某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目經(jīng)濟評價(編輯修改稿)
2025-01-05 20:58 本頁面
【文章內容簡介】 投資估算 根據(jù)安陽市的同類開發(fā)項目的實際情況，確定各項投資估算指標為：商業(yè)建筑為 2200 元 /m2，小高層住宅為 1400 元 /m2，高層住宅為 1800 元 /m2，幼兒園及公共配套設施均為 800 元 /m2，其他工程費用見投資估算表，征地 200畝， 75 萬元 /畝（已含相關稅費），工程建設其他費用按照相關依據(jù)自行估算，經(jīng)營資金不計。建設期 3年，投資比例為 35%∶ 35%∶ 30%。 資金籌措 本項目投資來源包括 自有資金、銷售收入和貸款三部分，自有資金占開發(fā)建設投資的 20%，實現(xiàn)銷售收入以后，當年的銷售收入（扣除稅費）用于當年投資，如有盈余，結轉下年，不足部分向建設銀行貸款（年利率按 8％計），為簡化計算，現(xiàn)金流量的發(fā)生時點均遵循年末習慣法。 . 項目成本 （ 1）開發(fā)建設成本：指項目的工程建設投資，包括建安工程費用、工程建設其它費和預備費。 （ 2）管理費用：指開發(fā)企業(yè)、行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)活動而發(fā)生的各種費用，按開發(fā)建設成本的 5%計算。 （ 3） 銷售費用：指開發(fā)建設項目在銷售過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷 售代理的各項費用。其中，銷售人員工資按銷售收入的 1%計算，廣告費按銷售收入的 4%計算。 4 （ 4）財務費用：指項目為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要指運營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計劃，按年利率為 8％計息。 . 銷售收入 擬在第一年對項目投資超過 25%，并且工程基礎部分完工后開始預售，第四年年末將房屋銷售完畢，銷售計劃為 10%∶ 40%∶ 30%∶ 20%。 依據(jù)周邊項目的售價對該項目定價為住宅售價 3500 元 / m2 (均價 )，商業(yè)售價 6000 元 / m2(均價 )，對第一年購房者優(yōu)惠 4%，對第二年購房 者優(yōu)惠 2%，第三、四年按全價銷售。該項目無補 貼收入部分。 . 稅費 根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅 5%，城市維護建設稅 7%，教育費附加 3%，所得稅率 25%，土地增值稅按相關規(guī)定自行測算。 其他 房地產(chǎn)開發(fā)項目的基準收益率為 12%。 數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來源（若數(shù)據(jù)無法查到，可自行估算，但應說明估算理由）；若認為資料錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調整，應說明理由。 第三章 編制報表、指標計算、風險分析 ： 據(jù)估算 , 本項目包括開發(fā)建設投資、期間費 用、經(jīng)營資金、建設期利息等總投資為 ，可銷售面積的單方造價為商業(yè)建筑 2200元 /平方米。住宅建筑面積小高層 1400 元 /平方米，高層 1800 元 /平方米。 更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調整 項目投資估（成本）算表 單位：萬元 表 3— 1 序號 項目名稱 計費基數(shù) 金額（萬元） 備注 1 開發(fā)建設投資 建安工程費 附表 工程建設其他費用 預備費 2 建設期利息 3 期間費用 5 管理費用 銷售費用 其他費用 0 4 合計項目總投資 建筑工建安工程費用估算表 建安費用估算表 單位：萬元 表 3— 2 序號 工程項目或費用名稱 單位 建筑面積 （㎡） 經(jīng)濟指標（元） 合計（萬元） 備注 一 建筑安裝工程 1 商業(yè)建筑 ㎡ 2200 2 住宅建筑面積 ㎡ 小高層（ 11 層） ㎡ 1400 高層（ 18， 24 層） ㎡ 1800 3 幼兒園 ㎡ 4272071 800 不可銷售 4 公共配套建筑 ㎡ 800 不可銷售 二 室外工程 1 室外排水 系統(tǒng) 1500000 含消防 2 室外供電 系統(tǒng) 500000 3 道路 ㎡ 150 4 綠化 ㎡ 30 5 圍墻 ㎡ 260 6 電動大門 個 9 60000 7 電梯 個 7， 11層 個 9 250000 18,24 層 個 46 300000 三 總計 6 工程建設其他費用表 單位：萬元 表 3— 3 序號 項目名稱 計費文件 計費基數(shù) 金額（萬元） 備注 1 征地費 75 萬 /畝 15000 含相關稅費 2 建設單位管理 費 財建 [2021]394 號 項目投資 總概算 按建安費用近 似計算 3 招投標服務費 計價格 [2021]1980號 中標金額 按建安費用近似計算 4 工程設計費 計價格 [2021]10號 工程設計收費計費額 按建安費用近似計算，專業(yè)調整系數(shù)取 ，工程復雜程度調整系數(shù)?、蚣?，附加調整系數(shù)取 1，其他設計收費取 0，浮動幅度值取 0。 5 工程地質勘查 費 計價格 [2021]10號 總建筑面積每平米5 元 速算方法 6 編制項目申請 報告 計價格 [1999]1283號 投資估算 額 按建安費用近似計算，包括編制可行性研究報告。不設調整系數(shù) 7 編制環(huán)境影響 報告 計價格 [2021]125號 投資估算 額 按建安費用近似計算，包括編制環(huán)境影響報告書和報告表。不設調整系數(shù) 8 評審環(huán)境影響 報告 計價格 [2021]125號 投資估算 額 按建安費用近似計算，包括評估環(huán)境影響報告書和報告表。不設調整系數(shù) 9 施工圖審查 豫發(fā)改收費[2021]1555 號 建筑工程設計收費 按 6%取 10 工程量清單編 制費 豫發(fā) 改收費[2021]1765 號 建安工程 費 按 ‰ 取 11 工程監(jiān)理費 發(fā)改價格[2021]670 號 工程概算 投資
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