【正文】 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 經(jīng)長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)查，為緩解 XXX文化旅游景區(qū)旅游接待房源嚴(yán)重不足的問(wèn)題，本項(xiàng)目總建筑面積擬定為 12021平方米，設(shè)客房（標(biāo)間） 160間，日接待游客能力 300人。 （ 2）會(huì)議： 450 平方米 （ 3）文化娛樂(lè)： 1600平方米 （ 4）餐飲： 2200平方米 （ 5）商務(wù)（含商場(chǎng)）： 300 平方米 （ 6）停車場(chǎng) 1500平方米， 35 個(gè)車位。 —— 含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等百余間高檔客房，具備客房 8 服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、停車、旅游接待等超四星級(jí)酒店的完備功能。 —— 商務(wù)中心、康樂(lè)中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。 （三）項(xiàng)目主要建設(shè) 的有利 條件 豐富的旅游資源是四星級(jí) 酒店建設(shè)最可靠的依托 XXX文化旅游景區(qū)始建于 2021 年，經(jīng)過(guò)近 3年的開發(fā)利用與保護(hù)，已 經(jīng)成為國(guó)家 3A 級(jí)景區(qū)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人民生活水平的提高，加上國(guó)家推行長(zhǎng)假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個(gè)樣，從而推動(dòng)相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。 優(yōu)越的地理位置 擬建的湖南 XXX旅游假日大酒店選址于 XX 區(qū) XX鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn) —— XXX 文化旅游景區(qū)，距城區(qū)中心 15 公里， 9 毗鄰 15 平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞開發(fā)區(qū)，界于景區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。 基本完善的 XX 景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道和次道縱橫交錯(cuò)，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設(shè)中。 （ 四 ）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 ㎡ 16000 地上部分 ㎡ 16000 商場(chǎng) ㎡ 300 餐飲 ㎡ 2200 客房 ㎡ 3800 二 工作制度 全年工作天數(shù) 天 360 日工作時(shí)數(shù) 小時(shí) 8 中午輪流進(jìn)餐 三 主要?jiǎng)恿δ暧昧? 水 M3 32021 煤 T 200 電 150 四 項(xiàng)目定員 人 70 其中：營(yíng)業(yè)服務(wù)人員 人 40 輔助營(yíng)業(yè)人員 人 12 管理人員 人 18 五 建設(shè)指標(biāo) 占地面積 ㎡ 10453 10 建筑密度 % 容積率 % 六 總投資 萬(wàn)元 3000 其中：建設(shè)資金 萬(wàn)元 3000 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 七 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入占用建設(shè)投資 萬(wàn)元 八 平均總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入） 萬(wàn)元 16000 正常達(dá)產(chǎn)年 九 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 十 年均營(yíng)業(yè)成本 萬(wàn)元 900 十一 年均毛利潤(rùn)（利潤(rùn)總額） 萬(wàn)元 350 十二 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 120 十三 年均所得稅 萬(wàn)元 130 十四 全部 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % （稅后） 十五 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 （ ic=12%） 十六 全部投資靜態(tài)投資回收期 年 （稅后） 十七 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） % 十八 投資利潤(rùn)率 % （稅前） 十九 投資利稅率 % （稅后） 二十 建設(shè)年限 年 2 （ 五 ）結(jié)論與建議 本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合《長(zhǎng)沙市XX 區(qū) 旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，本項(xiàng)目的開發(fā)可以有效解決 XX 鎮(zhèn) 和 XXX文化旅游景區(qū)接待能力不足、缺乏高星級(jí)酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn) XXX 文化旅游景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為 XX 區(qū) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為 XX 新農(nóng)村建設(shè)和 XXX文化旅游景區(qū)的總體建設(shè)，對(duì) XX 區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 自 2021 年以來(lái)， XX 依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息 互通的“無(wú)障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)與區(qū)域內(nèi)唯一的回族集聚區(qū) ——汗回民族文化旅游景區(qū)相結(jié)合，形成“兩區(qū)兩文化一融合”格局。 2021 年， XX地區(qū)規(guī)劃確定建設(shè) XXX 產(chǎn)業(yè)園，同時(shí) XX 被列入 XX 區(qū) 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)，同年 10 月， XXX 景區(qū)被國(guó)家旅游局評(píng)為國(guó)家 AAA 級(jí)旅游景區(qū)， XXX 文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。 近年，隨著 XXX文化旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升， XXX 文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當(dāng)日?qǐng)F(tuán)隊(duì)最高 871 人，從一個(gè)星期三個(gè)團(tuán)，已上升到一天三個(gè)團(tuán)以上，現(xiàn)在 XX 小鎮(zhèn)景區(qū)已進(jìn)入湖南旅行社的主力游線。 XX 區(qū)域內(nèi)沒(méi)有真正意義上的酒店，三星級(jí)以上的酒店還屬空白。 13 XX區(qū)域酒店業(yè)的另一個(gè)突出問(wèn)題是普遍建成時(shí)間長(zhǎng)，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂(lè)占據(jù)酒店業(yè)的主力。由于住宿條件的不盡人意，近年來(lái) XX 旅游出現(xiàn)了對(duì)游客吸引力下降的情 況，景區(qū)的口碑和競(jìng)爭(zhēng)力受到影響。 而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)， XX以至整個(gè)撈刀河至今尚沒(méi)有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級(jí)以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無(wú)論是硬件設(shè)施還是軟件級(jí)旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級(jí)休閑度假酒店，提升XX 現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢(shì)在必行。地理位置優(yōu)越，是未來(lái) XX 國(guó)家級(jí)新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的核心位置 ⑵、劣勢(shì) 分析 ⑶、機(jī)會(huì) 分析 XX 的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。 XX 景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善 XX 景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家 15 樂(lè)在規(guī)劃、管理上的混亂，本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢(shì)將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起 XX 旅游接待的重任。政 策 支持：政府有改善 XX 現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級(jí)酒店、提升城市形象的迫切要求。 酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。其次，作為 XX 鎮(zhèn) 唯一一家 4星級(jí)酒店，又坐落于 XX 區(qū) 最具代表性的景區(qū) XX，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為 XX 區(qū) 對(duì)外接待的窗口，也可以吸引 XX 區(qū) 及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。旅游 業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階 XX旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過(guò)渡的階段。 結(jié)合 XX 區(qū) 建設(shè) XX 國(guó)家級(jí)新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的目標(biāo)，充分地利用了 XX地區(qū)的樞紐位置，在 XX景區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級(jí)休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂(lè) 、購(gòu)物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《長(zhǎng)沙市 XX 區(qū) 旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富景區(qū)作為一級(jí)接待中心的接待、旅游、娛樂(lè)功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設(shè)施，提升景區(qū)的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長(zhǎng)的游客的需求。 二、 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積擬定為 12021 平方米，設(shè)客房（標(biāo)間 ）160間，日接待游客能力 300 人。酒 17 店日接待能力設(shè)計(jì)為 300— 400人次。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。 (一 )、功能要求和總平面布置 —— 規(guī)劃建設(shè) 分 3棟，每棟 高 3層，附設(shè)裙 樓 —— 建設(shè)為四星級(jí)旅游度假酒店，定位于整個(gè)旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營(yíng)運(yùn)功能定位涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為 300 余人次。 —— 四星級(jí)旅游度假酒店，是 XX景區(qū)和 XX 鎮(zhèn) 第一家四星級(jí)酒店，將成為 XX 鎮(zhèn) 乃至 XX 區(qū) 東北地區(qū)規(guī)模最 大的四星級(jí)度假酒店，將有效彌補(bǔ) XX 鎮(zhèn) 多年以來(lái)在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升 XXX 文化旅游景區(qū)知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，增強(qiáng)對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的吸引力。 項(xiàng)目位于 XX區(qū) XX 鎮(zhèn) XXX 文化旅游景區(qū)，緊鄰 XXX 文化廣場(chǎng)，正面對(duì)大明工業(yè)園。項(xiàng)目規(guī)劃為湖湘建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂(lè)、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。 二棟 主樓均為客房， 一棟為 會(huì)議室 、娛樂(lè)、飯店等配套 。一層為 19 大堂、總臺(tái)、商場(chǎng)、餐廳、茶館、中庭、廚房等。三層為 KTV 夜總會(huì)、桑拿等休閑娛樂(lè)空間。 配套設(shè)計(jì) 酒店設(shè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、停