【導(dǎo)讀】方米，擬于2021年上半年拆遷完畢?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強(qiáng)市、期間年均遞增%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10003元。政總收入，地方一般預(yù)算收入達(dá)到億元。五年累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1115億元，外。億美元，對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。礎(chǔ)設(shè)施投資五年累計(jì)完成450億元。城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造全面推進(jìn)，田灣核電站1號(hào)機(jī)組。環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持較好水平，成功創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)秀旅游城市。需求有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社。4250元，分別增長(zhǎng)%和10%。方米，新開(kāi)發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房。廉租房政策保障。2021年，全市住宅建設(shè)新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，竣工面積萬(wàn)平方米，完成投資億元。設(shè)計(jì)與施工覆蓋面達(dá)到100%。顯增強(qiáng)，市開(kāi)發(fā)區(qū)在國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)位次前移5位。項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃編制完成。啟動(dòng)城市總體規(guī)劃修編，開(kāi)展近期重。城市中心城區(qū)控制性詳規(guī)覆蓋率達(dá)96%，東部城區(qū)。臨高速公路先導(dǎo)試驗(yàn)段奠基，改建國(guó)省道200多公里。道燃?xì)庥脩?000戶。民防應(yīng)急指揮中心主體

　　

【正文】 銷售形勢(shì)很好。香江花園、安置房、中茵名都等目前在開(kāi)發(fā)的小區(qū)銷售很好。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開(kāi)發(fā)量不是很大，可開(kāi)發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷售完畢。 今年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，我們認(rèn)為主要是以下幾方面原因： 。政府在九八年就確定了東區(qū)為 城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年?yáng)|部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲； 52 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示 2021年全市總 拆遷戶約 6000 戶，而按照新的江蘇省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)； 。今年開(kāi)盤的一些小 區(qū)，如：江南映像等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開(kāi)發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好； 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出： 23年內(nèi)，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅 會(huì)趨緩；開(kāi)發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好； 中、低價(jià)位住宅在未來(lái)三年內(nèi)供不應(yīng)求； ，未來(lái)兩年內(nèi)東部開(kāi)發(fā)面積將會(huì)增加，特別是 大學(xué)城建設(shè)，搬遷 XXXXXXXXXXX 而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為新區(qū)增加大 量的商品房，由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。 從各區(qū)域來(lái)看： 53 東區(qū)在未來(lái)兩到三年內(nèi)將有 100 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，由于項(xiàng)目配套齊全，檔次高。部分房?jī)r(jià)有可能突破 4500元 /平方米，主要客戶群為政府機(jī)關(guān)工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 南區(qū)基本上沒(méi)有住宅用地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)明后年開(kāi)發(fā)量仍不會(huì)太大。 北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供應(yīng)量仍不是很大。 中心區(qū)今明兩年將 有位于步行中街南側(cè)第一街區(qū)項(xiàng)目可供銷售，面積不是很大。女人街北側(cè)有一項(xiàng)目可供銷售，價(jià)格較高。 隨著城市經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的發(fā)展，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)步伐的加快， “ XXXXXXX”與連云港市行政中心近在咫尺，且地處新城區(qū)商業(yè)步行街南部，將會(huì)形成以商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值很高的地塊，其銷售前景令人樂(lè)觀。 市場(chǎng)推銷 推銷方式及措施 ：城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收 54 入， 年齡在 3045 歲之間 因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 由于本案所處區(qū)位為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。 而且這部分客源具備一定的購(gòu)房能力，比較注重地段的便利性 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。 該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語(yǔ)效應(yīng)的影響。 在連云港地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂 ，主要追求工作方便。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在連云港居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 這部分客源在這里生活過(guò)，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力。 55 動(dòng)遷面積達(dá) 70000 余平方米，僅回遷就占整個(gè)可銷售房源 25%左右。 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)上海資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程策劃： ； ； ； ； 。 ： 現(xiàn)現(xiàn) 代代 人人 居居 的的 榜榜 樣樣 人人 文文 社社 區(qū)區(qū) 的的 典典 范范 居住生活的升華 品品 質(zhì)質(zhì) 人人 文文 生生 活活 館館 強(qiáng)強(qiáng)組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽(yáng)光房型、人文地段?? 概念的升華 —— 主概念 概念的塑造 —— 次概念 概念的支撐 —— 產(chǎn)品賣點(diǎn) 56 第四部分 項(xiàng)目研究 SWOT 分析 — 機(jī)會(huì) 良好的人文、教育環(huán)境，周邊有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機(jī)關(guān)；市政廣場(chǎng)、蒼梧綠園等公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)；連云港新海中學(xué)、連云港淮海大學(xué)、連云港高等師范專科學(xué)院、連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港廣播電視大學(xué)等十余所大中院 校。 57 便利的交通，項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路、建設(shè)路、巨龍路圍合范圍內(nèi)， 21 路、 23 路、 3路公共汽車從基地經(jīng)過(guò)，出行十分便捷。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的卓越和獨(dú)特，項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀設(shè)計(jì)大師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將其建設(shè)成為連云港市獨(dú)有的質(zhì)量上乘的商業(yè)居住區(qū)。 。 高尚配套設(shè)施全方位提升項(xiàng)目形象，擬建內(nèi)部功能用房有物業(yè)管理、居委會(huì)、郵電衛(wèi)生、青少年活動(dòng)室、變電所、生活泵房、熱交換站、健身房、游泳館、監(jiān)控中心及公廁等。 應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值，將在該項(xiàng)目大量使用新技術(shù)、新材料、新工藝，如加斷橋的鋁合金中空玻璃窗、外墻外保溫系統(tǒng)等等。 品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡，聘請(qǐng)知名營(yíng)銷公司全程介入，從前期策劃到營(yíng)銷策劃，進(jìn)行全過(guò)程跟蹤管理，提升產(chǎn)品牌的同時(shí)提高公司的形象。 —— 劣勢(shì) 距市中心商業(yè)區(qū)距離稍遠(yuǎn)，因此距離造成的交通不便對(duì)客戶的影響仍然存在，將使本項(xiàng)目對(duì)一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。 58 政府規(guī)劃實(shí)施的不確定因素，由于實(shí)施城區(qū)東移戰(zhàn)略，對(duì)個(gè)人投資新浦區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生不利影響。 拆遷密 度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 《物權(quán)法》的實(shí)施，新拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 —— 機(jī)會(huì) 、交通方便，人氣逐步增加。 新區(qū)近兩年僅有的可供銷售檔次較高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 巨龍路商業(yè)街的逐步完善與繁榮，將極大鼓舞商業(yè)用房投資者的士氣。 —— 威脅 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的不利影響，近年來(lái)由于受到了政府政策決策層面的高度重視，通過(guò)多次的加息、提高存款準(zhǔn)備金、出臺(tái)新的法律法規(guī)等等措 施，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市的打壓起到了明顯作用。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的威脅，在本項(xiàng)目北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范?？茖W(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果銷售時(shí)間同步，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。 宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化，由于投資渠道的增多，原本用于房地產(chǎn)投資的部分資金被分流。 59 。 。 產(chǎn)品定位方案 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地以及連云港市學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的地區(qū)，許多行政機(jī)構(gòu)及絕大部分高校都集中在這一區(qū)域而且此地段交通方便，為本案積累 了大量的客源。 本案的地段特點(diǎn)是優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的優(yōu)勢(shì)條件 環(huán)境分解 交通路線眾多出行便捷通暢 本案周邊的交通線路還是比較多的，有 21 路、 23 路、 3路等對(duì)本案目標(biāo)客源比較有吸引力 周邊學(xué)校林立人文氣氛濃厚 看一個(gè)地方是否有高貴的氣質(zhì)，最直接的反映現(xiàn)象就是看這個(gè)地方是不是學(xué)校很多。從本案所處的地段環(huán)境而言，以淮海工學(xué)院為首的周邊學(xué)校林立，所帶來(lái)的人文氣氛相當(dāng)濃厚 鄰近政務(wù)區(qū)目標(biāo)客源豐富 本案所處 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地，許多行政機(jī)構(gòu)坐落在本案周圍， 這樣的地理位置極易吸引在這個(gè)區(qū)域工作的客源 ，豐富了本案的客源層面。 產(chǎn)品分解 60 實(shí)力團(tuán)隊(duì) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成就高尚 產(chǎn)品無(wú)論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從某種角度，這也是發(fā)展商的一種實(shí)力和追求的體現(xiàn)。 金海置業(yè)為“金海東郡”高尚品牌作累積 通過(guò)金海置業(yè)在本地眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，金海置業(yè)公司已擁有了一定的知名度。打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場(chǎng)上有了先期雛形。 低密度、低容積率高品質(zhì)生活保證 小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質(zhì)量。 同時(shí)通過(guò)景觀的連接又達(dá)到了和諧的統(tǒng)一，這樣就避免了不同層次消費(fèi)客源的相抵觸的情況。 以人為本 打造完美的高尚 小區(qū)以人為本的設(shè)計(jì)理念，領(lǐng)先的規(guī)劃理念，完美的人居規(guī)劃，令其他小區(qū)望塵莫及。 景觀建筑和諧統(tǒng)一移步換景園中有園 景觀設(shè)計(jì)由以和諧、精細(xì)著稱的日本著名設(shè)計(jì)公司打造，推陳出新，使得景觀與建筑達(dá)到和諧統(tǒng)一， 小區(qū)內(nèi)部可謂移步易景，花園里面還有花園。比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。 61 建筑形態(tài)豐富滿足多層次需求 花園洋房，多層，小高層和高層多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。 顛覆歐陸風(fēng)格張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義 小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸 風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。 立面擺脫傳統(tǒng)具有韻律感 外立面采用國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè) XX 的上?！?XXX園”的風(fēng)格，現(xiàn)代簡(jiǎn)約、具有跳躍性，極具韻律感。 隔音美觀彩鋁窗、外墻外保溫系統(tǒng) 用心細(xì)心成就高尚 小區(qū)內(nèi)彩鋁雙層玻璃窗的使用，使得保溫、隔音效果和觀感更好。 采用外墻外保溫系統(tǒng)，為入住客戶提供節(jié)能、環(huán)保的舒適居所。 大開(kāi)間客廳 頂樓送露天平臺(tái) 小區(qū)房型的客廳采用的是大開(kāi)間（基本都在 米以上）。 花園洋房為五層，每層都有大的露天花園贈(zèng)送。 面積控制合理 符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求 房型的面積段控 制較好，迎合目前目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 陽(yáng)光房型 景觀主臥 62 小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽(yáng)臺(tái)。 先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房 XXXXX實(shí)力蓋好房 先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房，對(duì)于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對(duì)遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。 小區(qū)的會(huì)所周邊的景觀采用的是日本風(fēng)格的設(shè)計(jì)，在連云港該種風(fēng)格的設(shè)計(jì)屬于第一家。 樣板樓堅(jiān)定客戶信心 有效打消期房顧慮 小區(qū)樣板樓的完工對(duì)于增加客戶的購(gòu)買信心也有很大促進(jìn)作用。 這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商成熟的開(kāi)發(fā)理念所在。 人車分流 安全放心 小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車道 與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。 社區(qū)配套齊全 成熟高尚 小區(qū)集教育、休閑、運(yùn)動(dòng)、園藝、建筑為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 建材標(biāo)準(zhǔn) 用心講究 產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，高品質(zhì)，高品位。 63 地質(zhì)狀況 本建設(shè)場(chǎng)地用地原為居民區(qū)及漁場(chǎng)，地勢(shì)平坦，基地西側(cè)的漁場(chǎng)地塊可以進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)，在中部居民區(qū)建筑物拆除、清理完畢后，與東側(cè)地塊同時(shí)施工，完成整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺(tái)，連云 嘉山隆起帶，以軸向 NNE 的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向 WESSW海韓斷裂。區(qū)內(nèi)地層屬于揚(yáng)子地層區(qū)，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 050M。 本地區(qū)地震基本烈度為 7度。 詳細(xì)地質(zhì)資料以勘探資料為準(zhǔn)。 氣象條件 連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過(guò)度地段，氣候溫和濕潤(rùn)，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7月平均氣溫 27 攝氏度。歷年平均降水在 910980 毫米之間，降水期主要集中在 9 三個(gè)月。全年無(wú)霜期 220天。年均日照時(shí)數(shù)達(dá) 24002600 小時(shí)，太陽(yáng)輻射 總量為每平方厘米 千卡。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒署適宜、光照充足、雨量適中。地形對(duì)氣候也有一定的影響，海拔 600米的云臺(tái)山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。云臺(tái)山區(qū)常年平均氣溫為 14 攝氏度，具有我國(guó) 64 南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過(guò)渡地帶的特點(diǎn)。 交通條件 該項(xiàng)目基地地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。（詳見(jiàn)基地概況）該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購(gòu)物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等，都提 供了極為便利的條件，是一個(gè)理想的商業(yè)、居家場(chǎng)所。 供電、通訊、給排水條件 連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題?；毓╇?、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。 供水：用水可直接從建設(shè)東路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。 供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入朝陽(yáng)路支線。 電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已到該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織 施工。 供熱干網(wǎng)由朝陽(yáng)路引進(jìn)，采取集中供熱形式滿足居民采暖要求。目前，燃?xì)夤艿谰W(wǎng)已到該地區(qū)周邊，區(qū)內(nèi)居民生活用氣接入燃?xì)夤芫W(wǎng)