房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法-資料下載頁(yè)
2025-01-04 05:23本頁(yè)面
【正文】 萬元 /年，運(yùn)營(yíng)成本為收益的 35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤(rùn)率為 45%。 假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為 10%，請(qǐng)測(cè)算 B集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)率。 45 Real Estate Development 解：（ 1）總開發(fā)價(jià)值 ①項(xiàng)目年凈收益： 3600（ 1－ 35%）＝ 2340（萬元） ②總開發(fā)價(jià)值： （ 2）總開發(fā)成本 ①總建筑面積： 4000 5＝ 20230（ M2 ） ②建造成本： 4000 20230＝ 8000（萬元） ③專業(yè)人員費(fèi)用： 8000 10%＝ 800（萬元） ④管理費(fèi)用：（ 8000＋ 800） 5%＝ 440（萬元） ? ? ? ? ?????????????????? nniiAP%10111%10234 011146 Real Estate Development 解： ⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用： （ 8000+800+440） [（ 1+10%） 3/2－ 1]＝ 1420（萬元） ⑥總開發(fā)成本： 8000＋ 800＋ 440＋ 1420＝ 10660（萬元） （ 3）成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率＝ （總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 100% ＝ 得 n＝ （年） ? ?%1001066010660%10111%102340%45 ???????????n47 Real Estate Development 第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 例 5 某投資者以 /M2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為 60M2的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的 30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為 10年，年利率為 %基礎(chǔ)上上浮 百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的 25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于 12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。 48 Real Estate Development 解：（ 1）購(gòu)買總價(jià)： 60＝ 108（萬元） （ 2）自有資金： 108 30%＝ （萬元） （ 3）抵押貸款年等額償還額 抵押貸款總額： 108 70%＝ （萬元） 已知： n＝ 10年， i＝ %＋ %＝ % 則： ? ?? ?? ?? ? 6931%%% 001111010??????????????????????nniiiPA49 Real Estate Development 解：（ 4）設(shè)月租金單價(jià)為 y元 /M2月 年租金＝ 60 12y＝ 720y 年稅前現(xiàn)金流＝ 720y－ 720y 25%－ 則： （ 720y－ 720y 25%－ ） /32400 100%＝ 12% 解得： y＝ （元 /M2） 50 Real Estate Development 例 6 某開發(fā)商于 2023年 8月 1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為 3年，平均售價(jià)為 /M2。 2023年 8月 1日王某以 /M2的價(jià)格購(gòu)買了其中 50M2的店面，并向開發(fā)商支付了 5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為 47年。 2023年 8月 1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了 ，余款由商業(yè)銀行提供的 10年期抵押貸款支付，年貸款利率為 %，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期 10年（ 2023年 8月 1日至 2023年 7月 31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月 150元 /M2，此后租金按每年 2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為 3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為 6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到 12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2023年 8月 1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。 51 Real Estate Development 解：（ 1）店面總價(jià)格： 50＝ 55萬元 （ 2）抵押貸款總額： 55－ 5－ ＝ （ 3） i＝ %， n＝ 10年 （ 4）出租租金 出租第一年租金： 150 12 50＝ 9萬元 ? ?? ?? ?? ? %%%1111010??????????????????????nniiiPA52 Real Estate Development （ 5）自有資金現(xiàn)金流量表 ，設(shè)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)為 y元 /M2 年末 內(nèi)容 0 1 2 3 4 自有資金 5 抵押貸款還本付息 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3 裝飾費(fèi) 租金 9 轉(zhuǎn)售收入 年末 內(nèi)容 5 6 7 8 9 自有資金 抵押貸款還本付息 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3 3 3 3 3 裝飾費(fèi) 租 金 9(1+2%) 9(1+2%)2 9(1+2%)3 9(1+2%)4 9(1+2%)5 轉(zhuǎn)售收人 53 Real Estate Development 關(guān)于還本收益 教材 P180表 59 定義： 還本付息收益，即抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益。 計(jì)算公式： 還本收益＝年等額還款 A－當(dāng)年年初剩余本金年利率 解釋： 收益中的一部分用于償還了貸款本金，這部分資金在年純收益中沒有得到體現(xiàn)，而是隨同抵押貸款還本付息一同被減掉了。其體現(xiàn)的現(xiàn)金回報(bào)中不含每年用于支付貸款本金的部分，可以說是一種隱性收益。如果自有資金考慮了這部分收益，那么其收益率就會(huì)大大提高。 54 Real Estate Development 計(jì)算表 年 0 1 2 3 4 5 1年初借款累計(jì) 18900 18900 2當(dāng)年還本付息 3當(dāng)年還本 4當(dāng)年付息 5年末剩余本金 55 Real Estate Development 演講完畢，謝謝觀看！
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