【正文】 攀高峰，出現(xiàn) 08年的最高值 萬方；秋交會后，市場行情回歸平淡，開發(fā)商根據(jù)市場情況調(diào)整策略， 1 12月預售迅速 回落到普通水平。 一是延續(xù) 2020 年部分成加上返鄉(xiāng)購房熱潮的 1 月，成交體量為 08 年三大高峰之一，； 第二段是 2月到 5 月，從傳統(tǒng)意義上春節(jié)過后才是新一年的開始，也是重慶樓市進入調(diào)整期的開始。 08年的成交價格以下調(diào)為主 調(diào)， 房價被幾乎所有的開發(fā)商都用來做足了文章 ， 不僅是普通住宅 ， 市場行情最為堅挺的別墅 產(chǎn)品 價格也是一 價驚人 ， 藍光十里藍山 開出 3300 元 /平方米 讓普通高層產(chǎn)品都驚訝 的超低價格。 五、 08年度典型案例 1 08 年度典型案例之正面案例（精選） 鼎科阿布阿布（“每只菜鳥都有鷹的夢想”） 項目簡介： 鼎科阿布阿布位處北部新區(qū)金開大道門戶（吉樂大道），由 2 棟 2 24層點式舒朗景觀高層組成，總建 筑面積 33649㎡，綠地率 %，是重慶北部新區(qū)首座無壓力型青春社區(qū)。很多投資客戶購買“線外”并不是要求立即就能有所回報，而更多的是看見 5年后，甚至 10 年后的回報。 六、年度有影響力事件 1 08 年度 有影響力事件之正面事件（精選） 中海“民工之家”投入使用 【事件解讀】 2020年 10月 15日，中海地產(chǎn)斥巨資修建的“民工之家”正式落成，而此次中海地產(chǎn)推出的并不是商品房，而是專為中海物業(yè)的民工所建的保障性住房，這在全國引起了廣泛關(guān)注，并且受到了社會各界的一致稱贊。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 38 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 深圳萬科高調(diào)進入重慶 【事件解讀】 2020年 9月，中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭深圳萬科集團，高調(diào)宣布正式進入重慶房地產(chǎn)市場，首個項目為位于渝北區(qū)的別墅項目， 2020年將正式對外銷售。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 39 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 【事件點評】 業(yè)主鬧事幾乎已成為房地產(chǎn)市場屢見不鮮的事件了，從開發(fā)企業(yè)來說，追求利益最大化的過程中，難免會出現(xiàn)偷工減料、移花接木等不盡入人意的地方，這需要開發(fā)企業(yè)去反思孰重孰輕的問題了。 【事件點評】 龍湖作為重慶房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，在現(xiàn)今市場如此慘淡的環(huán)境下，依然保。 【事件點評】 誠信是一個企業(yè)長遠發(fā)展的根本，而在誠信與利益之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須做出選擇，魯能選擇了利益，卻失去了業(yè)主長久的信任與支持，可謂是“撿了芝麻，丟了西瓜”。降價，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，并無對錯之分，都是企業(yè)出于自身戰(zhàn)略發(fā)展而做出的相應調(diào)整罷了。龍湖悠山郡推出的獨院別墅與聯(lián)排別墅還有所差異，應鑒于獨棟與聯(lián)排別墅二者之間。 “線外”所創(chuàng)造的“銷售奇跡”不單純是由于它的價格因素引起的，而更多的應體現(xiàn)在區(qū)域未來價值的發(fā)展上。在過去的 08年，重慶市商品房市場得出了只有適合市場的價格才能推動市場結(jié)論，價格幾乎被以各種方式做足文章， XX樓盤 3350元 /平方米起； XX樓盤實得面積 2880元 /平方米起； XX樓盤一口價 3750元 /平方米； XX樓盤 4380元 /平方米起，最高不超過 4680元 /平方米； XX樓盤以高層的價格賣別墅 3300元 /平方米起； XX樓盤降價補償；等等，可謂是千方百計、用心良苦，各大報媒、戶外廣告，房價的上座率堪稱首位。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 31 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2020 年 1~12月重慶市主城 區(qū)商品房建面成交價格情況： 340035003600370038003900400041004200430044004500建面成交均價（元/㎡） 3977 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 與 2020年直線上升的趨勢相比，重慶市主城區(qū)商品房成交價格走勢可以用虎頭蛇尾來形容，呈現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢， 1月均價為全年最高價， 12月均價為全年最低價?？偝山唤痤~ 億元，建面成交價格 元 /平方米（套內(nèi)成交價格 元 /平方米），較 2020 年上升%。其中住宅面積 ；非住宅面積 萬平方米。面對這樣特殊的一年，各大開發(fā)商都加大了廣告的投放，以樹立企業(yè)形象來應對激烈的市場競爭。龍湖這則廣告意在通過它來傳遞重慶的價值，通過龍湖 來欣賞到重慶。鼎科阿布阿布以超小戶型，超低價格贏得了不少年輕 人的喜愛。龍湖投放 105 次，投放版面 版；金科投放 94 次，投放版面 版；融僑投放 37 次，投放版面 38 版 ；協(xié)信投放 31版，投放版面 48版；富力投放 30 版，投放版面 43 版；隆鑫和中海都投放 14 次，版面分別為 16版、 ；保利和東海各投放 10次，版面分別為 16 版、 10版。 12 月，春節(jié)將近，房地產(chǎn)市場進入淡季，各開發(fā)商在 11 月的基礎之上繼續(xù)下調(diào)著報媒的投放版面和次數(shù)。 5 月，汶川地震的突襲給地產(chǎn)行業(yè)帶來了小小的沖擊，部分地產(chǎn)企業(yè)受到影響，但并未影響到整個樓市，地產(chǎn)商依然保持著較高 的曝光率來搶占市場份額。 08年新增供應土地中， 60%為工業(yè)用地其成交價格不高，而 供應的房地產(chǎn)開發(fā)用地面積普遍偏小，區(qū)域位置也不佳，成交價格也不高，因此導致本年度土地成交價格下滑。但由于在 07 年一波囤地熱潮過后，造成樓市供求比例失衡， 08 年樓市遇冷，不少開發(fā)商面臨銷售緩慢資金回籠困難，而且之前量大囤地以至開發(fā)節(jié)奏緩慢的窘境。 07 08年重慶主城區(qū)土地成交量對比圖： 05010015020025007 年土地成交量（萬 m2 ） 4 5 . 0 6 2 0 0 . 6 1 9 3 . 7 2 6 . 2 7 1 5 9 . 6 3 8 . 1 4 3 8 . 1 4 5 9 . 8 2 5 3 . 9 4 2 0 . 0 5 7 0 . 6 9 4 6 . 7 108 年土地成交量（萬 m2 ） 6 3 . 4 1 23 9 1 . 5 4 1 . 7 5 2 5 . 2 4 1 1 . 3 9 8 5 . 4 4 8 . 1 9 16 3 3 . 8 5 0 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 從 0708年重慶市土地成交量對比圖來看， 07年土地成交量起伏較大，成交高峰期主要集中在 2 月、 3 月和 5月，而 08 年土地成交高峰則出現(xiàn)在 3 月和 7月，由于 07年過量土地成交造成多數(shù)開發(fā)商囤積大量土地，到 08年受到低迷的市場環(huán)境影響以至于成交量大幅縮水，甚至于到 08年 1 12月出現(xiàn)無土地成交的尷尬局面。其中用于房地產(chǎn)開發(fā)用地 77宗，土地面積 萬平方米，占全年土地供應的 %；08年 重慶市土地成交 75宗，土地成交面積 ，相比 07年下降 %；其中用于房地產(chǎn)開發(fā)土地成交 44 宗，成交面積 萬平方米； 08 年重慶市土地成交均價 萬 /畝，相比 07年土地成交均價下降 萬 /畝。 下半場匆忙降息，爭議中適度寬松 2020年 9月經(jīng)濟危機的出現(xiàn)使央行的貨幣政策也做出了相應的調(diào)整，從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员＝?jīng)濟增長為目的的適度寬松的貨幣政策。但我們也不能期待，這樣的一個政策能夠起到立即改變樓市成交量的決定性的作用，政策的傳遞效應是滯后的，而且需要更多的組合拳打出， 才能從困境中走出來 。重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 1 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2020 年重慶房地產(chǎn)市場年報 第一章回顧篇 一、房地產(chǎn)政策回顧 （政策內(nèi)容詳 見附件 一 ） 政策概述： 2020年，中央政府及重慶市各部委為“促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展”先后頒布各項政策近百余項，我司在 2020年出臺的各項政策中，選取了部分對房地產(chǎn)市場有深遠影響的政策進行回顧，以此從“政策”方面來解讀 2020年的重慶房地產(chǎn)市場。 ” 對于樓市來說，三率齊降更是利好，由于三率齊降將會減輕購房者的成本以及給房企的資金面壓力減壓，對于樓市成交量回暖，起著十分重要的作用。 上半場 政策看 緊， 抑制樓市過熱 為防止 07年樓市的過熱之勢蔓延到 08年，對經(jīng)濟造成不良影響， 2020年上半年，央行先后 5 次調(diào)高存款準備金率，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行的貸款進一步受到約束，造成了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了斷裂，但從重慶房地產(chǎn)市場的成交量和成交價格來講， 雖然成交量有所下降，但成交價格仍然在高位徘徊，市場仍然存在“泡沫”，國家為避免通貨膨脹，持續(xù)的調(diào)高利率，是在對樓市過熱進 行調(diào)控，使樓市能更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展， 而 上半年 國家政策的 看 緊，更多的應該是應付經(jīng)濟通脹的一種常態(tài)表現(xiàn)罷了。 2020年重慶市新增土地 152宗，新增土地面積 ，比較 07年上漲 %。縱觀 08年 112月土地重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 8 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 成交，可謂是跌宕起伏，最大落差達到 方米， 11月和 12月竟然連續(xù)出現(xiàn)主城區(qū)土地零成交情況，至 07年以來前所未有的。 2020年重慶市新增土地 152宗，新增土地面積 ，比較 07年上漲 %。去年 9月土地成交均價高達 /畝，和今年最高的 4月份土地成交均價相比也要超出 /畝。 4 月是房地產(chǎn)市場常規(guī)銷售的一個旺季，房地產(chǎn)商想在有限的市場空間中搶占市場，只有繼續(xù)加大曝光率，媒體廣告投放較 3月份略有上升。 11月，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，開發(fā)商繼續(xù)縮減報媒的投放頻次和版面，與 10月相比降幅較大。以集團投放為例，排名前十的依次為：華宇投放 170 次，投放版面 79 版，居于第一。 鼎科阿布阿布 —— “ 每只菜鳥都有鷹的夢想 !” 一只菜鳥的故事剛一出來就引起了不少人的關(guān)注，“菜鳥也有鷹的夢想”“奧巴馬在上任之前也是一只黑黢黢的菜鳥”等等一系列的經(jīng)典廣告語都給人留下深刻的印象。 ” “讓世界欣賞重慶”僅僅這 7 個字就能讓不少行人停下腳步。 08 年對地產(chǎn)行業(yè)來說是一個砍，不管是 地震的影響還是全球金融危機的波及，都對房地產(chǎn)行業(yè)是一個考驗。 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第 26 頁 共 96 頁 Add:重慶渝中區(qū)時代天驕大廈 133/134 座 Tel: (8623) 63723368 Fax : (8623) 63723378 Email : 如有任何問題或疑問，請隨時致電 2 批準預售 2020年重慶 市主城區(qū)新增批準預售項目 647個，預售面積 ，較 2020年下降 %。 3 成交分析 成交總 量 2020年，重慶市主城區(qū)商品房累計 成交 131014 套商品住宅，成交建筑面積 萬方（套內(nèi)體量 萬平方米），較 2020年下降 %。 成交價格分析 2020年重慶市主城區(qū)商品房總成交金額 ，建面銷售均價 /平方米（套內(nèi)銷售均價 /平方米），較 2020年上漲 %。 4 商品房市場總結(jié) 房價曝光率最高 2020 年重慶市主城區(qū)商品房市場成交揮別特殊的 2020 年，回歸正 常的起起落落，總體趨于平穩(wěn)。不得不說的是“線外“的確很另類 ，在房地產(chǎn)市場集體遇冷的時候，“線外”喊出了“整層銷售”的口號，且在開盤創(chuàng)造了 6小時銷售 93層，勁銷 跡。 項目名稱： 龍湖悠山郡 項目位置： 北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉 項目風格： 創(chuàng)新英倫田園獨院 產(chǎn)品亮點： 獨院別墅 (獨聯(lián)體別墅 ) 重慶 2020 年房地產(chǎn)市場年報 第