房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理和資金管理-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 金概算 在項(xiàng)目資金實(shí)際流出后，按照項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本調(diào)整公司整體資金概算 關(guān)鍵是在公司各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的不同階段，公司都能夠?qū)ξ磥?lái)和已發(fā)生的現(xiàn)金流有相對(duì)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí) 11 以全面預(yù)算為基礎(chǔ)，結(jié)合中遠(yuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)情況資金管理應(yīng)該首先重點(diǎn)考慮改善負(fù)債結(jié)構(gòu)和融資渠道 ?適當(dāng)降低資產(chǎn)負(fù)債率以控制風(fēng)險(xiǎn) ?增加長(zhǎng)期負(fù)債在總負(fù)債中的比例 ?增加結(jié)算性負(fù)債在總負(fù)債中的比例 優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)： ?從全面預(yù)算中估計(jì)公司的總現(xiàn)金流出狀況，與公司的融資能力匹配考慮 ?從資金角度，將住宅開(kāi)發(fā)適度按“階段”分拆 ?充分考慮住宅開(kāi)發(fā)與寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求的不同特點(diǎn)，設(shè)計(jì)公司的總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃 改善融資渠道： 12 成本管理綜述 資金管理綜述 通過(guò)流程、制度保證成本管理和資金管理 目錄 13 從流程和制度保證通過(guò)全面預(yù)算管理進(jìn)行成本管理和資金管理 《公司預(yù)算管理流程》 《公司預(yù)算（成本、資金）調(diào)整、分析流程”》 預(yù)算管理流程 《預(yù)算管理制度》包括： ? 預(yù)算體系 ? 預(yù)算的內(nèi)容 ? 預(yù)算的編制 ? 預(yù)算控制與差異分析 ? 預(yù)算的考核 《預(yù)算管理的權(quán)限體系》 預(yù)算管理制度 14 項(xiàng)目決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施 竣工銷售 客戶服務(wù) 項(xiàng)目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 確定營(yíng) 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項(xiàng)目資金 預(yù)算 洽商 變更 進(jìn)度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 竣工驗(yàn)收 售房 物業(yè)服務(wù) 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對(duì)成本、資金的控制貫穿全過(guò)程 下面分別對(duì)各個(gè)一級(jí)流程中涉及的成本、資金管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明 紅色黑體表示成本、資金控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 15 項(xiàng)目決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 項(xiàng)目決策和方案設(shè)計(jì)是全面預(yù)算管理的最重要的基石，非常關(guān)鍵 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研建議書(shū) 董事會(huì)決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性運(yùn)作方案 確定營(yíng) 銷方案 進(jìn)度要求 定價(jià)體系 營(yíng)銷方案 部分房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制的核心放在施工圖設(shè)計(jì)和采購(gòu)招標(biāo)中，實(shí)際上成本控制的核心在前期控制。通過(guò)后報(bào)股東會(huì)。 21 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算確定流程 ? 流程設(shè)計(jì)原則：在原有估算基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，作為公司資金控制的基礎(chǔ) ? 流程控制重點(diǎn)：項(xiàng)目部組織各個(gè)相關(guān)部門(mén)的參與，與財(cái)務(wù)部緊密配合制定出 項(xiàng)目資金運(yùn)作方案 ? 流程總負(fù)責(zé)人：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總經(jīng)理 ? 流程輸入輸出信息： 項(xiàng)目投 資預(yù)算 擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目預(yù)算方案 22 工程技術(shù)部 中 遠(yuǎn) 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 責(zé) 任 公 司 責(zé)任人 備注 3 流程 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益預(yù)算流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 1 頁(yè)之第 1 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會(huì) 1 2 項(xiàng)目部 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)項(xiàng)
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