【正文】 、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。 審核本階段各類付款。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為： － － － JS － 001（原合同編號(hào)）（結(jié)算縮寫）（編號(hào)），按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請、支付。、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。：，不清之處或需要現(xiàn)場核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測量核實(shí)并確認(rèn)。、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率。c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。(8)設(shè)計(jì)變更通知書。：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。嚴(yán)格按合同和請款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請款資料，進(jìn)度請款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。以防施工單位盲目索賠等。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對口的錯(cuò)誤。，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。：建立簽證編號(hào)本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。調(diào)查有無設(shè)計(jì)變更、有無建設(shè)方主管指令。不能模棱兩可，更不能含糊不清。：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。就大大降低了工程成本。我部要求施工現(xiàn)場要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過美化施工現(xiàn)場管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營運(yùn)期帶來經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。：因F24項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無變更的必要，預(yù)算組則對其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。：項(xiàng)目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。：對投標(biāo)文件的語句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評比，評比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對技術(shù)標(biāo)的評比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評比。以便評價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫。以確保資金有效利用。：根據(jù)集團(tuán)營運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。： F24根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項(xiàng)目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：。：項(xiàng)目會(huì)議決定對項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開支。 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。發(fā)生“市場變動(dòng)引起項(xiàng)目定位發(fā)生變化，政策變動(dòng)，特殊地質(zhì)情況處理，規(guī)劃條件變化，其他不可預(yù)見情況”時(shí)，可由項(xiàng)目公司估算調(diào)整目標(biāo)成本，申報(bào)《目標(biāo)成本修訂審批表》；總部收到《目標(biāo)成本修訂審批表》后10日內(nèi)，由成本管理部會(huì)同技術(shù)、營銷、材料設(shè)備等部門對目標(biāo)成本調(diào)整的合理性進(jìn)行審定，并形成書面意見報(bào)房產(chǎn)集團(tuán)總裁審批；項(xiàng)目公司收到經(jīng)批準(zhǔn)的《目標(biāo)成本修訂審批表》后，根據(jù)調(diào)整項(xiàng)目及調(diào)整金額及時(shí)修訂《項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表》；對于一般改變，作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目成本季度評估表》中反映，項(xiàng)目公司自行消化其中實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，使項(xiàng)目總成本仍控制在目標(biāo)范圍內(nèi)且各分項(xiàng)成本間達(dá)到合理匹配?！秳?dòng)態(tài)成本季度評估報(bào)告》，反映各成本科目的變化情況，凡是動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本3%的，項(xiàng)目公司必須組織相關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報(bào)告報(bào)總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。根據(jù)目標(biāo)成本計(jì)劃編制部門資金計(jì)劃。明確部門主要作業(yè)目標(biāo)。園林環(huán)境工程費(fèi)：園林綠化、建筑小品、道路廣場、圍墻大門、室外照明、背景音樂、室外零星設(shè)施（指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅等）。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建增容費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施。銷售目標(biāo)：每個(gè)季度銷售面積和銷售金額。選材成本優(yōu)化：在不影響施工效果的前提下，積極采用造價(jià)低的新型材料。材料標(biāo)準(zhǔn)化：由設(shè)計(jì)管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研究、確定會(huì)所、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)材料及使用的品牌。因此成本控制涉及項(xiàng)目組織中所有部門和成員的工作，并與每一個(gè)成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每一個(gè)成員控制成本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。三、目標(biāo)成本管理機(jī)制，變事后統(tǒng)計(jì)為事前控制合約規(guī)劃的過程是一個(gè)漸進(jìn)明晰的過程，在前期做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用難于明確，即所謂的規(guī)劃余量，隨著項(xiàng)目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃，并進(jìn)一步明確為具體的合同。方案設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積及相應(yīng)建筑指標(biāo)進(jìn)行編制，將其作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。二、目標(biāo)成本管理的幾個(gè)階段：在項(xiàng)目立項(xiàng)決策前，根據(jù)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)案、土地信息和周邊市政配套情況，參考類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行編制，并將其作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。、前期準(zhǔn)備費(fèi)用、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、室外管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅費(fèi)和企業(yè)所得稅。重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品定位，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式等。在編制時(shí)未有施工圖紙的科目，可以拿地階段的目標(biāo)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。由成本管理部牽頭，聯(lián)合財(cái)務(wù)管理部，對全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，分解到每一個(gè)部門，形成各部門的成本控制指標(biāo)，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任狀，明確成本控制獎(jiǎng)罰措施。施工標(biāo)準(zhǔn)化：由總公司工程管理中心組織開發(fā)會(huì)所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對固化。施工階段成本優(yōu)化：強(qiáng)化施工方案的優(yōu)化，多方案必選，成本部門介入必選。經(jīng)營目標(biāo)：銷售面積，結(jié)算面積，銷售金額，目標(biāo)利潤，凈利潤，結(jié)算收