【正文】 噴水池；入口廣場。 娛樂中心 位于 2F，面積 7000 平方米，為娛樂中心和 MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強調(diào)文化底蘊，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。 本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金： ⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立名豪商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在 12 年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。融資資金用途一期融資取得的資金將用于西安名人酒店購置設(shè)備和營運啟動資金。 第五章 投資估算 與資金籌措 建筑面積 46000m2 客房數(shù) 300間 酒店工程總投資估算 44379萬元 建筑主體及外裝飾估算 13800萬元 ％ 建筑內(nèi)裝飾工程估算 11029萬元 ％ 輔助設(shè)施工程估算 5290萬元 ％ 機電設(shè)備工程估算 8740萬元 ％ 綠化估算 1840萬元 ％ 不可預(yù)見費用 3680萬元 ％ 投資估算 本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。 （ 4）無形資產(chǎn)估算 擬建 項目用地 69 畝，根據(jù)該土地的類型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約 萬元 /畝。 第六章 財務(wù)評價 成本核算 成本核算依 據(jù) 。 成本核算 正常年份，年總成本費用 。 項目正常年利潤總額為 ，所得稅 ，稅后利潤為 。 財務(wù)評價結(jié)論 財務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財務(wù)評價全部增量投資內(nèi)部收益率（ FIRR） %（稅后），投資回收期從建設(shè)期算起為 ，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。 在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益，是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資； 、建設(shè)期間以及運營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要性 。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽、服務(wù)一流的酒店住宿。 第七章 結(jié)論與建議 在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 財務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源運用分析 全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎(chǔ)，計算項目本身的盈利能力。其中達(dá)到設(shè)計能力時間為二年，第一年達(dá)到 50%，第二年 60%（因本項目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按 60%計算）。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率 5%，土建工程按平均年限法 20年折舊，設(shè)備按平均年限法 15年折舊，年均折舊合計 ；修理費按國內(nèi)同類企業(yè)情況計??； 。 資金籌措 本項目總投資 44379萬元，其中，企業(yè)自籌 29586萬元，銀行申請貸款 14793萬元，貸款年利率 %，資金分兩年貸款，貸款計劃如下表 5— 2 表 5— 2 資金來源 項目 20xx年 20xx年 20xx年 合計 銀行貸款 本期借款 7000 4700 3093 14793 年利率 =% 本期借款利息 期末借款累計 合計 本期借款 7000 4700 3093 14793 借款利息 （ 1）固定資產(chǎn)籌措： 本企業(yè)固定資產(chǎn)投資 29586萬元，由企業(yè)自籌 29586萬元，銀行貸款 14793萬元。 本估算投資 7500萬美元 表 5— 1 按各項目劃分如下： 單位：萬美元 序號 費用名稱 投資額 面積 占合計的比例 % 一 靜態(tài)投資 1 建筑工程費 2275 43793 37 2 設(shè)備購置費 778 3 安裝工程費 321 4 室外工程費 85 5 服務(wù)性設(shè)施及家具器具 購置費 2019 6 工程建設(shè)其它費用 1412 7 基本預(yù)備費 55 小計 7445 二 動態(tài)投資 1 工程造價調(diào)整預(yù)備 55 小計 55 三 合計 7500 100 （ 3）流動資金估算 分析同類項目流動資金占用情況，采用分項詳細(xì)估算法計算本項目所需的流動資金。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。 ⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義 務(wù)。 第四章 融資方式分析與選擇 項目總投資 44379 萬元，建設(shè)投資 13800 萬元（包括建筑投資 6000 萬 元、設(shè)備購置及安裝投資 9000 萬元），流動資金 3000 萬元。有兩間大會議室，六間中小會議室，大會議室可容納300 人，中小會議室可容納 1530 人，各會議室位于 6F。同時，在 5F 設(shè)有面積 20xx 平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。 餐廳 餐廳，餐廳面積 8000 平方米， 60 間包廂， 108 張散臺。 （ 4）酒店：建筑面積 138000平方米。項目位置圖如 圖 3— 1— 1 圖 3— 1— 1 產(chǎn)品設(shè)計建議 建設(shè)規(guī)模 本酒店占地面積 69畝，規(guī)劃建設(shè)面積 46000 平方米，總建筑面積 270000 平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場），地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。 因此本項目的客戶定位于來中國，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者和一些政界要員團(tuán)體。 西安酒店數(shù)量及比重 圖 2— 5— 1 西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止 20xx年城內(nèi)酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。五層為 行政層中的客房以兩間套類型為主每一間客房中深色的木色和暖褐色的壁紙配以華麗的燈飾，襯托出行政層客房的高雅與華貴。 娛樂 酒吧， KTV，棋牌室位于酒店二層，功能上為前來消費的客人停工休閑娛 樂服務(wù)。其中一層為餐飲服務(wù)，二層為娛樂服務(wù)，三四五層為住宿客房，六層為會議服務(wù)。 酒店形象定位 本項目所處地段較為特殊，位于古建筑大慈恩寺大雁塔和仿古建筑群西側(cè)，應(yīng)符合建筑規(guī)劃要求，因此本酒店形象定位唐風(fēng)仿古建筑，與其他仿古建筑相呼應(yīng)，采用宮殿的形象，內(nèi)部采用樓閣式造型設(shè)計的傳統(tǒng)格局。西安市還首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。我們必須抓住 這個有利時機，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們 的市場占有地位。 機遇分析： 以硬件為保障的發(fā)展機遇。會導(dǎo)致客人不敢來，不愿意來的局面。 項目 擬 定位方案 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 硬件設(shè)備完善、豪華。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會議室并且配有現(xiàn)代化球類室、棋盤室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊深厚的酒店氛圍。 在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的 文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點，吸引著成千上萬的游客。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。 科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。因此，實現(xiàn)集團(tuán)與集團(tuán)之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別