【正文】 投入，引發(fā)不必要的簽證。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過(guò)實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過(guò)程中,由于現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書(shū)、施工說(shuō)明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書(shū)；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開(kāi)、竣工報(bào)告書(shū)。(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒(méi)有簽訂合同的工程項(xiàng)目。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問(wèn)題。節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書(shū)。（甲方認(rèn)可的）。、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書(shū)】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理定價(jià)進(jìn)行確定。，在審核結(jié)算書(shū)、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡(jiǎn)稱各類獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書(shū)方可支付結(jié)算工程款。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃。 參與討論工程決算中的一些問(wèn)題。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手： 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整。合同管理應(yīng)該從以下方面著手： 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告。 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過(guò)5元/：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格?！袄麧?rùn)=銷售收入成本”這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個(gè)流程展開(kāi)闡述。制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解?？尚行匝芯繄?bào)告一般應(yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)等。確保每一設(shè)計(jì)階段的成果質(zhì)量后方能進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段(包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段)。工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。另外集團(tuán)可建立自己的供應(yīng)商信息庫(kù)，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購(gòu)價(jià)，對(duì)多項(xiàng)目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理?？刂茽I(yíng)銷成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價(jià)比，降低營(yíng)銷成本。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”，方能很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》(評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性)分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問(wèn)題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本,它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場(chǎng)的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤(rùn)降低。隨著國(guó)家調(diào)控及市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)效益不斷縮水,問(wèn)題也逐漸暴露。第二,方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒(méi)有限額設(shè)計(jì),沒(méi)有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒(méi)有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì),導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。 方案的設(shè)計(jì)比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面:(1)功能不變,成本下降。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。施工圖經(jīng)過(guò)深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定材料暫定價(jià),編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。同時(shí)在施工過(guò)程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實(shí)施,同時(shí)項(xiàng)目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績(jī)效考核及成本后評(píng)估。 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來(lái)指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過(guò)后期成本動(dòng)態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。第三,在施工圖設(shè)計(jì)階段,充分考慮細(xì)節(jié),對(duì)土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,例如:人防工程決策、土建車庫(kù)與機(jī)械車庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)。(3)功能提高,成本降低。首先,根據(jù)價(jià)值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測(cè)算(銷售收入及成本支出測(cè)算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。經(jīng)過(guò)考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目,以上幾方面對(duì)目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)?，F(xiàn)針對(duì)以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開(kāi)進(jìn)行分析如下:首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤(rùn)的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對(duì)用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)迎接更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。九、結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。八、成本管理的項(xiàng)目后評(píng)估體系提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異(評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性)。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，要做到在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本動(dòng)態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見(jiàn)。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。成本管理部要對(duì)施工單位上報(bào)的節(jié)點(diǎn)款、進(jìn)度款等進(jìn)行審核，經(jīng)財(cái)務(wù)部確定后方可付款。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級(jí)等的范圍、采購(gòu)方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供。并且可在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)于工程造價(jià)的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目論證階段的成本控制項(xiàng)目在論證階段著重的是土地費(fèi)用的把控。充分實(shí)現(xiàn)成本信息共享。目標(biāo)成本管理就是通過(guò)制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解，再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。關(guān)鍵字：全過(guò)程；成本管理；成本體系；動(dòng)態(tài)成本一、概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制。第四篇：房地產(chǎn)全過(guò)程項(xiàng)目成本管理（推薦）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理摘 要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。 組織提交竣工資料。 處理合同中的未完事項(xiàng)。