【正文】 房地產(chǎn) 知 名企 業(yè) 開發(fā)建設的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。項目的建筑容積率為 ，占地率為 24%。 酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部兩層的九個結構體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開放空間可以用作室外的藝術活動空間，又為整個街區(qū)提供了西側沿江風光帶 的景觀； 3 層為客房，共 175 間客房，周邊一圈客房直接對外采光，內(nèi)部的客房通過庭院采光，并配有獨立的園林花園，布局設計獨特。 （ 二 ）、預計機構設置和人員配備 懸 宮大酒 店預計設置客房部（含洗衣場）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財務部、銷售部、工程部等經(jīng)營和行政管 理職能部門。依據(jù)這樣的市場總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財務部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 7 條件， 河西懸宮 大酒店具體客源市場的定位如下： 根據(jù)市場的調研 情況，對 客戶群細分 后 ， 現(xiàn)階段（ 35年） 懸宮 大酒店將形成以 會議 、休閑 度假 客人為主， 商務客人、 高檔旅游團隊為輔的客源架構。 （未來將定位于高檔文化商務型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國企及外企、政府機關 是 酒店未來經(jīng)營時的主要目標客戶； 其次 ， 上海 、蘇州、 無錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務交往頻繁的企事業(yè)機構也是酒店需要極力爭取的目標客戶群。 根據(jù)上述的客源結構， 酒店 內(nèi)部裝潢的設計要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風雅和藝術氛圍的體驗 。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務質量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 此外， 餐廳和包間力爭 不僅要 突出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術氛圍的塑造上下功夫，強調客人在這方面的體驗，力爭做到精品文化餐飲的特征。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第二章 項目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿經(jīng)濟活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標為指導，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎，立足長遠，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭以科學合理的一流規(guī)劃為先導，把河西新城區(qū)建設成為一個現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設想，南京河西新城的建設開始全面進行。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來 55 萬人口提供一個體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務密集區(qū)。 濱江公司就是在這一背景下，投資開發(fā)第壹區(qū)項目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 10 是該項目的主要配套設施，也是符合整個河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項目 可行性研究報告 第三章 市場分析 第一節(jié) 中國 旅游市場分析 2021 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為《中國，中國香港暨澳門特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對就 業(yè)和國民經(jīng)濟的影響》最新報告。同時預計旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達 7760 萬個，占總就業(yè)崗位的 %。 1至 4月份，住宿與餐飲業(yè)新設立外 商投資企業(yè) 335 家，同比增長 %；合同外資金額 9 億美元，同比增長 %；從限額以上企業(yè)經(jīng)營情況看， 1 至 4月份，全國星級住宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計營業(yè)額 億元，同比增長%，占全國住宿與餐飲業(yè)零售額的 %，拉動全國住宿與餐飲業(yè)零售額增長 4 個百分點，對全國住宿與餐飲業(yè)零售額的增長貢獻率為 ％。南京位于中國經(jīng)濟最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟實力強，交通便利，又是全國著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢更為突出。 1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會。37″，東經(jīng) 118176。 南京現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣， 人口總規(guī)模已達 萬人，其中家庭戶 萬戶，家庭人口為 萬人，占全市總人口的 %。南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構。實施 “ 綠色南京 ” 工程，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應明顯增強， 郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元， 比上年增長 %。全市合同利用外資 億美元，增長 %；實際直接利用外 資 億美元，增長 %；外貿(mào)出口達到 億美元；增長 %。在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長 %。 對外開放 2021 年全市進出口總值達 億美元，比上年增長 %。新興出口市場開拓成效明顯，全年對非洲和拉丁美洲出口分別增長 %和 %。全市八個省級以上開發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊外資額 億美元，比上年增長 %；實際到帳注冊外資額 億美元。摩托 羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設立了研發(fā)機構。 南京高新技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展高新技術和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項目入駐園區(qū)，如美國 SHAW 公司和卡博特公司、英國 BOC 公司、德國 RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢。生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)。程控電話、移動通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡，是中國重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。鐘山風景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 18 中山陵等，形成山、水、城、林渾然 一體的多層次獨特景觀，在世界城市中實屬罕見。其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國內(nèi)知名酒店集團，還有象希爾頓、喜來登、皇冠假日、華美達、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國際酒店管理集團管理的酒店。南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動。 2021 年度，全市旅游總收入占GDP 的比值為 %，占第 三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 %。其中，外國人 萬人天，同比增長 %；香港同胞 萬人天，同比增長 %；澳門同胞 萬 人天，同比增長 %；臺灣同胞 萬人天，同比增長 %。 從上述數(shù)據(jù)來 看，懸宮大酒店的裝潢設計，要充分考慮到主要外賓市場國的文化背景，同時要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對目標客戶具有強大的吸引力。上述十個客源市場占我市國內(nèi)市場總量的比重達 %。 全市現(xiàn)有旅游星級飯店 123 家，全市星級飯店客房總數(shù) 16008 間。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術酒店，剛好切合南京市場的需求。 項目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 平均房價 revpar 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 24 %%%%%%五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店平均出租率狀況系列1 五星 四星 三星 二星以下南京市星級酒店r e v p a r 狀況系列1 數(shù)據(jù)來源： 南京市旅游統(tǒng)計公報 2021 南京市高星級酒店市場的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個側面表明，南京高檔酒店市場的有效供給不足。地鐵一號線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于2021 年 9 月正式通車。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 機會分析 ? 南京、華東其他地區(qū)（南京國內(nèi)旅游市場的主要客戶群地區(qū)） 的經(jīng)濟持續(xù)增長， 且整體經(jīng)濟水平大大高于中國其他地域，居民 的購買力 大，高端客戶群體數(shù)量大。尤其是南京市政府對河西地區(qū)的重點開發(fā)，將極大增強懸宮大酒店未來的運營優(yōu)勢。 南京作為江蘇省會城市及長江下游現(xiàn)代化的中心城市和國際影響較大的歷史文化名城，其高星級酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級飯店規(guī)模度、配套設施完備程度均不高，無明確的主題特色、定位單調雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個性特征、體驗文化藝術氛圍的高端酒店產(chǎn)品?？梢哉f，近年來南京市飯店經(jīng)營的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀九十年代末期低谷后逐步恢復。隨著南京經(jīng)濟的進一步發(fā)展， 以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜， 預期南京酒店房價上升的可能性較大。若五星級飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對五星級飯店的床位需求數(shù)將達到 8000 張。整體上來看，高星級酒店數(shù)目相對于南京經(jīng)濟、旅游和其他文化活動的需求來說，發(fā)展略顯超前，單個酒店運營的難度將加大。這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動難免要與外界聯(lián)系，商務 及會議 活動頻繁。 會議客源：由于 南京 獨特的地理位置 和城市地位 、 深厚的文化根基、 高速發(fā)展的經(jīng)濟以及優(yōu)美的風景 ，每年都有許多種類的會議在 南京 舉行，這也會給酒店帶來一定的商機。商務休閑街區(qū) 、 UME 影城 等項目所帶來的客源是懸宮大酒店必須保持的客人。為了酒店整體品牌形象的考慮和從長遠發(fā)展 的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價格。對此， 未來經(jīng)營者將 分三個 層次開展宣傳活動 。此種宣傳最終的目的是要在 南京 酒店市場上樹立 河西懸宮 大酒店是以 注重 高雅的品味 、多彩絢爛的文化和藝術氣息配之以金陵飯店溫馨細致 的服務 為 特色 ，著力為 旅客 提供 高尚 、 經(jīng)典 、 尊貴、文雅 的情感體驗。在制定這一層面的宣傳計劃時，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關鍵。此外，這些信息還可以利用做定價 方案和運營方案的調整。具體的宣傳方式和媒介由市場營銷部門做決策。 已動工進行的工程項目 大型設備已進場安裝包括配電、水泵、制冷機、冷卻塔、給排水等、以及上述系統(tǒng)的調試； 準備動工的主要工程 進行內(nèi)部裝潢設計（部份圖紙已完工），裝潢預算初稿已完成，準備進一步細化，準備工作完成即將開始全面裝潢。 （ 2） 2021 年 12月，需要資金 4000 多萬元，用于支付各類設備采購、工程進度款及部分開業(yè)籌備費。其中： （ 1）、客房收入 3381 萬元，按照無錫市場客房出租率和平均房價水平，無錫保利廣場大酒店第一年的客房出租率為 65%，平均房價為 500 元 /間天； （ 2）、餐飲收入 1422 萬元，按照 820 個餐位，全天 餐，上座率 50%，人均消費 95 元 /人次測算； （ 3）、其他收入 ： 娛樂、商場按照每天收入 萬元測算； 成本、費用開支總額預計 4467 萬 元，其中： （ 1）、營業(yè)成本支出 695 萬元，其中餐飲成本 583 萬元，成本率 41%，其他直接成本 112 萬元，成本率 25%； （ 2）、職工人數(shù) 360 人，管理公司管理人員 9 人，合計 369 人，人工成本 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； 具體明細如下： 單位 :萬元 部 門 員工 管理組人員 全年工資及附加費合計 收入 占收入 % 用工人數(shù) 人均月工資（元） 人均月附加費（元） 人數(shù) 人均月工資 月附加費 合計 工資 附加費 一、營業(yè)部門 300 4 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項目 可行性研究報告 36 客房部 90 1600 880 1 7000 2533 3381 前廳部 25 1600 880 1 7000 2533 3381 安全部 20 1600 880 3381 餐飲部 150 1600 880 2 8000 2533 1422 其他 15 1600 880 449 二、行政職能部門 60 5 銷售部 8 1600 880 1 7000 2533 5251 工程部 25 1600 880 1 7000 2533 5251 財務部 20 1600 880 1 7000 2533 5251 總經(jīng)理室 4 1600 880 1 12021 2533 5251 人力資源部 3 1600 880 1 7000 2533 5251 合計 360 9 （ 3）、市場推廣費用 158 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 4）、能源費 525 萬元，占酒店營業(yè)收入的 10%； （ 5）、信用卡傭金 53萬元，占酒店收入的 1%； （ 6）、日常維修保養(yǎng)費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 7）、基本管理費用 131 萬元，按合同為酒店營業(yè)收入的 %； （ 8）、營業(yè)部門其他費用 287 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %； （ 9）、管理部門其他費用 萬元，占酒店營業(yè)收入的 %；