【正文】 娛樂類）常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項(xiàng)目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。缺乏集多種娛樂項(xiàng)目為一體的綜合性娛樂場所。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競爭力。預(yù)測假設(shè):1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級酒店。按預(yù)測模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時(shí)間本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測表序號rY（萬人）2006年2010年2015年15%1619．424．8210%1623．437．7根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場總量約16萬人/年，然后基本穩(wěn)定在2325萬人/年。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立200M179。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺熱水鍋爐，水溫為60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)狻⒂秒?，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。另設(shè)置一組約600KW的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級負(fù)荷供電用。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。．1消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動消防泵。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動控制器、消防電話及消防廣播柜。2007年712月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作，2008年元月1日試營業(yè)。） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為70%，年經(jīng)營日為360天計(jì)算，得35050070%360天=44，100，000元。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。第八篇 綜合評價(jià)與結(jié)論通過以上對本項(xiàng)目技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡單容易的事。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無價(jià)值的決定上面。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。及時(shí)和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。,坦然面對批評,并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。”習(xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會！”一個(gè)人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。建議本項(xiàng)目盡快立項(xiàng)實(shí)施。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表2） 總成本費(fèi)用表（表3） 損益表（表4） 全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表5） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（表5）(以上表見附表) 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于本項(xiàng)目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年10%的回報(bào)反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià) 基本前提與說明（1） 水、電及各項(xiàng)物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱產(chǎn)品定位建筑面積價(jià)格銷售情況金鉆廣場產(chǎn)權(quán)商鋪公寓880007500/20000%銅鑼灣廣場產(chǎn)權(quán)商鋪酒店299904800/20000商鋪40%得利紫荊酒店產(chǎn)權(quán)酒店180間3688剩約10間匯美家居廣場商住12層約8000平米500012000金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在G區(qū)二、三層共計(jì)209間左右，每間平均分隔面積約為30—40 平方米。 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1） 自籌資金：5000萬元2） 開發(fā)貸款：6000萬元3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動投入12000萬元（考慮利用銷售收入的75%）。如，1）設(shè)計(jì)上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3）采用高效節(jié)能式光源；4）充分利用市政給水管道的壓力；5）采用變頻供水技術(shù)；6）空調(diào)機(jī)房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7）制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、平時(shí)使用的風(fēng)機(jī)房等采用吸間及隔音措施；8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。自動噴水滅火系統(tǒng)。在建筑地下室設(shè)消防儲水池，儲存室內(nèi)消防用水600M179。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時(shí)空調(diào)機(jī)組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開間等采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機(jī)組集中處理后送至各空調(diào)房間。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。動力、照明系統(tǒng)動力部分。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的90%計(jì)。2) 生活給水系統(tǒng)。 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)采用三個(gè)各具特點(diǎn)，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價(jià)值。 本酒店市場定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對求變、求新的心理表現(xiàn)。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費(fèi)者前來消費(fèi)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。C、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類娛樂項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到80％—85％以上甚至更高。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。同時(shí)值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有1500間（套）。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。桃花源機(jī)場距市區(qū)13公里，為國家標(biāo)準(zhǔn)4C級機(jī)場，可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、海口、北京等航線。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 元, %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。（2）港口布局:取消大西門碼