【正文】 噴水池；入口廣場(chǎng)。 娛樂(lè)中心 位于 2F，面積 7000 平方米，為娛樂(lè)中心和 MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂(lè)部）?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。 本項(xiàng)目計(jì)劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金： ⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立名豪商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過(guò)分紅取得投資收益，在 12 年經(jīng)營(yíng)期限屆滿，或通過(guò)清算，按照投資比例收回剩余財(cái)產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。融資資金用途一期融資取得的資金將用于西安名人酒店購(gòu)置設(shè)備和營(yíng)運(yùn)啟動(dòng)資金。 第五章 投資估算 與資金籌措 建筑面積 46000m2 客房數(shù) 300間 酒店工程總投資估算 44379萬(wàn)元 建筑主體及外裝飾估算 13800萬(wàn)元 ％ 建筑內(nèi)裝飾工程估算 11029萬(wàn)元 ％ 輔助設(shè)施工程估算 5290萬(wàn)元 ％ 機(jī)電設(shè)備工程估算 8740萬(wàn)元 ％ 綠化估算 1840萬(wàn)元 ％ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 3680萬(wàn)元 ％ 投資估算 本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購(gòu)置、室外工程等。 （ 4）無(wú)形資產(chǎn)估算 擬建 項(xiàng)目用地 69 畝，根據(jù)該土地的類(lèi)型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約 萬(wàn)元 /畝。 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 成本核算 成本核算依 據(jù) 。 成本核算 正常年份，年總成本費(fèi)用 。 項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額為 ，所得稅 ，稅后利潤(rùn)為 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部增量投資內(nèi)部收益率（ FIRR） %（稅后），投資回收期從建設(shè)期算起為 ，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。 在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益，是可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)獲得利潤(rùn)，逐步收回投資； 、建設(shè)期間以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。從敏感性分析也可以看出提高營(yíng)業(yè)收入和租住率的重要性 。一般來(lái)說(shuō)，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的酒店住宿。 第七章 結(jié)論與建議 在全面分析市場(chǎng)、準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來(lái)源運(yùn)用分析 全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算項(xiàng)目本身的盈利能力。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為二年，第一年達(dá)到 50%，第二年 60%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按 60%計(jì)算）。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率 5%，土建工程按平均年限法 20年折舊，設(shè)備按平均年限法 15年折舊，年均折舊合計(jì) ；修理費(fèi)按國(guó)內(nèi)同類(lèi)企業(yè)情況計(jì)取； 。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 44379萬(wàn)元，其中，企業(yè)自籌 29586萬(wàn)元，銀行申請(qǐng)貸款 14793萬(wàn)元，貸款年利率 %，資金分兩年貸款，貸款計(jì)劃如下表 5— 2 表 5— 2 資金來(lái)源 項(xiàng)目 20xx年 20xx年 20xx年 合計(jì) 銀行貸款 本期借款 7000 4700 3093 14793 年利率 =% 本期借款利息 期末借款累計(jì) 合計(jì) 本期借款 7000 4700 3093 14793 借款利息 （ 1）固定資產(chǎn)籌措： 本企業(yè)固定資產(chǎn)投資 29586萬(wàn)元，由企業(yè)自籌 29586萬(wàn)元，銀行貸款 14793萬(wàn)元。 本估算投資 7500萬(wàn)美元 表 5— 1 按各項(xiàng)目劃分如下： 單位：萬(wàn)美元 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 投資額 面積 占合計(jì)的比例 % 一 靜態(tài)投資 1 建筑工程費(fèi) 2275 43793 37 2 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 778 3 安裝工程費(fèi) 321 4 室外工程費(fèi) 85 5 服務(wù)性設(shè)施及家具器具 購(gòu)置費(fèi) 2019 6 工程建設(shè)其它費(fèi)用 1412 7 基本預(yù)備費(fèi) 55 小計(jì) 7445 二 動(dòng)態(tài)投資 1 工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備 55 小計(jì) 55 三 合計(jì) 7500 100 （ 3）流動(dòng)資金估算 分析同類(lèi)項(xiàng)目流動(dòng)資金占用情況，采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法計(jì)算本項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金。對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過(guò)有效法律文件加以保證。 ⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購(gòu)方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購(gòu)合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購(gòu)該部分股權(quán)的義 務(wù)。 第四章 融資方式分析與選擇 項(xiàng)目總投資 44379 萬(wàn)元，建設(shè)投資 13800 萬(wàn)元（包括建筑投資 6000 萬(wàn) 元、設(shè)備購(gòu)置及安裝投資 9000 萬(wàn)元），流動(dòng)資金 3000 萬(wàn)元。有兩間大會(huì)議室，六間中小會(huì)議室，大會(huì)議室可容納300 人，中小會(huì)議室可容納 1530 人，各會(huì)議室位于 6F。同時(shí)，在 5F 設(shè)有面積 20xx 平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。 餐廳 餐廳，餐廳面積 8000 平方米， 60 間包廂， 108 張散臺(tái)。 （ 4）酒店：建筑面積 138000平方米。項(xiàng)目位置圖如 圖 3— 1— 1 圖 3— 1— 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 建設(shè)規(guī)模 本酒店占地面積 69畝，規(guī)劃建設(shè)面積 46000 平方米，總建筑面積 270000 平方米，共七層，包括地下一層（作為停車(chē)場(chǎng)），地上六層，作為餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議場(chǎng)所。 因此本項(xiàng)目的客戶定位于來(lái)中國(guó)，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者和一些政界要員團(tuán)體。 西安酒店數(shù)量及比重 圖 2— 5— 1 西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止 20xx年城內(nèi)酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢(shì)而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。五層為 行政層中的客房以兩間套類(lèi)型為主每一間客房中深色的木色和暖褐色的壁紙配以華麗的燈飾，襯托出行政層客房的高雅與華貴。 娛樂(lè) 酒吧， KTV，棋牌室位于酒店二層，功能上為前來(lái)消費(fèi)的客人停工休閑娛 樂(lè)服務(wù)。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂(lè)服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會(huì)議服務(wù)。 酒店形象定位 本項(xiàng)目所處地段較為特殊，位于古建筑大慈恩寺大雁塔和仿古建筑群西側(cè)，應(yīng)符合建筑規(guī)劃要求，因此本酒店形象定位唐風(fēng)仿古建筑，與其他仿古建筑相呼應(yīng)，采用宮殿的形象，內(nèi)部采用樓閣式造型設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)格局。西安市還首批獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)。我們必須抓住 這個(gè)有利時(shí)機(jī)，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們 的市場(chǎng)占有地位。 機(jī)遇分析： 以硬件為保障的發(fā)展機(jī)遇。會(huì)導(dǎo)致客人不敢來(lái)，不愿意來(lái)的局面。 項(xiàng)目 擬 定位方案 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析： 硬件設(shè)備完善、豪華。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會(huì)議室并且配有現(xiàn)代化球類(lèi)室、棋盤(pán)室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊(yùn)深厚的酒店氛圍。 在西安，二星級(jí)酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或以中小型企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員臨時(shí)歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的 文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬(wàn)的游客。在不斷聯(lián)合的過(guò)程中，也偶爾會(huì)出現(xiàn)某種形式的解體。 科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強(qiáng)調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。因此，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與集團(tuán)之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營(yíng)的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。城北區(qū)也是西安近年來(lái)開(kāi)發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。 入住四、五星級(jí)酒店的客戶，多數(shù)是來(lái)中國(guó)、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者，他們都下榻四星級(jí)以上的酒店，特別