【正文】 率低于平 均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 20xx 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的 “價(jià)格戰(zhàn) ”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn) 水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。 酒店市場(chǎng)布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城 內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于 歐洲， 70 年代初期傳至美國(guó)。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公 環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。 西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè) 西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00 至 2： 00 結(jié)束。 項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。 經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。 消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路） 最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會(huì)、 KTV 音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查 規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2 至 400 m2 左右。對(duì)于西安的健身俱樂部，目前主要有 “中體 ”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)狀況。 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ——呼喚 本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（ 20xx） 187 號(hào)。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，借鑒 “法國(guó)雅高 ”、 “美國(guó)速八 ”，以及上海 “莫泰 168 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所工程施工的嚴(yán)格要求 ，對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。 投入專項(xiàng)資金設(shè)計(jì)供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費(fèi)兒童游樂中心、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大型共享空間 等設(shè)施場(chǎng)地充分滿足各種消費(fèi)者的特殊需求。若本 項(xiàng)目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴(yán)重違背毓興公司資本運(yùn)營(yíng)原則，因此建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負(fù)債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。這也有利于項(xiàng)目升值形 象的樹立。 銷售促進(jìn)模擬圖： 本案 坡地滾石 時(shí)間結(jié)點(diǎn)一 時(shí)間結(jié)點(diǎn)二 35 元／㎡低價(jià)入市 營(yíng)銷周期安排 （根據(jù)現(xiàn)有工作進(jìn)度，建議安排在 20xx 年 5 月進(jìn)入市場(chǎng)） 根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項(xiàng)目營(yíng)銷的特殊規(guī)律，整盤營(yíng)銷將分為五個(gè)階段 進(jìn)行： 內(nèi)部招商期 三個(gè)月（ 20xx 年 4 月 ——7 月份） 金融洽談期 三個(gè)月（ 20xx 年 4 月 ——7 月份） 市場(chǎng)教化期 八個(gè)月（ 20xx 年 7 月至 20xx 年 7 月份） 入住裝修期 六個(gè)月（ 20xx 年 8 月至 20xx 年 7 月） 正式營(yíng)業(yè)期 計(jì)劃 20xx 年 7 月正式營(yíng)業(yè)； 可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排 回款進(jìn)度安排 根據(jù)以上安排，本項(xiàng)目可售面積實(shí)際銷售周期在四個(gè)月，實(shí)際回款額達(dá)到 9000 萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)資本運(yùn)作的需要。 第八章 項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略 為實(shí)現(xiàn)企業(yè)和項(xiàng)目在資本運(yùn)作的過程中獲得良好的金融支持，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌擴(kuò)張與資本擴(kuò)張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。為保證項(xiàng)目降低資金投入風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同 “法國(guó)雅高 ”、 “美國(guó)速八 ”，以及上?！澳?168 ”的經(jīng)營(yíng)租賃合同后再進(jìn)行本項(xiàng)目的開工建設(shè)。 強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)帶動(dòng)商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，順利實(shí)現(xiàn) 萬平米商業(yè)面積銷售 租賃回款 酒店部分 萬㎡，前三年每年平均租金 萬元，三年后略有提升，二十年租賃期總租金 ≥ 億元。 ３． 其余不足部分 5643 萬元，計(jì)劃通過項(xiàng)目 方米商鋪的營(yíng)銷資金來進(jìn)行籌措。目前，項(xiàng)目已經(jīng)先期投入 3500 萬元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。 二、加強(qiáng)橫向合作 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 在本項(xiàng)目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開展工作。但是為了滿足一個(gè)專業(yè)的酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資本擴(kuò)張與規(guī)模擴(kuò)張的雙重需要，建議向銀行貸款 3000 萬元，以確保后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性。 速戰(zhàn)速?zèng)Q ——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的關(guān)鍵在于解決時(shí)間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項(xiàng)目盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，尤為重 要的是時(shí)間成本的控制。 然而，本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路，緊緊圍繞著四個(gè)利益點(diǎn)的平衡，即： 投資者的利益＋經(jīng) 營(yíng)者的利益＋金融機(jī)構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益 雖然本項(xiàng)目經(jīng)過前期成熟的策劃與運(yùn)作，各項(xiàng)軟硬件基本條件均能支持實(shí)際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但是，我們?cè)谟?jì)算開發(fā)商回款利潤(rùn)的同時(shí)還必須看到虛高的利潤(rùn)必將帶來后期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資者的回報(bào)期待、經(jīng)營(yíng)者的成本控制和金融機(jī)構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。成為外地游客來西安的一處觀光購(gòu)物旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性消費(fèi)場(chǎng)所。 ２．概念定位： 國(guó)際化西安城市窗口 經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)風(fēng)向標(biāo) 要素一： 人性化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進(jìn)性； 要素二：合理的客房戶型設(shè)計(jì)，滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)空間的舒適性要求。 4．設(shè)備配置：設(shè)備 用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對(duì)多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。其中，基礎(chǔ)面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500 平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間 17500 平方米。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。 消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。 消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。 從以上對(duì)酒店式公寓 ——“水晶島 ”、產(chǎn)權(quán)式酒店 ——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓 ——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高 ，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而 “水晶島 ”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。 對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島 ”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島 ”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。 整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒 店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 20xx 套或者 20xx 套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。所謂 “人無遠(yuǎn)慮、必有近憂 ”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店 市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī) 卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客 房數(shù)量相當(dāng)。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則西安 尚有 12—41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600—1700 萬余人次，其中 20xx 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。 全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明： 20xx 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客 65 萬人次，比上年增長(zhǎng) 93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者 2084 萬人 次，首次突破兩千萬人次，增長(zhǎng) 29． 1％。 第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 20xx 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立 “四化 ”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā) 展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù) 功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。南北長(zhǎng)95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝 ,含代征路 畝）。 編制說明： 作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)