【正文】 、動用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。、動用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項目體現(xiàn)為時間成本，進(jìn)度快，時間短，則成本小。 審核本階段各類付款。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔。，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號格式為： － － － JS － 001（原合同編號）（結(jié)算縮寫）（編號），按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請、支付。、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。：，不清之處或需要現(xiàn)場核實的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進(jìn)行實地測量核實并確認(rèn)。、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要。項目部預(yù)結(jié)算組須及時編制結(jié)算書。：我部預(yù)算組利用微機編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率。c)事實（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。（3）未經(jīng)項目管理機構(gòu)驗收核實（或無計算依據(jù)）的工程量、工程價。（12）已審批的索賠報告文件。(8)設(shè)計變更通知書。：由具有實踐經(jīng)驗，又有相當(dāng)專業(yè)知識、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。嚴(yán)格按合同和請款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：：施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表；我部工程組、預(yù)算組會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實際完成進(jìn)度；：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計算工程價值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報請款資料，進(jìn)度請款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。：所以我部會議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機的數(shù)量、事情起始末的時間原因及過程，并記錄號當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。以防施工單位盲目索賠等。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計存在的漏洞、錯誤，在施工單位未進(jìn)行本項施工工作前，及時彌補設(shè)計缺陷或設(shè)計跟使用功能不對口的錯誤。，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。要知道在解讀錯誤的前提下所做任何工作都是白費的。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實事求是地處理簽證。：建立簽證編號本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號。調(diào)查有無設(shè)計變更、有無建設(shè)方主管指令。不能模棱兩可，更不能含糊不清。：簽證事件發(fā)生時間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。就大大降低了工程成本。我部要求施工現(xiàn)場要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過美化施工現(xiàn)場管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察，給項目營運期帶來經(jīng)濟(jì)效益，為項目增值。：工程項目所需的材料成本控制分兩種：：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時，建議合約部在訂貨時，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號一定要滿足工程的功能要求和項目工期要求。：因F24項目施工圖版本多，項目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計變更收發(fā)時間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無變更的必要，預(yù)算組則對其變更估算出造價的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。：項目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實際使用功能可能會發(fā)生的變化，或者原設(shè)計本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。項目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗報告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好、排產(chǎn)工期短的、報價最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。：對投標(biāo)文件的語句、方案、組織設(shè)計、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評比，評比時，項目工程組側(cè)重于對技術(shù)標(biāo)的評比，項目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評比。以便評價項目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。：項目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場信息價格、材料廠商價格，建立材料信息庫。以確保資金有效利用。：根據(jù)集團(tuán)營運計劃，區(qū)分項目哪些部分可以實現(xiàn)價值或者提高項目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項目則列重點對待；列重點控制進(jìn)度，以實現(xiàn)項目的時間成本控制。： F24根據(jù)項目總投資組織內(nèi)部專題會議，分析出整個項目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：。：項目會議決定對項目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。三、項目成本管理的具體操作方法：合理安排工作、節(jié)約項目辦公費、管理費及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項目的活動經(jīng)費等各種開支。 ：我部成本管理由項目總經(jīng)理牽頭，強化成本控制意識和團(tuán)隊合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。第三篇：房地產(chǎn)項目成本管理房地產(chǎn)項目成本管理一、明確項目成本管理基本概念項目成本管理：是指預(yù)測和管理項目成本，它包括設(shè)計前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能，錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點控制。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。三者結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項目(如CBD重點工程藍(lán)堡國際公寓)的經(jīng)驗，總結(jié)了一套“成本管理方法”。發(fā)生“市場變動引起項目定位發(fā)生變化，政策變動，特殊地質(zhì)情況處理，規(guī)劃條件變化，其他不可預(yù)見情況”時，可由項目公司估算調(diào)整目標(biāo)成本，申報《目標(biāo)成本修訂審批表》；總部收到《目標(biāo)成本修訂審批表》后10日內(nèi)，由成本管理部會同技術(shù)、營銷、材料設(shè)備等部門對目標(biāo)成本調(diào)整的合理性進(jìn)行審定，并形成書面意見報房產(chǎn)集團(tuán)總裁審批；項目公司收到經(jīng)批準(zhǔn)的《目標(biāo)成本修訂審批表》后，根據(jù)調(diào)整項目及調(diào)整金額及時修訂《項目工程目標(biāo)成本測算表》；對于一般改變，作為正常的成本動態(tài)變化在《項目成本季度評估表》中反映，項目公司自行消化其中實際成本與目標(biāo)成本的差異，使項目總成本仍控制在目標(biāo)范圍內(nèi)且各分項成本間達(dá)到合理匹配?！秳討B(tài)成本季度評估報告》，反映各成本科目的變化情況，凡是動態(tài)成本超出目標(biāo)成本3%的，項目公司必須組織相關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。根據(jù)目標(biāo)成本計劃編制部門資金計劃。明確部門主要作業(yè)目標(biāo)。園林環(huán)境工程費：園林綠化、建筑小品、道路廣場、圍墻大門、室外照明、背景音樂、室外零星設(shè)施（指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅等）。開發(fā)前期準(zhǔn)備費：勘察設(shè)計費、報建增容費、三通一平、臨時設(shè)施。銷售目標(biāo)：每個季度銷售面積和銷售金額。選材成本優(yōu)化：在不影響施工效果的前提下，積極采用造價低的新型材料。材料標(biāo)準(zhǔn)化：由設(shè)計管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研究、確定會所、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)材料及使用的品牌。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工作，并與每一個成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每一個成員控制成本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。三、目標(biāo)成本管理機制，變事后統(tǒng)計為事前控制合約規(guī)劃的過程是一個漸進(jìn)明晰的過程，在前期做合約規(guī)劃時，肯定有部分費用難于明確，即所謂的規(guī)劃余量，隨著項目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃，并進(jìn)一步明確為具體的合同。方案設(shè)計完成后，根據(jù)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積及相應(yīng)建筑指標(biāo)進(jìn)行編制，將其作為限額設(shè)計的依據(jù)。二、目標(biāo)成本管理的幾個階段：在項目立項決策前，根據(jù)項目定位、項目預(yù)案、土地信息和周邊市政配套情況，參考類似項目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行編制，并將其作為規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。、前期準(zhǔn)備費用、建筑工程費、安裝工程費、室外管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、公建配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、期間費用、流轉(zhuǎn)稅費和企業(yè)所得稅。重點關(guān)注產(chǎn)品定位，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式等。在編制時未有施工圖紙的科目，可以拿地階段的目標(biāo)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務(wù)管理部，對全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，分解到每一個部門，形成各部門的成本控制指標(biāo)，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任狀，明確成本控制獎罰措施。施工標(biāo)準(zhǔn)化：由總公司工程管理中心組織開發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對固化。施工階段成本優(yōu)化：強化施工方案的優(yōu)化，多方案必選，成本部門介入必選。經(jīng)營目標(biāo)：銷售面積，結(jié)算面積，銷售金額，目標(biāo)利潤，凈利潤，結(jié)算收