【正文】 的參考和研究價 值。） 各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計情況如圖所示： 從西安星級酒店統(tǒng)計圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖看，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的75%—80%； 而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計不到所有酒店 數(shù)的 20%—25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。 ③ 、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 ④ 、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達 到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明 酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。因此，就整個西安 酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計算（每天入住率定為 100%），全年365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而 20xx 年西安全年共接待游客達到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900—1100 萬人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計數(shù)據(jù)），這個數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80—280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個酒店客房數(shù) 300 套計算，尚需 7—25 個酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計算，則西安 尚有 12—41 個酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。 事實上，在以上計算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為 900—1100 萬人次為保守估計，另外，在這 890—1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。 西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析 酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可 對本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示， 20 家酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 酒店標準間面積以 20m2 居多 14—28m2 均有分布 本次調(diào)查顯示， 20 家酒店的主力客房均為標準間，其面積平均為 20m2左右，其中面積從 14—28m2 均有一定的分布。面積為 20m2 的標準間居最多占 %， 15m 18m 19m2 和 22m2 的標準間各占 %，14m 24m2 和 28m2 的標準間各占 %。表明，目前西安酒店的主力戶型為標準間，其面積主要集中在 20m2 左右。另外，西安酒店的標準間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標準間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標準間作為其主要客房。 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客 房數(shù)量相當。進一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（ 10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對顯得較低。此項分析表明，高檔客房比重太大，其市場風險相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風險性似乎略小一些。 酒店客戶以散客為主、旅行團體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其 次是旅行游客（ 26%），兩者合計占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓為目的入住的客戶占 16%，機關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費形式占 10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。 從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人 。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。 旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月 入住率最高的為中檔客房 調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、 4 月、 5 月和 9 月、 10 月、 11 月，即全年基本上有半年的旺季； 6 月、 7 月、 8 月和 12 月、 1 月、 2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平 均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。 西安酒店市場并未達到飽和 酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認為目前西安酒店市場已經(jīng)達到飽和，他們持這種觀點的原因是因為近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市 場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（ 15001800 萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當一部分旅客資源的浪費。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機。 大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室 大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上 調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18%、 24%、 18%和 16%， 而對于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有 “避重就輕 ”的傾向，即對于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項目比較重視，而對于投入成本大、收益相對較小但對于客戶來說非常需求的服務(wù)項目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠的考慮。所謂 “人無遠慮、必有近憂 ”，面對目前競爭日益激烈的酒店 市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績 卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務(wù)水準方能使酒店立于不敗之地。 各酒店價格不一，市場無統(tǒng)一標準 調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報價不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報價也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級以上）的報價從 100 元以下至最高 20xx 元都有報價，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的 “價格戰(zhàn) ”使得整個酒店業(yè)的利潤 水平縮水的同時，又使整個酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價格制定標準和折扣標準等一系列的標準已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個酒店業(yè)的發(fā)展。 西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的， 歸納起來主要存在著以下一些問題： 整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準。 整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自 己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過 “價格 ”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。 硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。 軟服務(wù)跟不上 酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個酒店的 管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反，酒店制定的一些 “條條款款 ”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。 消費理念宣傳不夠 酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種 “抱殘守缺、不思創(chuàng)新 ”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難 得到保證。 整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到 120 多家，但無論是二星級酒店、三星級酒 店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到 20xx 套或者 20xx 套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實上，以西安如此巨大的旅游資源（同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。 酒店市場布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城 內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀元賓館（三星級）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。 從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一 個統(tǒng)一的標準，而 各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元 ——酒店自身也要