【導(dǎo)讀】述與分析、預(yù)測，把握煙臺房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ粡某菂^(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺市已屬于山東省大城市行列；煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。全市海岸線曲長公里，海島曲長公里。萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個縣級市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事。處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。增長%，其中非農(nóng)業(yè)人口萬人，煙臺市區(qū)人口達(dá)到萬人，城市人口持續(xù)增長，但速度逐漸放緩。陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，2020年末全市公路通。海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港。的100多個港口直接通航?？眨汉娇諛I(yè)快速發(fā)展，2020年煙臺空港已

　　

【正文】 今日花園 三房 — ㎡ 華僑新城 三房 — ㎡ 分析： ? 市場在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在 100— 260 平方米不等，開發(fā)商充分考慮消費者對居住舒適度的要求 ，尤其是海景住宅 。 ? 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費者在購買時根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力選擇，主要面積還是在 160 平方米以下較為熱銷。 五 、銷售均價及銷售率 項目 名稱 均價 銷售率 陽光 100（一期） 8000元 / m2 約 20% 銀和怡海山莊 7200元 / m2 90%以上 海天名人廣場 8000元 / m2 約 95% 臺灣村（二期） 5100元 / m2 約 70% 黃海城市花園 4900元 / m2 基本售完 今日花園 約 4850元 / m2 基本售完 華僑新城 約 5600元 / m2 基本售完 分析： ? 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，市場中高檔樓盤價格差距比較大，價格區(qū)間大概為 5000— 8000 元 / m2，整體銷售情況都不錯。 ? 由于陽光 100 一期是公寓樓 ，但并未按公寓標(biāo)準(zhǔn)來做，和傳統(tǒng)住宅無本質(zhì)區(qū)別且價格高，故銷售緩慢，這也說明煙臺市消費者對高層公寓尚有一定心理抗性。 六 、園林景觀對比分析 項目名稱 園林景觀 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 陽光 100（一期） 中心園林廣場 銀和怡海山莊 濱海綠化、中心廣場、水中心系、園景 海天名人廣場 濱海綠化、小區(qū)綠化 臺灣村二期 休閑廣場、小區(qū)綠化 黃海城市花園 中心廣場、小品、小區(qū)綠化 今日花園 60米隔離綠化帶、樓與樓之間綠化景觀 華僑新城 別墅以山景為主、小高層基本小區(qū)綠化 分析： ? 中高檔樓盤尤其是規(guī)模較大的項目考慮消費者對居 住環(huán)境、品質(zhì)比較高的需求，一般建有大型休閑廣場，提高整個小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購買。 ? 有些樓盤由于受地塊形狀、規(guī)模等因素限制，只在樓與樓之 間 做些基本綠化，無太多特色。 七 、社區(qū)配套對比 項目名稱 社區(qū)配套 陽光 100（一期） 商業(yè)街、百貨、超市、會所 銀和怡海山莊 會所、兒童游樂城 海天名人廣場 會所、診所、超市、車庫 臺灣村 會所、健身房、游泳池、臺球室、圖書館、洗浴室、兒童活動中心、幼兒園等 黃海城市花園 會所、商業(yè)街、主題博物館、學(xué)校等 今日花園 會所、商業(yè)區(qū) 、超市 華僑新城 商業(yè)網(wǎng)點 分析： ? 位處市中心的中高檔樓盤周邊配套都比較齊全，生活比較便利，但綜合地段、商業(yè)價值等多方面考慮，有些建有大型商業(yè)網(wǎng)點、超市等，如陽光 100、今日花園、華僑新城等。 ? 位于萊山區(qū)濱海中路的一線海景房及臺灣村由于項目周邊配套并不完善，小區(qū)業(yè)主生活不太便利，小區(qū)根據(jù)自身需要，選擇建設(shè)不同的社區(qū)配套設(shè)施， 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 滿足小區(qū)居民需求。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第四部分： 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 第一節(jié) ： 開發(fā)區(qū)總體情況 2020 年建成的銀河怡?；▓@是開發(fā)區(qū)的第一個高檔住宅小區(qū)，作為一個嘗試，該小區(qū)在 整體布局、環(huán)境景觀規(guī)劃建設(shè)、綠地覆蓋率、物業(yè)管理水平等方面有一定突破，對整個開發(fā)區(qū)建設(shè)現(xiàn)代意義上的居民小區(qū)起到了很好的示范帶動作用；蔚藍(lán)海岸建立起開發(fā)區(qū)第一個居民小區(qū)中心水處理中心，實現(xiàn)了生活用水的全循環(huán)；黃海聽濤花園第一個在小區(qū)內(nèi)建立起電子監(jiān)控系統(tǒng)；碧海云天小區(qū)的 建筑外立面 令人賞心悅目 。 隨著高檔住宅小區(qū)的相繼投入使用，越來越多的人愿意到開發(fā)區(qū)購房，不僅包括周邊地區(qū)的人，省內(nèi)其他地區(qū)乃至北京、上海、深圳、韓國、日本等發(fā)達(dá)地區(qū)的購房者也紛紛到開發(fā)區(qū)購房置業(yè)。 從整體上來看，開發(fā)區(qū)的建筑形態(tài)主要以小高層和多層 居多，近一年多來，高層項目也不斷增多。戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，面積在 120160平米之間的居多。 依據(jù)開發(fā)區(qū)的景觀地帶及城區(qū)劃分歸劃，開發(fā)區(qū)東西方向上的三條主干道分別是黃河路、長江路和珠江路。其中海景板塊區(qū)域大多集中在長江路沿線及黃河路沿線區(qū)域。按照本項目的情況，根據(jù)海景板塊劃分，我們將開發(fā)區(qū)住宅區(qū)域劃分為以下幾個板塊： 黃河路以北一直到海邊 —— 一線海景板塊； 黃河路以南，長江路以北 —— 二線海景板塊； 開發(fā)區(qū)中心區(qū)及長江路以南及夾河區(qū)域 —— 三線海景板塊； 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第二節(jié)： 一線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 分析 一線海景板塊主要集中在黃河路以北，黃山路以南 西 區(qū)域。代表性的樓盤有：碧海云天、蔚藍(lán)海岸、黃海別墅；在開發(fā)（銷售）的樓盤有怡海翠庭、碧海綠洲、碧海云天（二期）。 （一）供應(yīng)量 從目前的情況來看，蔚藍(lán)海岸作為一個新型成熟社區(qū)，成為開發(fā)區(qū)的第一批海景高檔住宅項目之一。 蔚藍(lán)海岸由 北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)， 小區(qū)占地 70523 平米，總建筑面積 萬平方米，總戶數(shù)約 400 多戶，是一座三星級智能化小區(qū)，全市 第一個 先建主景觀后建樓盤的小區(qū)，由 22 棟多層和 4 棟小高層組成，小區(qū) 24 小時全封閉管理， 綠化率 48%， 框架全地暖節(jié)能 30%，設(shè)有中水回用系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園，健身場所等，距大海僅百米之遙。蔚藍(lán)海岸銷售截止到 2020 年年底，當(dāng)期銷售均價為 3350 元 /平米。 黃海別墅是由煙臺華信房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于黃河路以北的松山路和香山路之間，總占地面積 12 萬平方米，總建筑面積 8 萬余平米。由 50 棟 35 層住宅樓宇和 35棟別墅樓宇組成。小區(qū)于 2020年底銷售完畢，當(dāng)期銷售價格為 28003000元。 碧海云天項目目前已到三期開發(fā)，開發(fā)面積約為 9 萬平米 。 碧海綠洲由兩棟板式高層和兩棟板式小高層組成，開發(fā)面積約 8 萬平米，合計 305 戶 。 怡海翠庭當(dāng)期開發(fā) 9 棟小高層及 15 座多層（ 4 層），開發(fā)面積約 6 萬平米，合計 278 戶。 另外，瀛海機(jī)構(gòu)在怡海翠庭西側(cè)開發(fā)的約 20 萬平米的高檔住宅項目也會在未來幾年內(nèi)推出。 （二）價格 怡海翠庭的銷售價格在此區(qū)域地段內(nèi)是最高的，多層的起價為 3980 元，三樓四樓的價格為 4560 元。小高層為 3280 元起價，層差價為 100 元，頂層復(fù)式為4800 元 /平米。平均銷售價格為 4200 元。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 碧海綠洲的高層起價為 3100 元，層差價 100200 元， 9 層為 4300 元，頂層最高價位為 5900 元。小高層起價 為 3100 元，層差價 100 元， 9 層價格為 4000元。小區(qū)平均銷售價格約為 4100 元。 碧海云天當(dāng)期的高層銷售起始價 2950， 8 層為 4580 元，中間單元頂層的價位為 5000 元，平均銷售價格約為 4200 元。 開發(fā)區(qū)一線海景板塊價格情況（單位：萬平米） 物業(yè)名稱 起始價 最高價 均價 碧海云天三期 2950 5000 4000 碧海綠洲 3100 5900 4100 怡 海翠庭（一期） 3980 4800 4200 根據(jù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計未來一段時間內(nèi)這一區(qū)域的房屋價格還將平穩(wěn)上升， 主要原因為地塊的稀缺性和開發(fā)區(qū)的整體成長優(yōu)勢。 （三）產(chǎn)品特征 從戶型上來看，此區(qū)域的戶型結(jié)構(gòu)以中高檔為主，這一區(qū)域的主要戶型面積集中在 120160 平米之間，這個戶型區(qū)域占到總量的 70%，其次為 90120 平米的中小戶型，約占 15%。 碧海云天僅存少量 90 余平米的房間，碧海綠洲最小面積為 116 平米，怡海翠庭最小面積為 124 平米，在這個面積之間的戶型主要為大兩房兩廳為主； 140平米以上的主要為三房兩廳結(jié)構(gòu)，明衛(wèi)采光。 （四）消費結(jié)構(gòu)分析 1．區(qū)域結(jié)構(gòu) 區(qū)內(nèi)消費者 —— 開發(fā)區(qū)本地消費者，主要為民營企業(yè)高 層管理人員，擁有自己的企業(yè)，或在企業(yè)中擁有股份的參股人員；外企高級管理人員，主要為韓、日、臺灣等外籍人士，因工作需要，選擇在此區(qū)域買房者 或者租房者居多，這 類人群約占總量的 40%左右。 煙臺市區(qū)消費者，市區(qū)收入較高群體，在考慮賣房時注重品質(zhì)和檔次，但因東郊房價較高，所以退而求其次，在這個區(qū)與選擇相同品質(zhì)的房屋，價格則可以 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 便宜 30%以上。此類人群約占總數(shù)的 20%左右。 區(qū)外消費者，蓬萊、長島、棲霞等地也是主要的消費群體之一，在選房時主要考慮離煙臺更為便利的地理條件，購房者主要為有車群體。此類人群約占總量的 15%。 外地消費者，主要為內(nèi)陸城市購房者，看中的是這里怡人的環(huán)境和豐富的海景資源。外地主要消費區(qū)域為：河北 、 山西、北京、內(nèi)蒙等省市。此類人群約占總量的 15%。 2．年齡構(gòu)成 本區(qū)域住宅項目均為中高檔，在檔次上有別于其它區(qū)域。 3545 歲之間的購買者是一個集中年齡段，占到總數(shù)的 60%以上。 小結(jié)： 開發(fā)區(qū)一線海景板塊已經(jīng)成為繼萊山區(qū)濱海中路之后的又一大黃金海岸板塊，環(huán)境和海景資源均是該項目成為煙臺海岸線上獨一無二的板塊。 各路房地產(chǎn)商在此的競爭已日益加劇，可以預(yù)計，在不遠(yuǎn)的將來，這里 將成為富賈聚集之地。 第三 節(jié)： 二線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 二線海景板塊，主要區(qū)域為黃河路以南，長江路以北區(qū)域。代表性的樓盤有萬泰 海 公館、 星海花園、靜海小區(qū)（陽光海岸）等。 從整體上來看，這一區(qū)域的在售樓盤較少，主要以星?；▓@和靜海小區(qū)為主。 （一）供應(yīng)量 星海花園由遠(yuǎn)輝置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總占地面積 20 萬平米，建筑面積 24萬平米，其中小高層 13 棟，多層（ 45 層） 40 余棟，當(dāng)期在售的 7 棟小高層，總建筑面積約 6 萬余平米； 靜海小區(qū)由煙臺東銀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，共有 62 座多層， 4 座小高層組成，總建筑面積約 15 萬平米。當(dāng)期 在售的 4 座小高層，總建筑面積約 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 萬平米。 海公館 由萬泰置業(yè)有限公司投資，設(shè)計為 32 層辦公公寓，總高度 米，成為煙臺開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑， 總建筑面積為 6 萬平米。 銀河怡海在本項目西側(cè)項目用地，預(yù)期開發(fā)數(shù)量在 30 萬平米左右 。 （二）價格 星海花園 3400 元起價，頂層 4900 元，閣樓 3000 元，平均價格約為 39004000元； 靜海小區(qū)（陽光海岸） 3100元起價， 16層樓層差價 50元， 79層差價 100200元，小高層 9 層的價格為 3960 元。平均價格為 3500 元； 此前已經(jīng)結(jié)束銷售的三和星海 花園，平均銷售價格為 3300 元左右。 開發(fā)區(qū)二線海景板塊價格情況 （單位：元 /平米） 物業(yè)名稱 起始價 最高價 均價 星?；▓@ 3400 4900 3950 靜海小區(qū) 3100 3960 3500 三和星海 —— —— 3300 萬泰海公館 3900 由此我們可以看出，當(dāng)前二線海景板塊的總體平均銷售價格在 35004000元之間。 （三）產(chǎn)品特征 在此類區(qū)域內(nèi)，主力面積仍然集中在 120150 平米之間，約占總量的 50%，100 平方米左右的戶型增多，約占總量的 40%左右， 150 平米 以上的戶型較少，約占 10%左右； 戶型結(jié)構(gòu)主要以兩居室為主，全明設(shè)計，大開間、小進(jìn)深，室內(nèi)空間區(qū)分合理，衛(wèi)生間采光好。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 （四）消費結(jié)構(gòu) 從消費結(jié)構(gòu)來看，該地段屬于開發(fā)區(qū)二線海景地段，與一線海景地段僅一路之隔，房屋品質(zhì)較高，這一區(qū)域房價較前者偏低，消費人群較之前者差別不大。 1．區(qū)域結(jié)構(gòu) 開發(fā)區(qū)本地消費者，主要為民營企業(yè)高層管理人員，擁有自己的企業(yè)，或在企業(yè)中擁有股份的參股人員；外企高級管理人員，主要為韓、日、臺灣等外籍人士，因工作需要，選擇在此區(qū)域買房者居多。（選擇對象主要為 120 平米以上的住宅） 開發(fā) 區(qū)企業(yè)中層管理人員