【正文】 招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工結(jié)算階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過程成本管理與控制。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。1．工程預(yù)算的編制、錄入。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。一、合同管理公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。六、目標(biāo)成本成果考核較限額設(shè)計(jì)如有節(jié)省，按節(jié)約成本的1015%給予設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若 超過限額指標(biāo)的5%的，則對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額成本的20%進(jìn)行罰款；按節(jié)約成本的35%給項(xiàng)目設(shè)計(jì)部進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超過合同指標(biāo)的5%，對(duì)設(shè)計(jì)管理中心及項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部處以超額成本10%的罰款；針對(duì)負(fù)有成本優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計(jì)、成本人員，凡是超額完成成本優(yōu)化指標(biāo)的，超出部分的3%5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；凡是其他提出成本優(yōu)化建議的員工，按照節(jié)約金額的3%5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金額的5%8%給予獎(jiǎng)勵(lì)；通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)乩U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的3%5% 進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)部門資金計(jì)劃編制資金匯總計(jì)劃。配套設(shè)施費(fèi)：游泳池、會(huì)所、幼兒園學(xué)校、網(wǎng)球場、設(shè)備用房等。開發(fā)計(jì)劃：明確項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的開始和完成時(shí)間，如取得土地證、方案定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、基礎(chǔ)施工、銷售展示區(qū)實(shí)施、主體施工、銷售開盤、竣工備案、業(yè)主入住，這些環(huán)節(jié)落實(shí)明確具體的時(shí)間。資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化：加強(qiáng)對(duì)“三點(diǎn)一線”材料的回收和再利用管理，由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)樣板房、售樓處的家具、家電逐一進(jìn)行編號(hào)、登記和定期盤點(diǎn)。成本控制是以運(yùn)營管理為導(dǎo)向，希望對(duì)預(yù)計(jì)要簽訂的合同進(jìn)行事前控制，因此按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目，將目標(biāo)成本按預(yù)計(jì)要簽的合同大類進(jìn)行分解；同時(shí)將目標(biāo)成本落實(shí)到具體的責(zé)任部門，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng) 計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。：設(shè)計(jì)階段是成本控制極為重要的階段，本階段能夠?qū)崿F(xiàn)的成本控制的效果占整個(gè)項(xiàng)目全階段成本控制效果的比率約為75%～80%。這一階段的成本控制的阻力最小，控制成本需要進(jìn)行的成本投入最低。按控制科目樹（合同類別）確定的目標(biāo)成本使集團(tuán)統(tǒng)一管控的科目變少，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過提前預(yù)估每一個(gè)控制科目下可能會(huì)發(fā)生的合同（合約規(guī)劃）來指導(dǎo)合同簽訂，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制轉(zhuǎn)移到對(duì)合同的控制，將成本控制載體由對(duì)“明細(xì)費(fèi)項(xiàng)的控制”轉(zhuǎn)為對(duì)“合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)合同的控制”。（與標(biāo)準(zhǔn)化一一對(duì)應(yīng)）設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化：多方案優(yōu)選，推進(jìn)限額設(shè)計(jì)。成本目標(biāo)：按照成本科目構(gòu)成，拿地價(jià)款、前期準(zhǔn)備費(fèi)用、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、室外管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等九項(xiàng)明確制定各科目的成本總額和可售單方成本。開發(fā)間接費(fèi)：工程管理費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)、資本化利息、物業(yè)管理完善費(fèi)期間費(fèi)用：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)：營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅，隨國家政策執(zhí)行，無具體考核目標(biāo)。五、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，應(yīng)做到一單一估，及時(shí)反映工程造價(jià)變動(dòng)情況，項(xiàng)目公司應(yīng)在每月5日前統(tǒng)計(jì)上月聯(lián)系單變更情況并形成《工程聯(lián)系單月報(bào)》，涉及重大變更（涉及金額50萬元以上）項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)估算相應(yīng)成本變化金額和原因，并按公司相關(guān)變更聯(lián)系單會(huì)簽要求上報(bào)房產(chǎn)集團(tuán)總部審批。項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)按《目標(biāo)成本測算表》對(duì)應(yīng)成本科目分類，對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行考核：較目標(biāo)成本超出5%時(shí)，按照超出部分的10%進(jìn)行處罰；較目標(biāo)成本超出在3%至5%之間時(shí)，不獎(jiǎng)不罰；較目標(biāo)成本超出在0至3%之間時(shí)，%獎(jiǎng)勵(lì)；較目標(biāo)成本節(jié)約在0至3%之間時(shí)，%獎(jiǎng)勵(lì)；較目標(biāo)成本節(jié)約在3至10%之間時(shí)，%獎(jiǎng)勵(lì)；較目標(biāo)成本節(jié)約在10%以上時(shí)，不獎(jiǎng)不罰。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。2．合同的錄入與執(zhí)行。工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。：F24項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌觯o集團(tuán)帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。：：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問題。：項(xiàng)目組織專題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測數(shù)量，以降低檢測檢驗(yàn)費(fèi)用。如|（送審價(jià)對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。：舉證要正確，目的要明確。：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。對(duì)于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。（甲方認(rèn)可的）。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價(jià)進(jìn)行確定。，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。 參與討論工程決算中的一些問題。合同管理應(yīng)該從以下方面著手： 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平?！袄麧?銷售收入成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息?？尚行匝芯繄?bào)告一般應(yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、成本費(fèi)用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見等。工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的管理?？刂茽I銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價(jià)比，降低營銷成本。分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》(評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性)分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對(duì)成本的影響。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目價(jià)值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格確定材料暫定價(jià),編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動(dòng)態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)。首先,根據(jù)價(jià)值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例?，F(xiàn)針對(duì)以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對(duì)用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。九、結(jié)束語房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，要做到在項(xiàng)目實(shí)施過程中的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本動(dòng)態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏