【正文】 室外消火栓系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。照明系統(tǒng)。另設(shè)置一組約600KW的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級負(fù)荷供電用。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺熱水鍋爐，水溫為60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)狻⒂秒?，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H環(huán)境況而定。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時設(shè)立200M179。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。方案設(shè)計中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。酒店主體采用獨特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。以居中的酒店綜合體為支點，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。按預(yù)測模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時間本項目旅客規(guī)模預(yù)測表序號rY（萬人）2006年2010年2015年15%1619．424．8210%1623．437．7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩(wěn)定在2325萬人/年。規(guī)模預(yù)測。預(yù)測假設(shè):1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店。年齡在30—55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅力量。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風(fēng)格。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了70%—80%。經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類 休閑類場所名稱項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類 健身類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。A、常德市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括KTV包房和演藝劇場。 常德市康體娛樂分析在各娛樂項目當(dāng)中較為市民喜愛的有KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。 營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 出租情況常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在80%以上。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級），僅僅只有兩家。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個詳細(xì)的分析。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。枝柳鐵路縱跨3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積9879．82平方公里，%；，%；，%。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，,。第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”%“九五”%,2001—%、%、%。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在2006～2007年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達(dá)15000人,到2010年，中心區(qū)人口達(dá)到66萬，2020年，達(dá)到85100萬。航空：桃花源機(jī)場配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場周圍環(huán)境的保護(hù)。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進(jìn)度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價可行。，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。基地面積94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。，其中釣魚臺國際飯店占地103畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。銷售收入估算 31 項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價 33 項目不確定性分析 34第八篇 綜合評價與結(jié)論 39第九篇 附件 40常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。年平均降雨量1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE），歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。交通條件:德山距省會長沙150km，離世界級旅游勝地張家界160km，是長常高速（長沙——常德）、常張高速（常德——張家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 本項目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。全國旅游城市。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位11個，規(guī)劃建設(shè)1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。近期建設(shè)重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含500噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)項目。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。項目實施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。2003年國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2003年比上年增長