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20xx房地產(chǎn)策劃-20xx年重慶房地產(chǎn)市場年度研究報告-領(lǐng)域-89doc-資料下載頁

2024-11-29 10:43本頁面

【導(dǎo)讀】重慶2020年房地產(chǎn)市場年報。Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈13-3/13-4座。如有任何問題或疑問,請隨時致電。政策概述:2020年,中央政府及重慶市各部委為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展”。先后頒布各項(xiàng)政策近百余項(xiàng),我司在2020年出臺的各項(xiàng)政策中,選取了部分對房地產(chǎn)市場。有深遠(yuǎn)影響的政策進(jìn)行回顧,以此從“政策”方面來解讀2020年的重慶房地產(chǎn)市場?!觥锻恋氐怯涋k法》正式公布2020年2月1日施行?!鐾恋剡`規(guī)加大問責(zé)多部委聯(lián)合公布新規(guī)。2020年,中央政府先后出臺相關(guān)政策對土地市場進(jìn)行調(diào)控,主要表現(xiàn)為規(guī)范土地市場。制度、查處囤積土地等內(nèi)容,從政策分析,國家在鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時,也鼓勵開。年的房地產(chǎn)市場的“瘋狂拿地”后,2020年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)土地囤積等問題,國?!?020年3月18日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率(詳見附件一48. 在降息時,仍然屢屢提醒通脹風(fēng)險,這是前所未有的。

  

【正文】 250030003500400045005000建面成交均價(元/㎡) 3258 渝中區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)北碚區(qū) 從上圖中可以看到,重慶市主城區(qū)商品房價格排名為(由高到低):渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)。 2020年 ,寸土寸金的老牌居住地渝中區(qū)依然保持了價格老大的地位;江北、渝北因?yàn)槌鞘邪l(fā)展重心的北移以及良好的居住環(huán)境,商品房成交價格也迅速上升;南岸區(qū)在 08年也保持了不錯的高度,雖然近年來北區(qū)較占優(yōu)勢,但南區(qū)的發(fā)展重心同樣憑借出色的居住產(chǎn)品和環(huán)境支撐價格;同樣為住宅供應(yīng)大區(qū)的九龍坡區(qū)和以教育聞名的沙坪壩區(qū)內(nèi)力稍顯不足,今年價格差距甚小。而巴南區(qū)是主城區(qū)價格的最低點(diǎn),均價還在 3000元 /平方米以下。 4 商品房市場總結(jié) 房價曝光率最高 2020 年重慶市主城區(qū)商品房市場成交揮別特殊的 2020 年,回歸正 常的起起落落,總體趨于平穩(wěn)。在過去的 08年,重慶市商品房市場得出了只有適合市場的價格才能推動市場結(jié)論,價格幾乎被以各種方式做足文章, XX樓盤 3350元 /平方米起; XX樓盤實(shí)得面積 2880元 /平方米起; XX樓盤一口價 3750元 /平方米; XX樓盤 4380元 /平方米起,最高不超過 4680元 /平方米; XX樓盤以高層的價格賣別墅 3300元 /平方米起; XX樓盤降價補(bǔ)償;等等,可謂是千方百計、用心良苦,各大報媒、戶外廣告,房價的上座率堪稱首位。 營銷方式求變 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 33 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 在多事之秋的 08年,重慶市主城區(qū)商品房市場 成交總體趨于平穩(wěn),但市場依然顯得低迷,本來就楚歌四起的市場,又接連遭遇地銀根緊縮、地震、金融危機(jī),可謂是雪上加霜,如何在如此的市場環(huán)境下為銷售開辟出新出路成為各大企業(yè)的重中之重,于是,價格營銷、體驗(yàn)營銷、情感營銷、逆反營銷等一系列的營銷方式順勢而出,手法雖然多,但最終共同的目的還是促進(jìn)銷售。 五、 08年度典型案例 1 08 年度典型案例之正面案例(精選) 鼎科阿布阿布(“每只菜鳥都有鷹的夢想”) 項(xiàng)目簡介: 鼎科阿布阿布位處北部新區(qū)金開大道門戶(吉樂大道),由 2 棟 2 24層點(diǎn)式舒朗景觀高層組成,總建 筑面積 33649㎡,綠地率 %,是重慶北部新區(qū)首座無壓力型青春社區(qū)。連接新牌坊 +渝北人和鎮(zhèn),十余條公交線,站點(diǎn)就在家門口,輕軌 3 號 /5號線于附近設(shè)點(diǎn), 10分鐘快速直達(dá)北城天街。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 34 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 項(xiàng)目優(yōu)勢: 小戶型、低總價、面積有贈送 項(xiàng)目劣勢: 地段不中心、項(xiàng)目規(guī)模小、企業(yè)名氣小 成功之匙: “菜鳥阿布 ” —— 投其所好的“廣告訴求” 領(lǐng)域點(diǎn)評: 鼎科阿布阿布從地段、規(guī)模以及產(chǎn)品自身配套來講,并無亮點(diǎn),可以視之為相對較差的項(xiàng)目之一,但開發(fā)商的營銷思路明確、市場定位清晰,緊抓住了年輕一族的好奇及愛美心理,及時的推出了“菜鳥阿布”可愛形象,并配合網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外等多種廣告模式進(jìn)行宣傳,取得了良好的宣傳效果,引起了市場的廣泛關(guān)注,而合理的價格使項(xiàng)目在開盤當(dāng)日也取得了令人欣喜的銷售成績。 線外(“寒冬”里的奇跡) 項(xiàng)目簡介: “ 線外 ” 項(xiàng)目位于北部新區(qū)經(jīng)開園金渝大道與金童路交匯處 (汽博中心旁) ,一期由 高檔生態(tài)寫 字樓及三棟公寓組成 。(目前僅推出三棟公寓,寫字樓尚為推出) 項(xiàng)目優(yōu)勢: 保稅港區(qū)所蘊(yùn)涵的“潛在”投資價值 項(xiàng)目劣勢: 地段不中心、配套不齊全 成功之匙: 另類“案名” +“價值”策略 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 35 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 “線外”一個另類的案名,可就是因?yàn)樗牧眍惒疟妒荜P(guān)注,也有人稱它為“北京建外 SOHO”的山寨版。不得不說的是“線外“的確很另類 ,在房地產(chǎn)市場集體遇冷的時候,“線外”喊出了“整層銷售”的口號,且在開盤創(chuàng)造了 6小時銷售 93層,勁銷 跡。 “線外”所創(chuàng)造的“銷售奇跡”不單純是由于它的價格因素引起的,而更多的應(yīng)體現(xiàn)在區(qū)域未來價值的發(fā)展上。北部新區(qū)作為一個新興的區(qū)域,一個未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域,卻缺少一個標(biāo)志性的寫字樓,而“線外”的推出無疑彌補(bǔ)了這一缺陷。很多投資客戶購買“線外”并不是要求立即就能有所回報,而更多的是看見 5年后,甚至 10 年后的回報。 2 08 年度典型案例之負(fù)面事件(精選) 恒大城(精裝不“精裝”) 項(xiàng)目簡 介: 恒大城位于重慶巴南區(qū)南部新城核心地段,項(xiàng)目總建筑面積超過 118萬方 ,擁有整個重慶房地產(chǎn)市場最為稀缺的 11層小高層,同時擁有別墅級 3+1花園洋房 。 項(xiàng)目優(yōu)勢: 大盤、開發(fā)商實(shí)力 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 36 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 項(xiàng)目劣勢: 地段不中心 負(fù)面事件: 樣板房“精裝”,交房“不精裝” 恒大城推出精裝房源,精裝標(biāo)準(zhǔn)為 1200 元 /平方米,購房者在樣板房參觀后多數(shù)選擇直接下叉購買,而在簽定合同時,交房標(biāo)準(zhǔn)卻與樣板房有差異,這也直接導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突,甚至有部分業(yè)主要求開發(fā)商退房。恒大作為實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè),在恒大城項(xiàng)目上忽略了購房者的利益,此事出現(xiàn)以 后,恒大城項(xiàng)目在銷售上也有所影響。 3 08 年度創(chuàng)新產(chǎn)品個案(精選) 綜觀 2020年重慶房地產(chǎn)市場推出的各種物業(yè),高層在產(chǎn)品本身上并無太大的突破,花園洋房雖然在產(chǎn)品、風(fēng)格方面有所差異,但大多都“大同小異”,實(shí)無亮點(diǎn),而今年值得關(guān)注的產(chǎn)品則是別墅類物業(yè),別墅類物業(yè)的激烈競爭迫使各項(xiàng)目在產(chǎn)品方面做出了相應(yīng)的創(chuàng)新,表現(xiàn)比較突出的為龍湖悠山郡。 項(xiàng)目名稱: 龍湖悠山郡 項(xiàng)目位置: 北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉 項(xiàng)目風(fēng)格: 創(chuàng)新英倫田園獨(dú)院 產(chǎn)品亮點(diǎn): 獨(dú)院別墅 (獨(dú)聯(lián)體別墅 ) 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 37 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 在售面積: (獨(dú)聯(lián)體) ㎡ 產(chǎn)品解析: 所謂“獨(dú)院別墅”,顧名思義,即指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院的別墅。龍湖悠山郡推出的獨(dú)院別墅與聯(lián)排別墅還有所差異,應(yīng)鑒于獨(dú)棟與聯(lián)排別墅二者之間。產(chǎn)品主要體現(xiàn)在戶與戶之間保持著適當(dāng)?shù)木嚯x,使每戶都擁有獨(dú)立的空間,這樣也提高了獨(dú)院別墅類物業(yè)在居住舒適性以及產(chǎn)品自身的品質(zhì)性。 六、年度有影響力事件 1 08 年度 有影響力事件之正面事件(精選) 中?!懊窆ぶ摇蓖度胧褂? 【事件解讀】 2020年 10月 15日,中海地產(chǎn)斥巨資修建的“民工之家”正式落成,而此次中海地產(chǎn)推出的并不是商品房,而是專為中海物業(yè)的民工所建的保障性住房,這在全國引起了廣泛關(guān)注,并且受到了社會各界的一致稱贊。中?!懊窆ぶ摇安粌H僅體現(xiàn)了中海地產(chǎn)的實(shí)力及品質(zhì),更重要的是體現(xiàn)了一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任感。 【事件點(diǎn)評】 。中?!懊窆ぶ摇安粌H僅體現(xiàn)了中海地產(chǎn)的實(shí)力及品質(zhì),更重要的是體現(xiàn)了一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任感。 金科“降價門”事 件 【事件解讀】 2020年 9月,金科高調(diào)宣布所屬樓盤全面降價,這是今年重慶首個公開宣布降價的開發(fā)企業(yè),從市場反應(yīng)來看,金科 10年城和金科小城故事兩個項(xiàng)目因此次降價,均取得了不錯的銷售業(yè)績。而此次降價,也引起連鎖反應(yīng),魯能星城等項(xiàng)目先后參與其中。降價,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,并無對錯之分,都是企業(yè)出于自身戰(zhàn)略發(fā)展而做出的相應(yīng)調(diào)整罷了。 【事件點(diǎn)評】 ,面對 2020 年的集體漲價,此次降價應(yīng)該用個別開發(fā)商把價格調(diào)整到相對較合理的價格來解釋,經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)以及 07 年市場的“過熱”,使開發(fā)企業(yè)不得不思考如何繼續(xù)發(fā)展、如 何度過這個“冬天“,而開發(fā)商采取最直接,最有效的方式 —— “降價”。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 38 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 深圳萬科高調(diào)進(jìn)入重慶 【事件解讀】 2020年 9月,中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭深圳萬科集團(tuán),高調(diào)宣布正式進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場,首個項(xiàng)目為位于渝北區(qū)的別墅項(xiàng)目, 2020年將正式對外銷售。在全國房地產(chǎn)市場萎縮的情況下,萬科進(jìn)入重慶,不僅彰顯了其作為行業(yè)老大的氣魄,更為重要的可以看出,萬科看到了重慶房地產(chǎn)的潛力。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速的發(fā)展,房地產(chǎn)市場不在只屬于龍湖、金科、華宇等本土開發(fā)企業(yè),越來越多的外地開發(fā)商進(jìn)入重慶,給重慶樓市注入了新的活力,同時 也加劇了樓市的競爭。 【事件點(diǎn)評】 隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速的發(fā)展,房地產(chǎn)市場不在只屬于龍湖、金科、華宇等本土開發(fā)企業(yè),越來越多的外地開發(fā)商進(jìn)入重慶,給重慶樓市注入了新的活力,同時也加劇了樓市的競爭。 2 08 年度有影響力事件之負(fù)面事件(精選) — “巴蜀學(xué)校“贊助費(fèi)問題 【事件解讀】 2020年 2月,魯能星城部分準(zhǔn)業(yè)主因子女就讀“巴蜀學(xué)校”贊助費(fèi)問題與開發(fā)商發(fā)生沖突。而此次的矛盾主要集中在魯能星城在引進(jìn)巴蜀學(xué)校時,曾對外宣稱,住魯能星城,可就讀巴蜀學(xué)校,且贊助費(fèi)減半,而實(shí)際情況卻并非如此,魯能星城的子 女在就讀巴蜀學(xué)校時,教育費(fèi)用仍是要求全額費(fèi)用,這引起了業(yè)主的不滿,并導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突。 【事件點(diǎn)評】 誠信是一個企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本,而在誠信與利益之間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做出選擇,魯能選擇了利益,卻失去了業(yè)主長久的信任與支持,可謂是“撿了芝麻,丟了西瓜”。 富力海洋廣場 —— “交房門”事件 【事件解讀】 2020年 8月 31日,富力海洋廣場 7號樓交房過程中,準(zhǔn)業(yè)主由于對交房標(biāo)準(zhǔn)不滿,與開發(fā)商發(fā)生沖突,而在沖突中,有個別有用心之人謠言富力海洋廣場每平方米已降價 4000元,這也引起更多的業(yè)主的不滿 ,最終事態(tài)被擴(kuò)大化,有部分情緒激動的業(yè)主甚至采取了壓馬路維權(quán)的方式,導(dǎo)致交通出現(xiàn)堵塞。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 39 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問,請隨時致電 【事件點(diǎn)評】 業(yè)主鬧事幾乎已成為房地產(chǎn)市場屢見不鮮的事件了,從開發(fā)企業(yè)來說,追求利益最大化的過程中,難免會出現(xiàn)偷工減料、移花接木等不盡入人意的地方,這需要開發(fā)企業(yè)去反思孰重孰輕的問題了。而業(yè)主在購房過程中,會百般苛刻,也情有可原,畢竟自己購買的是一個“家”,但鬧事畢竟沒有可取之處,并不是解決問題的根本辦法。而政府在事件中扮演的角色就顯得有點(diǎn)“窩囊”了,從最早的“上品拾陸”到現(xiàn)在的“ 富力”,政府的態(tài)度總是顯得很“軟弱”,采取 的措施也總是顯得有些與購房者過于曖昧 ,這也無疑助長了購房者的氣焰,容易使事態(tài)擴(kuò)大化。而政府部門應(yīng)該充分發(fā)揮其監(jiān)管作用,對事件的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行追究,避免類似事件的重復(fù)發(fā)生。 龍湖地產(chǎn) — “討薪”事件 【事件解讀】 2020年 12月 11日,中國建筑第五工程局第三建筑安裝公司組織民工圍堵龍湖地產(chǎn)重慶公司辦公樓,聲稱龍湖尚有部分款項(xiàng)未歸還。此事在經(jīng)過調(diào)查后,確認(rèn)為龍湖并未拖欠民工工資,而是個別別有用心之人故意為之。 【事件點(diǎn)評】 龍湖作為重慶房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊,在現(xiàn)今市場如此慘淡的環(huán)境下,依
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