) 100%以上。 19892021 年全市旅游收入情況 年份 旅游業(yè)總收入 (萬元 ) 各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重 ( % ) 客房 收入 餐廳 收入 門票 收入 交通 收入 商品 收入 娛樂 收入 其他 收入 1989 2491 1990 2765 1991 4436 1992 5528 1993 7500 1994 1300 1995 25680 1996 30356 1997 41649 1998 65576 1999 94624 2021 194106 表二 19892021 年全市旅游外匯收入情況 年份 旅 游 業(yè) 總收入 (萬元 ) 各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重 ( % ) 外匯券 (萬元 ) 萬美元 客房 收入 餐廳 收入 門票 收入 交通 收入 商品 收入 娛樂 收入 其他 收入 1989 10 — — —