某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價-資料下載頁
2024-11-30 20:58本頁面
【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目概況······································2
【正文】 土地增值稅 629 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量（ 12） 3 4 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3 1 13 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 3 7 所得稅后累計(jì)現(xiàn)金流量 3 1 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） = (%)（調(diào)整所得稅前）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） (ic=12%)=()(調(diào)整所得稅前 ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =(%)(調(diào)整所得稅后 )。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)(ic=12%)=(1171)(調(diào)整所得稅后 ) 靜態(tài)投資回收期： Tp= 2. 項(xiàng) 目資本金評價指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） (ic=12%) 詳細(xì)數(shù)據(jù)見表 4— 2: 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 表 4— 2 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 2 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目資本金 營業(yè)稅金 14 及附加 土地增值稅 629 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 所得稅 借款本金償還 借款利息償還 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） (ic=12%)= 風(fēng)險(xiǎn)性分析 1． 單因素敏感分析 分別考慮銷售收入和總投資里的其中一個因素，看會對方案內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值，及動態(tài)投資回收期的影響。 首先，令 NPV=0 則： NPV=0=()(P/F,IRR,1)+()(P/F,IRR,2)+(3)( P/F,IRR,3)+()(P/F,IRR,4) 由插值法解得 IRR=% 投資總額一 定： 當(dāng)銷售收入增長 10%時， NPV= IRR=58% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 當(dāng)銷售收入減少 10%時 ， NPV= IRR=10% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 當(dāng)銷售收入增長 5%時 ， NPV= IRR=45% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 15 當(dāng)銷售收入減少 5%時 ， NPV= IRR=21% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 銷售收入一定： 當(dāng)投資總額增長 10%時， NPV= IRR=12% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 當(dāng)投資總額減少 10%時， NPV= IRR=107% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 當(dāng)投資總額增長 5%時， NPV= IRR=21% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 當(dāng)投資總額減少 5%時， NPV= IRR=45% 靜態(tài)投資回收期： Tp= 又上可知，當(dāng)銷售收入增長時，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期縮短，內(nèi)部收益率增加；當(dāng)投資總額增加時，投資回收期，靜態(tài)投資回收期延長，內(nèi)部收益率也縮小，所以在保證項(xiàng)目能夠正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)盡量減少項(xiàng)目總投資，這樣及經(jīng)濟(jì)又 省時。方案內(nèi)部收益率對銷售收入和投資總額的反應(yīng)都較為敏感。 2． 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)是 %，及銷售面積或銷售收入達(dá)到總面積或總銷售收入的 %時，本項(xiàng)目就開始盈利。 第五章 結(jié)論 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總?cè)缦卤?，按照本?xiàng)目預(yù)期銷售完工，則該項(xiàng)目總投資為 萬元，凈利潤為 。 上述分析和財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且具有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評估結(jié) 果表明，該方案靜態(tài)投資回收期小于項(xiàng)目運(yùn)營期，則該項(xiàng)目是可行的。 本項(xiàng)目評估中用于銷售的面積為住宅面積和商業(yè)建筑面積兩部分，開發(fā)建設(shè)期中銷售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后用于建設(shè)投資，多余部分結(jié)轉(zhuǎn)下年 ，所以售價與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目是否能達(dá)到語氣效益的關(guān)鍵，但同類房屋在安東新區(qū)的商品房售價不會有太大回落。 16 對于本項(xiàng)目的 建議： 1．作為項(xiàng)目的主辦者應(yīng)具備一支良好的銷售隊(duì)伍，將強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況試試調(diào)增工程進(jìn)度和售價，這關(guān)系到 年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)，若銷售進(jìn)度能夠與項(xiàng)目投資保持一致，則項(xiàng)目投資就有很好的保障，財(cái)務(wù)收 益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之亦然。 20%的自有資金，所以再從分利用自有資金的情況下應(yīng)盡量減少貸款，以降低項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 快速發(fā)展的安東新區(qū)，所以相關(guān)建筑英在節(jié)約資金的情況下在外觀方面應(yīng)有所突出，這樣既適應(yīng)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也給購房者一個比較好的映像，對于房屋的銷售也是相當(dāng)有利的。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 單位：萬元 表 5— 1 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總投資（成本） 萬元 2 總銷售面積 平方米 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 凈利潤 萬元 8 總投資收益率 % 各年平均值 9 資本金凈利潤率 % 各年平均值 10 項(xiàng)目投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=12%)（稅后） 萬元 1171 11 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 18 12 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 13 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 14 項(xiàng)目動態(tài)投資回收期（稅后） 年 15 盈虧平衡點(diǎn) % 各年平均值 17 附錄 靜態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù) 1） +上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值 /出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn) 金流量 動態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù) 1） +上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值 /出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 總投資收益率 =運(yùn)營期內(nèi)平均息稅前利潤 /項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目資本金凈利潤率 =運(yùn)營期內(nèi)年平均凈利潤 /項(xiàng)目資本金 內(nèi)部收益率：項(xiàng)目到計(jì)算期末正好將未回收的資金全部收回來的折現(xiàn)率。由粗估、試算、線性插入計(jì)算得到。
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