【正文】 機(jī)構(gòu)的利益便無法獲得最終的保障。12007年7月正式營(yíng)業(yè)。五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。3．裝修標(biāo)準(zhǔn)：一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　№?xiàng)目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國(guó)路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（,）。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評(píng)價(jià)。二、項(xiàng)目管理情況：毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。以上對(duì)于西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)處于良好態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、KTV等娛樂性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場(chǎng)、溫沙堡洗浴等場(chǎng)所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營(yíng)狀況。 70—160元 50—120元 40—80元 大型 9 m2 左右 中型 6 m2 左右 小型顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200 m2至400 m2左右。 蛟龍滑道 乘伐滑道 按摩池 環(huán)流河 1000人左右消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在1000 m2至3000 m2左右。 花茶 炸雞 3050元/壺 價(jià)格便宜、口感好； 價(jià)格合理、口感好 漢堡 20元/杯 30元/壺 精選咖啡豆、口味更香醇； 78元 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 18元 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 2040人/天 2040人/天 20元/小時(shí)，20 m2左右；經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。自美國(guó)二戰(zhàn)期間盛行而今。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費(fèi)形式占10%。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為74%，%的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20m2居多14—28m2均有分布西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析西安目前酒店客房數(shù)以22600套計(jì)算（每天入住率定為100%），全年365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為820萬余人次，而2001年西安全年共接待游客達(dá)到1685萬人次，在這1685萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于900—1100萬人次（約占所有游客的55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)820萬余人次后尚有80—280萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù)300套計(jì)算，尚需7—25個(gè)酒店有待開發(fā)。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（%）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的20%—25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。ll隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；l可以預(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬輛，并且仍然以平均每年6萬輛的速度遞增。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客65萬人次，比上年增長(zhǎng)93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長(zhǎng)29．1％。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。項(xiàng)目概況城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬設(shè)計(jì)費(fèi)：560萬其他前期費(fèi)用：130。用地總面積為5648方米（）。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。編制說明： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)... 58第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析... 631．國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)... 632．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)... 633．營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)... 644．開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)... 65第十一章西安某酒店項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二〇一二年十月第一部分　項(xiàng)目背景.... 3第一章第二章　項(xiàng)目概況１．基本情況“和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。用地現(xiàn)狀為三通一平。 萬元(含土地出讓金)。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長(zhǎng)6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長(zhǎng)15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長(zhǎng)12．3％。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。隨著