【正文】 立體的、垂直的功能分化轉(zhuǎn)移 ,形成了集商貿(mào)、觀光、餐飲、文化、娛樂、康體于一身的特殊歷史街區(qū) ,并融合了當?shù)厣?,立體布局十分明顯。再如飛炫，地面為休閑廣場，地下為時裝休閑店。 小寨商業(yè)空間也多是三維立體綜合的運用 ,改變了傳統(tǒng)的城市土地利用的二維模式 ,構(gòu)成一個空中、地面、地下立體互動的空間體系 ,建筑物低、中、高層的不同 ,各種商業(yè)服務功能的分布也不同。 區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強大的吸引功能 ,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。其中一層為餐飲服務，二層為娛樂服務，三四五層為住宿客房，六層為會議服務。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學。 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1 地塊周邊環(huán)境圖 1— 2 2 地塊區(qū)位，規(guī)模 及產(chǎn)品 （ 1）地塊區(qū)位 本項目位于西安市小寨東路 64 號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。建設(shè)五星級酒店，總建筑面積 27000平方米， 房間數(shù) 300間（套）， 600個床位；餐位 1000多個，多功能餐廳 3000㎡，綜合性商場，中西餐廳、華麗中餐廳 24間；會議室、貴賓會見廳、貴賓宴會廳 12間，影視演講廳、記者新聞發(fā)布廳、水療中心各 1處。 為了豐富旅游者的文化娛樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、唐華歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施 3700多個；推出了《唐長安樂舞》、《仿唐樂舞》、《秦俑魂》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國內(nèi)外游客的贊譽。 目前 ，西安市共有國際旅行社 27家，國內(nèi)旅行社 100多家，組團類型也從單純旅游觀光型到觀光、商務、修學、會議、散客、特種旅游等多種類型。 目前，西安擁有接待游客床位數(shù)達 17萬張，其中旅游涉外飯店 38家，床位 2 萬余張（星級飯店 32家，其中五星級 4家，四星 級 5 家，三星級 14家，二星級 6家，一星級 3家），年接待海外旅游者能力達 100 余萬人次。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）的 %，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律，法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)，《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；西安市城市總體規(guī)劃；西安雁塔地區(qū)規(guī)劃；西安市建筑工程概預算指標及有關(guān)費用標準；開發(fā)商提供的其他有關(guān)資料。 該項目的前期決策應該從酒店的項目定位、周圍市場研究、項目的策劃以及可行性研究的四個方面來對該項進行分析。內(nèi)設(shè)高級地下停車場、餐飲、娛 樂、會議、住宿等部門?？蚣艚Y(jié)構(gòu) ,土地現(xiàn)狀地勢平坦。項目東面是舉世聞名的大雁塔，大唐芙蓉園，大唐不夜城等，臨近曲江各大景點及游樂場所，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，小寨，北面是西安科技大學。 馨雅大酒店項目可行性報告 前言 ....................................................................... 3 第一章 項目總論 ........................................................... 4 ............................................................ 4 ............................................................ 5 .............................................................. 5 ........................................ 5 .............................................. 7 ................................................ 7 第二章 市場研究 ........................................................... 7 ........................................................ 7 ........................................................ 9 .................................................. 9 ............................................ 9 ....................................... 12 ....................................................... 12 ..................................................... 13 SWOT分析 ................................................ 13 ................................................. 14 第三章 項目開發(fā)方案 ...................................................... 17 ....................................................... 17 ....................................................... 17 ..................................................... 17 ..................................................... 18 ..................................................... 18 ........................................... 19 第四章 融資方式分析與選擇 ................................................. 19 第五章 投資估算與資金籌措 ................................................. 20 ........................................................... 20 ........................................................... 21 第六章 財務評價 .......................................................... 21 成本核算 ......................................................... 21 ................................................. 21 ..................................................... 22 ................................................. 22 利潤估算 ......................................................... 22 ..................................................... 22 ..................................................... 22 ................................ 23 財務評價結(jié)論 ..................................................... 23 第七章 結(jié)論與建議 ........................................................ 23 前言 本項目位于西安市小寨東路 64 號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨環(huán)塔西路 ，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，有眾多公交線路經(jīng)過，且有地鐵三號線，交通十分便利將使今后交通更加便捷，且此處地理位置優(yōu)越。 本項目占地約 69畝，建設(shè)規(guī)劃用地 45000平方米，總建筑面積 270000平方米。 由于大雁塔古建筑景點周圍建筑的想愛你高要求，本項目將建成七層綜合性大酒店，地下一層，地上六。為前來西安旅游，辦公，差旅的顧客提供住宿等方面的服務。由需求定位、產(chǎn)品定位、市場定位、客戶定位及價格定位這五個方面來進行項目的定位分析；從西安市的宏觀經(jīng)濟、市場狀況、相關(guān)因素來分析項目的周邊環(huán)境；從區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇以及產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個方面來來進行項目的策劃；最后按照標 準的研究