【導(dǎo)讀】過快上漲勢(shì)頭得到初步地遏制。但是過高的房價(jià)、持續(xù)狂熱的投資購房仍在助長房地產(chǎn)市場?；蔚陌l(fā)展，調(diào)控房價(jià)的理性回歸已經(jīng)上升到政治與民生的高度。在此形勢(shì)下，2020年政。決調(diào)控房價(jià)下降轉(zhuǎn)變。被問責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé)。保障房等多重調(diào)控政策的內(nèi)容?！靶聡藯l”的出臺(tái)為2020年全國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行軌跡。定下了基調(diào)，對(duì)調(diào)控2020年房地產(chǎn)市場的下行起到了舉足輕重的意義。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處。以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒。有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。輔助限購限貸政策抑制了房價(jià)的上漲。2020年6月，按照計(jì)劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。從政策的屬性來看，保障房政策更多是民生政策，旨在解決中低收入的住房問題。而且保障房自身存在的漏洞，缺乏透明、公正、法定的制度保障，這都對(duì)購房者與開

　　

【正文】 社區(qū)）建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行著，截止 12月 3日，灣里舊城區(qū)已經(jīng)被推倒了近三分之一，灣里終于迎來了一次新生；且明年上半年紅灣公路將通多路公交車，屆時(shí)，新建灣里板塊房地產(chǎn)市場也會(huì)迎來一次新生。 圖： 2020年 12月 2020年 12月新建灣里板塊價(jià)格走勢(shì)（單位元 /㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ：愛房網(wǎng) 據(jù)愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年 12月新建灣里板塊的均價(jià)為 5223元 /㎡，環(huán)比上月上漲88元 /㎡，環(huán)比漲幅為 %；同比 2020年 12月上漲 1209元 /㎡，漲幅為 %。 2020年年度南昌房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 圖： 2020年 12月新建灣里板塊各樓盤價(jià)格一覽表（單位元 /㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 2020年度供應(yīng)量分析 新建灣里板塊在 2020年的年度供應(yīng)量相比 2020年表現(xiàn)為成倍增長， 2020年總供應(yīng)面積為 ㎡，環(huán)比 2020年增加 ㎡，增加了近 。本年度新增了保利半山國際、伴山蝶墅、紅谷峰尚、龍灣國際花園、九州銘城等樓盤。 2020年新建灣里板塊新增預(yù)售供應(yīng)量在 3月份達(dá)到最高，為 ㎡，占全年度的22%，隨后在 4月份出現(xiàn)年度第一次零預(yù)售供應(yīng)； 預(yù)售供應(yīng)量在 6月份達(dá)到本年度第二高峰，為 ㎡，占全年度的 18%，由于今年的傳統(tǒng)旺銷季節(jié) “ 金九銀十 ” 沒有降臨， 9月份的供應(yīng)面積僅為 ㎡，并在 10月份出現(xiàn)了年度第二次零預(yù)售供應(yīng)；而之后的 1 12月份為年末沖量之際，預(yù)售供應(yīng)量均有不同程度的增長。 圖： 2020新建灣里板塊各月新增供應(yīng)量走勢(shì)（單位：㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 愛房網(wǎng) 2020年度成交量分析 2020年新建灣里板塊的成交量在 8月份均表現(xiàn)為平穩(wěn)的小幅度增加，并在 8月份達(dá)到最高值；然而在 9月份表現(xiàn)陡減，相比 8月份縮減了近半成交面積，之后成交量一蹶不振，并呈現(xiàn)縮減的走勢(shì)。 新建灣里板塊在 8月份的成交量如天氣一樣火熱，呈現(xiàn)逐月高升之勢(shì)；從 9月份開始，受到南昌整體樓市低迷的影響，加之新盤不斷延后開盤，成交量表現(xiàn)為大幅縮減，并在 11月份達(dá)到最低谷。 圖： 2020年新建灣里板塊各月成交量（單位：㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 2020年度價(jià)格分析 2020年新建灣里板塊年度均價(jià)為 4415元 /㎡，環(huán)比 2020年年度均價(jià)上漲 408元 /㎡，漲幅達(dá) %。 2020年新建灣里板塊價(jià)格在整體上呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的走勢(shì)。新建灣里板塊的價(jià)格在 1月、2月份均表現(xiàn)為小幅度上漲，隨后 4月份表現(xiàn)為下跌，并在 4月份跌幅最大，跌幅達(dá) %；而從 5月份到 12月份持續(xù)表現(xiàn)為平穩(wěn)上漲，在 11月份漲幅最大，漲幅達(dá) %，并于 12月份達(dá)到近兩年最高值 5223元 /㎡。 在 4月份新建縣一些高檔樓盤售罄，且灣里區(qū)樓盤均為低價(jià)樓盤，價(jià)格的小幅上漲并不能拉高新建灣里板塊的均價(jià)，在新建縣與灣里區(qū)兩區(qū)域的綜合作用下使得新建灣里板塊均價(jià)表現(xiàn)大幅下降；之后隨著紅灣公路的通車，板塊價(jià)格持續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的走勢(shì)；在 11月份，灣里區(qū)大舉拆遷，板塊價(jià)格深受其影響，在此月份漲幅最大。 圖： 20202020年新建灣里板塊價(jià)格走勢(shì)對(duì)比（單位：元 /㎡） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：愛房網(wǎng) 2020年度市場總結(jié)及未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 2020年新建灣里板塊房地產(chǎn)市場不管是供應(yīng)量、成交量，還是板塊均價(jià)，均表現(xiàn)為大幅上漲。新建灣里板塊地處比較偏遠(yuǎn)，然而隨著 4月份紅灣公路的通車，在空間上大大縮減了與南昌市中心區(qū)的距離，七城會(huì)的召開也給新建灣里板塊帶來了新的機(jī)遇；且隨著南昌市中心區(qū)域的價(jià)格越調(diào)越漲的怪現(xiàn)象日益加深，新建灣里板塊以全市最低的價(jià)格成功贏得了部分購房者的青睞，在 一定程度上促進(jìn)了成交量的增長。 2020年，隨著灣里區(qū)的新城區(qū)的不斷建設(shè)起來，交通、市政等公共設(shè)施不斷完善，將會(huì)不斷吸引各大房企進(jìn)駐本版塊并打造一個(gè)又一個(gè)精品樓盤，而在 2020年延后開盤的樓盤的上市，使得明年的供應(yīng)量將會(huì)比 2020年大幅增長。新建灣里板塊的價(jià)格屬南昌市最低，隨著 “ 四區(qū) ” 建設(shè)的不斷完善，它的價(jià)格上升空間將會(huì)被進(jìn)一步擴(kuò)大。 第八部分： 2020年南昌重點(diǎn)樓盤營銷分析 項(xiàng)目一：世茂天城 項(xiàng)目概況 世茂天城是由上海世茂集團(tuán)重金打造的綜合性城市終端，它位于紅谷灘中央 商務(wù)區(qū)紅谷中大道以北、春暉路以東，雄踞八一橋頭，與市中心隔江相望；本樓盤總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 40萬㎡，規(guī)劃建設(shè)為集高檔住宅、大型商業(yè)、辦公寫字樓、公寓及配套商業(yè)為一體的綜合性商住社區(qū)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目容積率達(dá) ，建筑面積達(dá) ㎡，它將以超大體量的偉岸雄姿向我們展現(xiàn)豪宅教父的鼎力之作。綠化率有 30%，在高樓大廈林立的同時(shí)，也不失綠色氣息，讓人享受城市與自然的完美結(jié)合。 產(chǎn)品分析 1）、建筑形態(tài) 項(xiàng)目規(guī)劃 20層高層住宅， 8樓為 54層超高層住宅； 9樓為 31層高層住宅，含 58套兩房、116套三房和 15套 2層商業(yè)裙房； 10樓為 20層高層辦公用房，含 198套公寓和 10套商業(yè)裙房；1 12樓 2層商業(yè)用房。 D3和 D5地塊規(guī)劃建設(shè) 9棟 2054層的高層住宅， 7棟 23層的居住配套商業(yè)， 1棟 20層辦公樓，其中 9棟高層住宅布局由高到低，居高臨下，通過高度及角度的變化可讓住戶觀賞到贛江美景。 3）、戶型分析 戶型一： 兩室兩廳一衛(wèi)，戶型面積為 94㎡ 特征： 戶型方正，南北通透，通風(fēng)、采光方便； 大氣客廳，干濕分離； 無面積浪費(fèi)，使用率高； 超大陽臺(tái)，景觀舒適性好； 點(diǎn)評(píng)：此戶型繼承了我國傳統(tǒng)的對(duì)稱美，各房布局合理，且開門即見客廳、大陽臺(tái)，讓人耳目一新。 戶型二： 三室兩廳兩衛(wèi)，戶型面積為 ㎡ 特征：戶型方正，布局合理，采光很好 無面積 浪，費(fèi)使用率高； 客廳、陽臺(tái)均很大氣 三房配陽臺(tái)，房房有景。 點(diǎn)評(píng)：此戶型布局合理，左邊均為臥室、右邊為生活區(qū)，且三房均有陽臺(tái)，隨時(shí)享受外界美景，且為端戶，采光必定很好，再配一個(gè)大陽臺(tái)，視野將無限擴(kuò)大。 戶型三： 三室兩廳兩衛(wèi)，戶型面積為 ㎡ 特征：為端戶，采光很好； 使用率高，無面積浪費(fèi)； 超大雙陽臺(tái)，視野極廣； 點(diǎn)評(píng)：此房型為了整體規(guī)劃的需要，雖有一個(gè)房間被建設(shè)成不規(guī)則現(xiàn)狀，然而可以用來作書房，此舉將會(huì)使房里彌漫的人文氣息。 本著 “ 締造生活品位 ” 的理念，世茂在中國大陸首創(chuàng)了房地產(chǎn) “ 濱江模式 ” ，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融合進(jìn)了每一個(gè)家庭的日常生活，更有大型中央水景園林在繁華深處開啟一處靜謐詩意的風(fēng)光秘境，不僅在人居環(huán)境、自然生態(tài)與人文景觀之間架起了一條人性的橋梁，也在描繪高雅的棲居藝術(shù)的同時(shí)創(chuàng)造了一個(gè)地產(chǎn)精品。 四、價(jià)格分析 世茂天城的住宅均價(jià)在 1100012020元 /㎡左右，而其在拿預(yù)售許可證時(shí)的參考價(jià)為14800元 /㎡，足足降了近 4成，且它的商品住宅平均成本為 11687元 /㎡，可以說是觸底價(jià)格出售。在樓市一片僵持之時(shí)，九頌山河的 6折出售無疑是給當(dāng)時(shí)的樓市投了一顆深水炸彈，隨后世茂天城抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，隔天就以低價(jià)入市，對(duì)市場的把握程度十分到位。 五、去化分析 世茂天城作為紅谷灘乃至南昌市位數(shù)不多的頂級(jí)豪宅樓盤，自然有很多人關(guān)注，它以相對(duì)比較低的價(jià)格入市，更是得到了購房者的追捧。首批推出的 198套房源，以去化 180套以上的成績傲立 “ 冰市 ” ，去化率達(dá) 9成以上；而兩批推出的共 CBD 商務(wù)中心街鋪 33套，更是開盤 即售罄。它的成功說明了 “ 冰勢(shì) ” 擋不住的唯有如此好地段、高品質(zhì)樓盤。 六、宣傳推廣 世茂天城的推廣方案充分利用了其在八一橋頭和 2號(hào)地鐵口的利好地段， “ 把錢放在大橋頭和地鐵口 ” ，這句話很直白也很客觀，也是事實(shí)，成功讓購房者充滿了購買意向。 項(xiàng)目二：萬科金域藍(lán)灣 項(xiàng)目概況 萬科金域藍(lán)灣地處贛江江畔，南昌大橋南面，坐擁政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的朝陽新城一線江景，欲打造成為泰式皇家園林社區(qū)。項(xiàng)目位于沿江南大道與云錦路交匯處。與 “ 南昌之星 ”摩天輪隔江呼應(yīng)，緊鄰建設(shè)中的濱江公園，景色優(yōu)美。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 萬科金域藍(lán)灣占地面積 21806㎡，建筑面積為 76322㎡，容積率為 ，規(guī)劃建筑都是超過 28層的高層，綠化率為 35%，規(guī)劃建設(shè)泰式風(fēng)情園林。 產(chǎn)品分析 1）、產(chǎn)品概況 定位于南昌高端濱江住宅項(xiàng)目，致力成為純泰式皇家園林社區(qū)。規(guī)劃 5棟 28~39層高層與超高層組成，均為精裝修交房。 3）、戶型分析 戶型一： 戶型： 3室 2廳 1廚 4衛(wèi) 戶型名稱：御江美宅 面積： 140㎡ 特征：戶型方正，布局合理 南北通透，空氣清新 使用率高，無面積浪費(fèi) 橫廳，一線江景客廳 4個(gè)衛(wèi)生間，彰顯待客人性化 點(diǎn)評(píng)：此戶型為一線江景 房，且南北通透，隨時(shí)隨地觀賞贛江美景，是居家的珍稀房源。 戶型二： 蔚藍(lán)語岸 戶型： 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) 戶型名稱：蔚藍(lán)語岸 面積： 106㎡ 特征：戶型方正，布局合理 坐北朝南，一線江景 寬敞客廳，江景陽臺(tái) 使用率高，無面積浪費(fèi) 點(diǎn)評(píng)：此房型繼承了我國的對(duì)稱美，雙臥緊鄰，超大雙廳和江景陽臺(tái)，盡覽贛江美景和泰式風(fēng)情園林 。 戶型三： 戶型： 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) 戶型名稱：陽光灣畔 面積： 108㎡ 物業(yè)類別：高層 特征：戶型方正、布局合理 坐北朝南，一線江景 寬敞客廳，江景陽臺(tái) 使用率高，無面積浪費(fèi) 點(diǎn)評(píng)：此戶型毗鄰入戶花園，闊綽主臥，享受尊貴生活，軒敞朝東客廳直通寬景陽臺(tái)，泰式園林盡收眼底。 3)、景觀設(shè)計(jì) 萬科金域藍(lán)灣外有贛 江美景和北京濱江公園，內(nèi)有泰式風(fēng)情園林，整個(gè)樓盤除了 5棟高層建筑，其他均被設(shè)計(jì)成為泰式園林，足不出戶即可領(lǐng)略外國風(fēng)情。 去化分析 萬科金域藍(lán)灣為萬科在南昌的第四個(gè)項(xiàng)目，它的開盤時(shí)間正為樓市低迷之時(shí)，在當(dāng)時(shí)樓市情況，選擇降價(jià)銷售無疑是最正確的選擇。它首次開盤即推出 ，成為了南昌樓市的領(lǐng)降項(xiàng)目。這一降價(jià)策略時(shí)機(jī)無疑把握的很好，也帶來了巨 大成果，首次開盤的 50套房源當(dāng)晚即售罄，而后陸續(xù)推出的新房源也被大家爭相搶購，目前 1樓 124套房源已去化 110余套，去化率在 9成以上，而加推的 2樓 88套房源也去化 9成以上。 項(xiàng)目分析 萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目地處贛江江畔，南昌大橋南面，交通網(wǎng)絡(luò)較完善，且是規(guī)劃中朝陽大橋的橋頭堡位置，其升值空間不可謂不巨大。其周邊教育配套、生活商業(yè)等配套也相應(yīng)齊全，且政府極為重視朝陽新城，地鐵 5號(hào)線在該區(qū)域北面公共綠地留有進(jìn)出站口，未來將聚集大量人氣，是南昌市又一高品質(zhì)樓盤。 項(xiàng)目三：綠地新都會(huì) 項(xiàng)目概況： 位于高新區(qū)創(chuàng)新一路以西、紫陽大道以北， (宗地該部分分為 C3 C37兩地塊 )和創(chuàng)新一路以東、紫陽大道以北。江西現(xiàn)代學(xué)院對(duì)面，地鐵 1號(hào)線地鐵站口旁， 2分鐘上艾溪湖大橋。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 產(chǎn)品分析： 1）、建筑形態(tài)： 該項(xiàng)目擁有 268米超高層地標(biāo)建筑、多層電梯洋墅和攬湖高層。其中一期有 16棟多層電梯洋墅， 20棟高層及部分商業(yè)、寫字樓。 2）、產(chǎn)品定位 南昌東部第一高樓，同時(shí)集五星級(jí)酒店、主題商業(yè)、地鐵購物街、準(zhǔn)甲寫字樓、高檔住宅等集商務(wù)、娛樂、購物、居住為一體的現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。 3）、戶型分 析： 電梯洋墅 戶型一： 3室 2廳 2衛(wèi)，戶型面積約 120㎡ 點(diǎn)評(píng)：休息、活動(dòng)空間明顯，動(dòng)靜分離；干濕分離，主臥朝向比較好，但南北通透尚缺，整體而言布局合理。 電梯洋墅 戶型二： 3室 2廳 2衛(wèi)，建筑面積約 132㎡ 點(diǎn)評(píng)：高層攬湖，功能分區(qū)明顯，休閑陽臺(tái)設(shè)計(jì)合理主臥西曬和通風(fēng)都不錯(cuò)，總體布局良好。 攬湖高層 去化分析： 項(xiàng)目分析： 從 2020年 5月份開始至 2020年末，綠地新都會(huì)供應(yīng)推量為 ，其中住宅推量212451方，商業(yè)推量 ，寫字樓推量 。 從去化情況和價(jià)格來看，品牌力量、優(yōu)勢(shì)區(qū)位和合理的價(jià)格定位爭取了不錯(cuò)的客戶資源，晚上開盤、開盤售罄的場面接連上演，然而隨著南昌樓市蕭條行情和政策、房貸等施壓下，客戶資源大幅縮減，觀望情緒逐漸濃厚，綠地項(xiàng)目也不得不放緩開盤速度和減少推量，然而去化仍不盡理想。不過在經(jīng)過此階段的樓市觀察期后，商業(yè)中心圈不斷成熟的京東定為綠地投去肯定的目光，綠地新都會(huì)的 “ 春天 ” 也將到來。 第九部分： 2020年南昌房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè) 市場走勢(shì)預(yù)測(cè)市場概述