【正文】 安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。3．報告。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動提取實際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。二、項目成本管理的原則.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項目開展后先組織項目工程組、預(yù)算組、財務(wù)組對項目各項任務(wù)進行分解、計算出出各項開支，進行有組織有計劃地控制與支出。它貫穿了從項目的開始到結(jié)束，是一個重要的管理階段，也一直是一個容易忽視的環(huán)節(jié)。已簽訂的合同由該專業(yè)責任工程師負責管理監(jiān)控實施。：按合同約定的條款、時間、合理合法地支付預(yù)付款、進度款，使項目占用資金及其利率減到最低。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進行項目成本管理了。：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃，排查跟進招標、開標、確定單位及投標單位進場的時間是否合理，是否滿足項目總進度計劃進行分析調(diào)控，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進度計劃完成招標任務(wù)。：項目規(guī)定各工程師每日必須認真仔細解讀合同條款、施工范圍、計價原則，找出一個合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進展效果，以防止被對方索賠。同時應(yīng)考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定材料進場的時間、批量和批次，盡可能降低成本。：項目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進行全面的檢查，以確保項目安全，從而降低項目風險。因此簽證管理要保存好設(shè)計變更通知、施工圖紙、會議紀要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報告、人材機進出場報告、材料信息、國家關(guān)于計價取費或者收費標準、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達對方的時間或者發(fā)文里公認的有效時間。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動引起的經(jīng)濟補償事件。：預(yù)算組專業(yè)知識要精益求精，要求既要懂造價工程知識，也要熟悉施工知識。簽證權(quán)限分8 種：，主動變更費用金額≤5萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預(yù)算部、成本管理部備案。：施工單位報簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報甲方工程組、預(yù)算組審核，項目老總審批后再由項目文員送預(yù)算部、成本管理部復核交項目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。： 項目要求各施工單位進度報告提供了每一月實際完成的工程量、工程成本實際支付情況等重要信息。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進的工作。：—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運行程序：:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實性，完整性是結(jié)算的首要工作。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項目主管簽字的工程結(jié)算許可證。d)乙方送審文件的程序是否嚴謹。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：。、材料入庫單。：竣工結(jié)算完成之后，對典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標成本的對比分析，并總結(jié)項目目標成本控制的經(jīng)驗和教訓。進度拖得越緩慢，資金占用的時間就越長，成本也就越高。、動用前準備階段的信息管理：信息是無形價值，往往給項目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面： 進行各種工程信息的收集、整理和存檔。并做出保修計劃，以此作為保修費用的控制依據(jù)。成本管理體系通過建立有效的目標成本體系、責任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。其次，完善招標流程，?guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢標、定標、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導致了成本控制的復雜性。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。在房地產(chǎn)目標成本科目中,土地費用為市場招拍掛形式確定,公共配套費用為各地市繳費標準,開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用及開發(fā)稅費均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標準執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用及公共配套設(shè)施建設(shè)費用根據(jù)市場招投標及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題: 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標成本,導致效益降低。這就使許多項目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報批,致使房地產(chǎn)目標成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導致項目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。業(yè)態(tài)比例及初步交房標準出具后,形成房地產(chǎn)目標成本第一版—成本“概算版”。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值,以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。項目實施階段原則上不能突破目標成本“預(yù)算版”的各個子目,如有突破,應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調(diào)整(增減)目標成本。在設(shè)計細節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實力強的設(shè)計院進行設(shè)計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計變更。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。此階段對交房標準已基本確定,根據(jù)擴初方案進一步將目標成本“概算版”細化。目標成本控制需采取的措施 項目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標成本“概算版”首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調(diào)研當?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應(yīng)用容積率指標控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房。目標成本存在問題分析房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。本文從房地產(chǎn)目標成本形成、問題分析及解決入手進行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。對比項目結(jié)算與《目標成本指導書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性)。六、營銷階段的成本管理營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時的主動權(quán)。五、工程施工階段的成本控制工程施工階段的成本控制重點在于工程供應(yīng)商的選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進度款管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結(jié)束該成本一般都不會有大的變化。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：確定成本管理體系，包括集團及下屬區(qū)域公司的成本管理定位職責權(quán)責，對下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細化管理靠攏。 組織編制重要設(shè)施的使用及維護手冊。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。 審核及處理施工綜合索賠事宜。未經(jīng)審批的結(jié)算，財務(wù)部將不進行支付。，則按合同規(guī)定執(zhí)行。；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。避免以往用手算而造成的數(shù)字計算、套用定額和費用計取上出現(xiàn)的各種差錯，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準確性。（4）無監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認可的簽證文件和索賠文件。(9)現(xiàn)場簽證記錄。：進度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報集團會計部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復核工程價值量；經(jīng)財務(wù)部門審核后報項目中心總裁、行政總裁審批后，由財務(wù)部通知項目部，項目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財務(wù)部領(lǐng)款，財務(wù)部按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長，預(yù)算組組長及時打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當場對現(xiàn)場實際情況進行手寫文字描敘，簽名并注上時間。提前下發(fā)變更圖紙。，被動變更費用金額≤1萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預(yù)算部、成本管理部備案。：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。防止簽證重復，以便備查。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。當預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項目部預(yù)算組送審價不一致時，雙方進行對數(shù)。：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質(zhì)量，著重對照藍圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設(shè)計要求，檢查混凝土的強度等級、振搗及養(yǎng)護情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進設(shè)計。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點的同期記錄，計量引起的損失，是否要追究設(shè)計責任并備案。為此,要把握以下幾點:：項目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時通知項目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。主要控制以下幾方面：：在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好設(shè)計單位，使設(shè)計階段投資費用控制到最低。以便評價項目小型的經(jīng)濟標和簽證、索賠用。：編制項目成本計劃分以下幾個步驟：：根據(jù)項目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項目運營時間為起點，倒排各工程的起始時間，并結(jié)合各工程的實際工作量來編制。：項目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊，放于公共看圖平臺，實現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標和施工的需要，減少曬圖費用。：我部將貫穿于項目的設(shè)計前準備階段、設(shè)計階段、