【導讀】方米，擬于2021年上半年拆遷完畢。“十五”期間，全市緊緊圍繞“富民強市、期間年均遞增%，人均地區(qū)生產總值達到10003元。政總收入，地方一般預算收入達到億元。五年累計完成全社會固定資產投資1115億元，外。億美元，對外經濟合作保持了良好的發(fā)展勢頭。礎設施投資五年累計完成450億元。城鄉(xiāng)電網建設改造全面推進，田灣核電站1號機組。環(huán)境質量繼續(xù)保持較好水平，成功創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市。需求有效拉動經濟增長，全社會固定資產投資、社。4250元，分別增長%和10%。方米，新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房。廉租房政策保障。2021年，全市住宅建設新開工面積萬平方米，竣工面積萬平方米，完成投資億元。設計與施工覆蓋面達到100%。顯增強，市開發(fā)區(qū)在國家級開發(fā)區(qū)位次前移5位。項詳細規(guī)劃編制完成。啟動城市總體規(guī)劃修編，開展近期重。城市中心城區(qū)控制性詳規(guī)覆蓋率達96%，東部城區(qū)。臨高速公路先導試驗段奠基，改建國省道200多公里。道燃氣用戶7000戶。民防應急指揮中心主體

　　

【正文】 銷售形勢很好。香江花園、安置房、中茵名都等目前在開發(fā)的小區(qū)銷售很好。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷售完畢。 今年房地產市場之所以出現上述情況，我們認為主要是以下幾方面原因： 。政府在九八年就確定了東區(qū)為 城市行政、教育中心，導致近幾年東部房地產開發(fā)速度加快和價格的急劇上揚，進而又帶動全市的房地產價格上漲； 52 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據有關資料顯示 2021年全市總 拆遷戶約 6000 戶，而按照新的江蘇省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產需求市場； 。今年開盤的一些小 區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設施和戶型設計等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產形勢一片大好； 根據目前連云港房地產市場現狀，可以看出： 23年內，價格依然會走高，但漲幅 會趨緩；開發(fā)量還會增加，但市場前景依然看好； 中、低價位住宅在未來三年內供不應求； ，未來兩年內東部開發(fā)面積將會增加，特別是 大學城建設，搬遷 XXXXXXXXXXX 而進行的房地產開發(fā)，為新區(qū)增加大 量的商品房，由于新區(qū)基礎設施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供應量低于需求量。 從各區(qū)域來看： 53 東區(qū)在未來兩到三年內將有 100 萬平方米的開發(fā)量，由于項目配套齊全，檔次高。部分房價有可能突破 4500元 /平方米，主要客戶群為政府機關工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個體經營業(yè)主。 南區(qū)基本上沒有住宅用地儲備，預計明后年開發(fā)量仍不會太大。 北區(qū)是老城區(qū)，各項市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應量仍不是很大。 中心區(qū)今明兩年將 有位于步行中街南側第一街區(qū)項目可供銷售，面積不是很大。女人街北側有一項目可供銷售，價格較高。 隨著城市經濟與建設的發(fā)展，對老城區(qū)進行改造建設步伐的加快， “ XXXXXXX”與連云港市行政中心近在咫尺，且地處新城區(qū)商業(yè)步行街南部，將會形成以商業(yè)和居住開發(fā)價值很高的地塊，其銷售前景令人樂觀。 市場推銷 推銷方式及措施 ：城市中產階級 從區(qū)域特征結合產品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 該部分客源為本案重點爭奪的客源 ，有一定的經濟收 54 入， 年齡在 3045 歲之間 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度 由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。 而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性 該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。 在連云港地區(qū)經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂 ，主要追求工作方便。 具有一定的經濟實力，大多選擇按揭付款，但是在連云港居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。 這部分客源在這里生活過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經濟購買能力。 55 動遷面積達 70000 余平方米，僅回遷就占整個可銷售房源 25%左右。 現場設置售樓處，聘請上海資深營銷公司進行全程策劃： ； ； ； ； 。 ： 現現 代代 人人 居居 的的 榜榜 樣樣 人人 文文 社社 區(qū)區(qū) 的的 典典 范范 居住生活的升華 品品 質質 人人 文文 生生 活活 館館 強強組合、現代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段?? 概念的升華 —— 主概念 概念的塑造 —— 次概念 概念的支撐 —— 產品賣點 56 第四部分 項目研究 SWOT 分析 — 機會 良好的人文、教育環(huán)境，周邊有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學、連云港淮海大學、連云港高等師范?？茖W院、連云港市職業(yè)技術學院、連云港廣播電視大學等十余所大中院 校。 57 便利的交通，項目位于朝陽路、建設路、巨龍路圍合范圍內， 21 路、 23 路、 3路公共汽車從基地經過，出行十分便捷。 建筑規(guī)劃設計的卓越和獨特，項目聘請國內外優(yōu)秀設計大師進行規(guī)劃設計，將其建設成為連云港市獨有的質量上乘的商業(yè)居住區(qū)。 。 高尚配套設施全方位提升項目形象，擬建內部功能用房有物業(yè)管理、居委會、郵電衛(wèi)生、青少年活動室、變電所、生活泵房、熱交換站、健身房、游泳館、監(jiān)控中心及公廁等。 應用新技術提升產品附加值，將在該項目大量使用新技術、新材料、新工藝，如加斷橋的鋁合金中空玻璃窗、外墻外保溫系統等等。 品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡，聘請知名營銷公司全程介入，從前期策劃到營銷策劃，進行全過程跟蹤管理，提升產品牌的同時提高公司的形象。 —— 劣勢 距市中心商業(yè)區(qū)距離稍遠，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項目對一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。 58 政府規(guī)劃實施的不確定因素，由于實施城區(qū)東移戰(zhàn)略，對個人投資新浦區(qū)房地產產生不利影響。 拆遷密 度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。 《物權法》的實施，新拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 —— 機會 、交通方便，人氣逐步增加。 新區(qū)近兩年僅有的可供銷售檔次較高、規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目。 巨龍路商業(yè)街的逐步完善與繁榮，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。 —— 威脅 宏觀政策對房地產的不利影響，近年來由于受到了政府政策決策層面的高度重視，通過多次的加息、提高存款準備金、出臺新的法律法規(guī)等等措 施，國家宏觀調控政策對樓市的打壓起到了明顯作用。 市場競爭帶來的威脅，在本項目北部職業(yè)技術學院及江蘇高等師范?？茖W校搬遷所形成的房地產開發(fā)，如果銷售時間同步，對本項目產生不利影響。 宏觀經濟形式的變化，由于投資渠道的增多，原本用于房地產投資的部分資金被分流。 59 。 。 產品定位方案 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機構及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累 了大量的客源。 本案的地段特點是優(yōu)于其他競爭個案的優(yōu)勢條件 環(huán)境分解 交通路線眾多出行便捷通暢 本案周邊的交通線路還是比較多的，有 21 路、 23 路、 3路等對本案目標客源比較有吸引力 周邊學校林立人文氣氛濃厚 看一個地方是否有高貴的氣質，最直接的反映現象就是看這個地方是不是學校很多。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學院為首的周邊學校林立，所帶來的人文氣氛相當濃厚 鄰近政務區(qū)目標客源豐富 本案所處 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地，許多行政機構坐落在本案周圍， 這樣的地理位置極易吸引在這個區(qū)域工作的客源 ，豐富了本案的客源層面。 產品分解 60 實力團隊 強強聯手成就高尚 產品無論是從設計，施工及其它相關單位都是知名的企業(yè)，強強聯合。從某種角度，這也是發(fā)展商的一種實力和追求的體現。 金海置業(yè)為“金海東郡”高尚品牌作累積 通過金海置業(yè)在本地眾多項目的開發(fā)，金海置業(yè)公司已擁有了一定的知名度。打造高尚住宅的氣質已經在市場上有了先期雛形。 低密度、低容積率高品質生活保證 小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質量。 同時通過景觀的連接又達到了和諧的統一，這樣就避免了不同層次消費客源的相抵觸的情況。 以人為本 打造完美的高尚 小區(qū)以人為本的設計理念，領先的規(guī)劃理念，完美的人居規(guī)劃，令其他小區(qū)望塵莫及。 景觀建筑和諧統一移步換景園中有園 景觀設計由以和諧、精細著稱的日本著名設計公司打造，推陳出新，使得景觀與建筑達到和諧統一， 小區(qū)內部可謂移步易景，花園里面還有花園。比較注重軟性的景觀；同時又加上部分的硬性景觀，與之相結合保證了景觀的完整性。 61 建筑形態(tài)豐富滿足多層次需求 花園洋房，多層，小高層和高層多樣化的產品形態(tài)滿足了不同人群的消費需求。 顛覆歐陸風格張揚極簡主義 小區(qū)整體極簡派的建筑風格，不像歐陸 風格那樣厚重，迎合了現代人對生活簡明的要求。 立面擺脫傳統具有韻律感 外立面采用國內房地產龍頭企業(yè) XX 的上?！?XXX園”的風格，現代簡約、具有跳躍性，極具韻律感。 隔音美觀彩鋁窗、外墻外保溫系統 用心細心成就高尚 小區(qū)內彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好。 采用外墻外保溫系統，為入住客戶提供節(jié)能、環(huán)保的舒適居所。 大開間客廳 頂樓送露天平臺 小區(qū)房型的客廳采用的是大開間（基本都在 米以上）。 花園洋房為五層，每層都有大的露天花園贈送。 面積控制合理 符合市場主流消費需求 房型的面積段控 制較好，迎合目前目標消費者的消費需求。 陽光房型 景觀主臥 62 小區(qū)內部的房型設計注重采光和通風，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺。 先蓋高級會所后蓋房 XXXXX實力蓋好房 先蓋高級會所后蓋房，對于體現發(fā)展商的實力和消除客戶對遠期房的抗性都有很大的促進作用。 小區(qū)的會所周邊的景觀采用的是日本風格的設計，在連云港該種風格的設計屬于第一家。 樣板樓堅定客戶信心 有效打消期房顧慮 小區(qū)樣板樓的完工對于增加客戶的購買信心也有很大促進作用。 這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。 人車分流 安全放心 小區(qū)規(guī)劃機動車道 與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達到有效的人車分流，確保安全。 社區(qū)配套齊全 成熟高尚 小區(qū)集教育、休閑、運動、園藝、建筑為一體，體現了小區(qū)高尚的生活品質，同時也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 建材標準 用心講究 產品的材質及用料都是按照中高檔社區(qū)建設的標準來做的，高品質，高品位。 63 地質狀況 本建設場地用地原為居民區(qū)及漁場，地勢平坦，基地西側的漁場地塊可以進行先期開發(fā)，在中部居民區(qū)建筑物拆除、清理完畢后，與東側地塊同時施工，完成整個項目的開發(fā)建設。 連云港市地區(qū)地質構造屬華北地臺，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE 的倒轉背斜為主，西部為走向 WESSW海韓斷裂。區(qū)內地層屬于揚子地層區(qū)，基底為前震旦系中深度變質巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 050M。 本地區(qū)地震基本烈度為 7度。 詳細地質資料以勘探資料為準。 氣象條件 連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過度地段，氣候溫和濕潤，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7月平均氣溫 27 攝氏度。歷年平均降水在 910980 毫米之間，降水期主要集中在 9 三個月。全年無霜期 220天。年均日照時數達 24002600 小時，太陽輻射 總量為每平方厘米 千卡。一年四季主導風向為南風。由于受海洋的明顯調節(jié)，連云港市屬于季風特點的海洋性氣候，四季分明、寒署適宜、光照充足、雨量適中。地形對氣候也有一定的影響，海拔 600米的云臺山高聳海邊構成了特有的氣候鋒區(qū)。云臺山區(qū)常年平均氣溫為 14 攝氏度，具有我國 64 南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過渡地帶的特點。 交通條件 該項目基地地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運輸便捷，人流、物流暢通。（詳見基地概況）該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內居民的交通、購物、子女上學、就近就醫(yī)等，都提 供了極為便利的條件，是一個理想的商業(yè)、居家場所。 供電、通訊、給排水條件 連云港市近年來為提高城市綜合服務能力，投入巨資對城市基礎設施進行了大范圍的改造建設，現已初見成效，市區(qū)范圍內已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應緊張的問題?；毓╇?、通訊、給排水等城市基礎設施的管線（道），均已沿路架（鋪）設。 供水：用水可直接從建設東路接入，經水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。 供電：利用現有的配電線路直接接入朝陽路支線。 電信及有線電視線路網絡已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設，在辦理相關手續(xù)后，由有關單位組織 施工。 供熱干網由朝陽路引進，采取集中供熱形式滿足居民采暖要求。目前，燃氣管道網已到該地區(qū)周邊，區(qū)內居民生活用氣接入燃氣管網