【正文】 料是甲供、乙供或甲定乙供。其次，完善招標(biāo)流程，規(guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。另外集團(tuán)可建立自己的供應(yīng)商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。對于工程進(jìn)度款的管理，要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)行控制。成本管理部要對施工單位上報的節(jié)點(diǎn)款、進(jìn)度款等進(jìn)行審核，經(jīng)財務(wù)部確定后方可付款。同時對合同進(jìn)度款累計到達(dá)合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時的主動權(quán)。設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴(yán)格執(zhí)行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對項目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見。六、營銷階段的成本管理營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房等費(fèi)用。控制營銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。七、有效進(jìn)行動態(tài)成本管理動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。動態(tài)成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點(diǎn)都能實時掌握項目最新的成本動態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌?？稍陧椖堪l(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時、定期調(diào)整成本臺賬、及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異動的不合理因素。八、成本管理的項目后評估體系提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過后評估來改進(jìn)，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異(評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性)。對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性)。分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學(xué)合理性)分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響?？疾祉椖拷桓妒褂靡欢〞r期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。九、結(jié)束語房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。第五篇：分析房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)成本論文隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問題分析及解決入手進(jìn)行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態(tài)管理”。房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中,土地費(fèi)用為市場招拍掛形式確定,公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場招投標(biāo)及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題: 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標(biāo)成本,導(dǎo)致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。 方案、深化及施工圖設(shè)計階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,設(shè)計滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況,影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。 實施階段設(shè)計變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。目標(biāo)成本存在問題分析房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。這就使許多項目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報批,致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導(dǎo)致項目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。第二,方案圖紙及施工圖紙設(shè)計階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計,沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計成本團(tuán)隊,導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。第三,施工階段因為項目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙設(shè)計的錯、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更及簽證。經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項目,以上幾方面對目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設(shè)計結(jié)束至項目實施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。目標(biāo)成本控制需采取的措施 項目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房。配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項開發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。 方案的設(shè)計比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計比較,通過比較確定單體平面和戶型。通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定,根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。 施工圖設(shè)計及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。施工圖設(shè)計階段將價值工程及限額設(shè)計兩者相結(jié)合。首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值,以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。其次,項目限額設(shè)計,限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計,對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算確定,要充分考控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)。外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計中結(jié)合價值工程,充分運(yùn)用價值工程分析,確定合理功能。第三,在施工圖設(shè)計階段,充分考慮細(xì)節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。在設(shè)計細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實力強(qiáng)的設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計變更。施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作,并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價的核對,最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。 項目實施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。項目實施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個子目,如有突破,應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調(diào)整(增減)目標(biāo)成本。同時在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實施,同時項目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計入最終績效考核及成本后評估。